Ils ont envoyé trois mois de préavis pour le studio de leur fils, comme l’exigeait le bail : deux de ces loyers n’auraient jamais dû être payés

Un studio loué vide, un bail qui annonce 3 mois de préavis, des parents qui appliquent la clause à la lettre : le scénario est courant et il coûte cher. Dans une commune classée en zone tendue, le préavis légal d'un locataire de logement vide tombe à 1 mois, à condition de le demander dans la lettre de congé. Les 2 mois réglés en plus n'avaient pas lieu d'être.

Deux loyers de trop, versés pour un logement vide.

Les annonces donnent des repères, sans valeur officielle : un studio se loue autour de 1 000 € à Paris, environ 820 € à Nice, 680 € à Lyon et 490 € à Lille, selon la ville et le quartier. Deux mois de trop représentent donc environ 2 000 € à Paris, 1 640 € à Nice, 1 360 € à Lyon et 980 € à Lille.

Ce que la loi prévoit vraiment

En location vide, le préavis du locataire est de 3 mois, d'après l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il est réduit à 1 mois dans les communes de zone tendue. Cette réduction n'a rien d'automatique, car la lettre de congé doit la demander au moment de l'envoi. À défaut, c'est 3 mois, même si la commune figure bien sur la liste.

La Cour de cassation juge qu'en zone tendue, l'adresse du logement écrite dans la lettre, accompagnée de la demande de préavis réduit, tient lieu de justificatif. Aucune autre pièce n'est à joindre, ni extrait de décret ni capture d'écran.

Reste la clause du bail qui prévoit 3 mois. Elle ne l'emporte pas sur la loi, et c'est sans doute le point que les familles connaissent le moins, un bail se relisant rarement au moment de partir. Une condition demeure : la demande de préavis réduit doit figurer dans la lettre elle-même, rédigée au moment de l'envoi.

Qui signe, et comment envoyer

Le congé vient du locataire, donc du jeune. Un parent garant, ou celui qui règle le loyer chaque mois, peut très bien rédiger la lettre. Il ne peut pas, en revanche, donner congé à la place de son enfant. La signature en bas de page doit donc être celle du locataire.

Un simple e-mail ne suffit pas.

Trois voies sont reconnues : la lettre recommandée avec accusé de réception, l'acte d'un commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Pour un étudiant installé loin de la maison familiale, le recommandé est souvent le plus pratique. Le délai court à partir de la réception de la lettre par le propriétaire, pas de son envoi.

Un calendrier chiffré, jour par jour

Prenons une lettre reçue le 5 novembre. Avec la mention de zone tendue, le bail prend fin le 5 décembre ; sans elle, il court jusqu'au 5 février, soit 2 loyers de plus.

Le calendrier postal ajoute son grain de sable. Quand le 1er novembre tombe un dimanche, jour férié, il n'y a pas de distribution : un recommandé posté le samedi n'est distribué au plus tôt que le lundi 2. Chaque jour compte, puisque le loyer reste dû jusqu'au dernier jour du préavis.

Pendant le préavis, le loyer reste dû même si le logement est vide, meubles et cartons partis depuis longtemps. Si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du propriétaire, le loyer s'arrête à son arrivée.

Le meublé, une autre règle

En location meublée, le préavis est de 1 mois partout en France, sans motif à invoquer (article 25-8 de la même loi). Cela vaut aussi pour un bail étudiant de 9 mois. Le premier réflexe consiste donc à vérifier dans le bail si le logement est loué vide ou meublé.

Un piège guette pourtant les prudents. Si la lettre fixe elle-même un départ dans 3 mois, le propriétaire peut s'en tenir à la date écrite dans la lettre. Une seconde lettre qui revient à 1 mois n'est pas sûre de passer. Mieux vaut annoncer 1 mois dès le premier envoi.

Vérifier la commune avant d'écrire

Le simulateur officiel du service public demande la commune et la date de signature ou de renouvellement du bail. Il applique le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, qui fixe la liste des communes en zone tendue.

Pour un vieux bail jamais renouvelé, c'est la liste en vigueur à sa signature qui compte : le résultat dépend donc de la date du bail. Le simulateur distingue trois périodes, avant le 27 août 2023, entre cette date et le 24 décembre 2025, puis à partir du 24 décembre 2025. Le nombre exact de communes concernées varie d'un décret à l'autre, et un chiffre repéré en ligne ne remplace pas la vérification.

La simulation prend environ 1 minute.

Les gestes à faire avant d'envoyer

Avant de glisser la lettre dans l'enveloppe, quelques contrôles évitent l'erreur à 2 loyers. Le jeune la signe, l'adresse du logement y figure, et la demande de préavis réduit y est écrite noir sur blanc. Une copie de la lettre et l'accusé de réception se conservent jusqu'à la remise des clés. Une capture du résultat du simulateur peut compléter le dossier, même si la Cour de cassation n'exige aucune pièce supplémentaire en zone tendue.

Dernière nuance, qui surprend souvent : en meublé, la question de la zone tendue ne se pose même pas, puisque le préavis est de 1 mois dans toutes les communes. Les 2 loyers de trop menacent donc surtout les logements loués vides, quand la lettre oublie de demander le préavis réduit.

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Sources : service-public.gouv.fr | autoadpartners.com | resiliermonbail.fr