Si vous sous-évaluez une maison héritée, la plus-value sera taxée à 36,2 %

Déclarer un bien hérité en dessous de sa valeur réelle allège les droits de succession, mais cette valeur basse devient votre prix d'acquisition fiscal : à la revente, l'écart est taxé à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une surtaxe possible dès 50 000 € de plus-value nette. Le fisc peut en outre rectifier la valeur déclarée pendant 6 ans.

Quelle valeur sert de prix d'achat pour une maison héritée ?

Pour un bien reçu par héritage, le prix d'acquisition retenu par l'administration n'est pas le prix payé par le défunt, mais la valeur vénale du bien au jour de la succession, telle qu'elle est déclarée à l'administration fiscale. C'est cette valeur qui remet le compteur fiscal à zéro : tout ce qui la dépassera lors de la revente sera considéré comme un gain taxable.

En sous-évaluant le bien pour alléger les droits de succession, l'héritier fixe donc lui-même un point de départ artificiellement bas. L'économie faite au départ se paie à la revente, si celle-ci intervient rapidement.

Combien coûte une sous-évaluation lors de la revente ?

La plus-value immobilière est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), après un éventuel abattement selon la durée totale de détention. Deux impôts distincts, deux abattements distincts, une seule addition finale.

• Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
• Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux continuent à s'appliquer.

Une surtaxe s'ajoute aux plus-values nettes supérieures à 50 000 € : 2 % entre 50 000 et 60 000 €, jusqu'à 6 % au-delà de 200 000 €.

Quel risque en cas de contrôle de la valeur déclarée ?

Une revente avec une plus-value importante peut amener l'administration fiscale à suspecter une sous-évaluation au moment de la succession. Si elle estime la valeur déclarée inférieure à la valeur vénale réelle, elle peut rectifier. La sanction touche alors deux fronts : un recalcul des droits de succession et une révision de l'imposition de la plus-value immobilière.

Le fisc peut réévaluer l'immeuble jusqu'au 31 décembre de la 6e année suivant le décès, avec à la clé des droits de succession complémentaires à payer. Passé ce cap, la valeur déclarée devient nettement plus difficile à remettre en cause.

Quand une décote de 20 % est-elle légale ?

L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle dans un cas précis : lorsque le bien constituait la résidence principale du défunt et qu'il est occupé au jour du décès par le conjoint survivant, un partenaire de PACS ou un enfant mineur. Cet abattement est encadré et justifiable ; il n'a rien à voir avec une sous-évaluation frauduleuse.

Comment sécuriser l'évaluation d'une maison héritée ?

Confier l'estimation à un expert immobilier ou à un notaire réduit le risque de contestation par l'administration, et le rapport d'expertise constitue un élément de preuve solide en cas de contrôle. Les documents liés à cette estimation initiale doivent être conservés, même des années après la succession.

Pour un bien hérité, le prix de revient retenu est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, majorée des droits de mutation payés et des frais de notaire. Ces frais viennent gonfler le prix d'acquisition fiscal et réduisent donc mécaniquement la plus-value taxable au moment de la revente.

Si l'héritier occupe le bien comme résidence principale, celui-ci échappe à cette taxation. La règle concerne surtout les biens revendus sans y avoir vécu, comme les résidences secondaires héritées.

Sources : Bien reçu en succession : comment la plus-value est vraiment calculée lors de la vente (edito.seloger.com) | Succession : les règles de taxation plus-value d’un bien après revente (kadran.com) | Plus-values imposées (impots.gouv.fr)

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