Une mauvaise étiquette énergétique suffit à dévaluer une maison de 20 à 25 %. Mais cette décote cache une opportunité financière que beaucoup d’acheteurs ignorent : rénover coûte souvent moins cher que la pénalité imposée par le marché. Enquête sur le paradoxe des logements que tout le monde clique mais personne n’achète.
« Tu chauffes comment en hiver ? » : depuis que mes voisins ont vu ma facture, ils comprennent encore moins le prix que j’ai payé cette maison
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Un chiffre sur un papier. C'est tout ce qu'il faut, aujourd'hui, pour qu'une maison parfaitement solide, bien placée, avec ses beaux volumes et son jardin, se retrouve bradée 20 à 25 % sous le prix du marché. Ce chiffre, c'est la lettre F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Et depuis que la réglementation a transformé cette étiquette en verdict économique, le marché immobilier vit une bifurcation que beaucoup d'acheteurs potentiels n'ont pas encore vraiment mesurée.
À retenir
- Une lettre F ou G au DPE entraîne une décote moyenne de 15 à 25 % — mais dans certaines régions, cette pénalité dépasse largement le coût réel des travaux
- Les annonces de passoires thermiques génèrent +67 % de clics supplémentaires, pourtant elles restent plus longtemps à la vente : la peur du chantier paralyse les acheteurs
- Depuis janvier 2026, 850 000 logements ont mystérieusement quitté les classes F-G sans aucun travaux grâce à une réforme du calcul du DPE — le marché récompense l'étiquette plus que la réalité
Quand une lettre vaut des dizaines de milliers d'euros
En France, 5,8 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques, soit 15,6 % du parc immobilier. Autant de biens qui portent désormais une étiquette F ou G comme un boulet au pied. Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G ne peuvent plus les mettre en location. En 2028, ce sera au tour des DPE F. Résultat mécanique : des propriétaires bailleurs qui ne souhaitent pas engager de travaux préfèrent vendre. Et vendre vite, souvent à n'importe quel prix.
Les chiffres sont nets. La décote entre une maison G et D est en moyenne de -25 %, et en 2025, une classe énergétique en moins représente en moyenne -8 % sur la valeur d'une maison en France, selon le bilan annuel des Notaires de France. Pour un appartement, l'impact est moindre mais bien réel : la différence entre un appartement E et D est de -4 % en 2025, et de -12 % entre un G et un D. Ce qui est frappant, c'est que cette décote est désormais systématiquement supérieure au coût des travaux dans de nombreux cas. Le marché punit plus fort que le chantier ne coûte.
La plateforme Impact DPE de SeLoger chiffre la décote moyenne d'une passoire thermique à 15 % par rapport à un bien classé D, soit 452 € de moins par mètre carré. Le coup de massue ne s'arrête pas au prix d'affichage : la marge de négociation grimpe à 5,9 % pour les biens F-G, contre 3 % pour les biens classés D. En clair, le vendeur brade son bien à l'annonce, puis lâche encore du terrain à la signature. Sur un appartement de 60 m², la décote de 452 €/m² représente déjà 27 000 € qui changent de poche.
Une géographie très inégale
Tout le monde n'est pas logé à la même enseigne, et c'est là que la situation devient particulièrement instructive pour qui sait lire une carte. Au 1er janvier 2025, la majorité des départements français affichent un écart supérieur à 20 % entre un bien classé D et un classé F-G. Dans certaines zones rurales, on dépasse les 25 %. Seuls trois départements résistent à la tendance avec des écarts inférieurs à 10 % : l'Île-de-France, les Bouches-du-Rhône et la Corse-du-Sud.
La logique est celle de la tension immobilière. Là où le marché est tendu et l'offre limitée, l'acheteur n'a aucune marge de négociation et accepte un mauvais DPE. Là où l'offre dépasse la demande, l'étiquette énergétique devient un critère discriminant fort qui pèse directement sur la baisse de prix. Une passoire thermique dans une petite ville du Massif Central n'a rien à voir avec la même passoire dans le Marais parisien. Dans le premier cas, elle peut rester des mois sur le marché. Dans le second, des passoires thermiques se vendent parfois plus cher que des logements A-B dans les 6e ou 9e arrondissements.
Pour les maisons individuelles, la punition est encore plus sévère. Une maison de 120 m² mal isolée consomme 4 à 5 fois plus d'énergie au mètre carré qu'un appartement de 60 m² équivalent en classe G. Un acheteur qui hésite entre deux maisons identiques en province, l'une classée B et l'autre classée G, paiera jusqu'à 30 % plus cher pour la première. C'est considérable. C'est aussi, pour l'acheteur qui ose regarder la réalité en face, une opportunité que beaucoup laissent passer par réflexe de prudence.
Le paradoxe du bien que personne ne veut, et que tout le monde clique
Voici ce qui déroute les agents immobiliers : les annonces de logements classés G génèrent en moyenne +67 % de contacts en plus qu'un bien classé D, et celles classées F, +32 %. Des centaines de personnes cliquent, s'informent, demandent des visites. Mais la conversion en vente reste laborieuse. Les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour ceux classés de A à E. La peur du chantier, des banques qui demandent parfois un apport plus élevé, et l'incertitude réglementaire refroidissent au dernier moment.
Car certaines banques exigent un apport plus élevé (souvent 20 % au lieu de 10 %) pour les biens classés F ou G, afin de couvrir le risque perçu. Ce filtre bancaire supplémentaire réduit encore le nombre d'acheteurs éligibles, ce qui pèse mécaniquement sur les prix. Le cercle est vicieux pour le vendeur, vertueux pour l'acheteur bien préparé.
La bonne nouvelle, si l'on peut dire, est que vendre un logement classé F ou G reste totalement légal en 2026. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, souvent citée à tort, ne concerne que la mise en location. Acheter une passoire thermique pour y habiter, ou pour la rénover avant de louer, n'est soumis à aucune interdiction. Les seules contraintes pour le propriétaire vendeur sont des obligations d'information renforcées : fournir un DPE valide, faire réaliser un audit énergétique pour les classes F et G, et mentionner clairement le classement dans l'annonce.
Rénover ou acheter décoté : le vrai calcul à faire
Pour l'acheteur qui regarde froidement les chiffres, l'équation peut être favorable. Pour passer d'un DPE G à un DPE C sur un appartement de 60 m², comptez entre 15 000 et 35 000 euros avant aides. Les aides possibles incluent MaPrimeRénov', les CEE (certificats d'économies d'énergie), l'éco-PTZ et les aides locales. Si la décote à l'achat dépasse le coût des travaux, la mécanique financière est favorable. Dans les zones rurales où la décote dépasse 25 %, c'est souvent le cas.
Un détail inattendu, révélateur du caractère parfois absurde du système : selon les estimations officielles, près de 850 000 logements sont sortis des classes F ou G sans aucun chantier, grâce à la réforme du mode de calcul du DPE entrée en vigueur en janvier 2026. Cette évolution concerne surtout des biens anciens, souvent situés en zone urbaine, qui affichaient une consommation théorique élevée malgré un usage réel plus modéré. certains propriétaires ont vu leur bien regagner 15 à 20 % de valeur simplement parce qu'un coefficient de calcul avait été corrigé, sans qu'une seule tuile ait bougé sur le toit. La réforme corrige le calcul, pas la performance réelle du bâti : le locataire continue de payer la même facture, le confort thermique reste identique. Le marché immobilier a parfois cette étrangeté de récompenser les étiquettes autant que les pierres.
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Sources : service-public.gouv.fr | actual-immo.fr