Vendre en viager, est-ce vraiment intéressant ?

Chaque année en France, ce sont d’ailleurs 5 000 ventes en viager qui sont réalisées. Et pour cause, c’est une solution qui peut présenter des avantages pour les différentes parties.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est une forme de vente immobilière qui se caractérise par les points suivants :

• L’acquéreur procède au règlement du bien sous la forme d’une rente versée au propriétaire durant tout le reste de la vie de ce dernier. Généralement, ce versement est effectué sur une base mensuelle. Au départ, dans une grande partie des cas, un versement initial est demandé, mais il n’est pas obligatoire et peut être plus ou moins important selon le bien. Il s’agit du bouquet. La vente en viager profite ainsi d’un paiement qui s'échelonne pendant la période séparant la signature de l’acte jusqu’au décès du dernier vendeur, s’il y en a plusieurs, comme dans le cas d’un couple.
• Le viager peut être vendu libre ou occupé, ce dernier cas étant le plus fréquent. Le vendeur, aussi appelé crédirentier, conserve ainsi un droit d’occupation ou l’usufruit du bien jusqu’à son décès. L’acheteur, aussi appelé débirentier, dispose du bien au terme du contrat, c’est-à-dire au décès du vendeur.
• Ce type de vente bénéficie d’un cadre juridique très précis pour permettre aux parties la signature d’un acte authentifié par un notaire et avec des protections pour chaque partie. Ainsi, comme dans toute transaction immobilière, les deux parties bénéficient d’une sécurité juridique.

Des revenus assurés et réguliers toute sa vie

Les seniors qui prennent la décision de vendre en viager ont alors en main un bon moyen de profiter de revenus réguliers jusqu’à la fin de leur vie. S’ils souhaitent bénéficier immédiatement de revenus plus importants, ils peuvent passer par l’option du bouquet, sinon ils peuvent opter pour une rente viagère versée à intervalle régulier durant toute leur retraite. Outre cela, cette solution présente d’autres avantages pour le vendeur :

• Ce type de revenu est assorti d’une sécurité en cas de défaillance de l’acheteur. Le vendeur récupère alors la totalité de son bien.
• Il présente également l’avantage de bénéficier d’un abattement fiscal qui est calculé en fonction de l’âge du vendeur et du lieu où se trouve le bien.
• Cette solution permet au vendeur de payer moins de charges. En effet, il n’a plus à supporter la taxe foncière ni les gros travaux liés au logement.
• Lorsque le viager est dit « occupé », cela signifie que le vendeur continue à habiter son logement tout en percevant une rente qui vient améliorer ses revenus. C’est la solution la plus fréquemment choisie.
• À l’inverse, si le vendeur doit intégrer une maison de retraite ou une résidence pour seniors, il peut décider d’une vente en viager libre.
• En cours de contrat, si, pour des raisons de santé ou autres, le senior se voit contraint de quitter son domicile, il est possible de passer d’un viager occupé à un viager libre. La rente peut alors être majorée.

Les différents types de viager

La vente en viager est assez souple et permet de prendre en compte les besoins des différents profils de senior.

• Le viager libre : il permet à l’acquéreur de profiter aussitôt du logement ou de le louer à d’autres occupants. Il est alors l’usufruitier et doit supporter le règlement des charges.
• Le viager occupé : il est la solution la plus couramment choisie. Dans ce cas, le senior reste l’usufruitier de son bien. Il a la possibilité d’y vivre. La rente est, de ce fait, moins importante puisqu’elle est compensée par le coût de l’occupation du logement. Il revient à l’acquéreur de payer l’impôt foncier ainsi que le coût des éventuels travaux. Une partie du bouquet est alors versée au vendeur. Si celui-ci quitte le logement, un complément de rente devra être versé.
• Le viager à terme : cela signifie que le versement de la rente viagère est limitée dans le temps. Ce peut être pour une durée de 10, 15 ou 20 ans. Ce type de vente peut être appliqué que le bien soit libre ou occupé.
• Le viager sans rente : cela signifie que seulement le bouquet est versé au moment de la vente et qu’aucune rente ne sera ensuite versée. Toutefois, le bien n’est disponible qu’au moment du décès du crédirentier.

Procéder à des donations plus simplement grâce au viager

Vous pouvez également envisager de vendre votre logement à un proche en suivant cette même procédure. Cette solution présente l’avantage de permettre la transmission d’un logement à une personne ne faisant pas partie de vos héritiers légaux et de lui éviter les frais de succession.

Au moment du décès du crédirentier, la personne qui aura acheté son bien en viager devra seulement s’acquitter de 7 à 8 % de frais de notaire. Dans ce cadre précis, au moment de la vente en viager, la procédure est identique à celle d’une vente en viager classique, mais attention, le bouquet doit être suffisamment conséquent et effectif sinon, la vente risque d’être considérée par l’administration fiscale comme une donation déguisée et, de ce fait, entraîner une majoration des droits de succession.