Leurs parents leur avaient donné la maison en 2014 tout en continuant d’y vivre : douze ans plus tard, le devis du couvreur pour la toiture est à leur nom

Le devis du couvreur à leur nom n'a rien d'une erreur. Pour une toiture à refaire en entier, la facture, environ 25 000 € dans cet exemple, revient en principe aux enfants. Ce sont eux les nus-propriétaires, et le Code civil leur attribue les grosses réparations, même si leurs parents occupent toujours la maison. Ce montant n'est qu'un ordre de grandeur : une couverture complète se chiffre vite en plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les parents, eux, en sont dispensés, sauf deux cas de figure.

Ce que la donation de 2014 a réellement transmis

En 2014, les parents ont donné à leurs deux enfants la nue-propriété de la maison, c'est-à-dire les murs. Ils ont gardé l'usufruit, le droit d'y vivre ou de la louer. Ce découpage porte le nom de démembrement de propriété, et il répartit les charges autant que les droits.

Beaucoup de familles retiennent de ce montage le droit de rester chez soi, et oublient la contrepartie financière. Pendant douze ans, la question de la toiture a dormi. Elle se réveille avec le premier devis, et chacun lit alors le Code civil à sa façon, ce qui est rarement le meilleur moment pour le découvrir.

Articles 605 et 606 : une règle écrite en 1804

L'article 605 pose le principe : l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, ici les nus-propriétaires. L'article 606 précise ce que recouvre cette notion, et sa rédaction n'a pas bougé depuis le 21 mars 1804. Il vise les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues, des murs de soutènement et des murs de clôture en entier.

Le même article ajoute que toutes les autres réparations sont de l'entretien. Cette phrase rejette sur l'usufruitier, donc sur les parents, la quasi-totalité des dépenses courantes d'une maison.

Pour une toiture, le mot décisif est « entières ».

Toiture refaite en entier ou simple réparation : où passe la frontière

Remplacer quelques tuiles ou nettoyer une gouttière reste à la charge des parents, puisqu'il ne s'agit pas de rétablir une couverture entière. Le devis à 25 000 € environ, lui, porte sur toute la toiture : il relève des grosses réparations. Le montant ne joue aucun rôle dans le classement, c'est la nature des travaux qui compte. Un petit chantier très cher resterait de l'entretien, un chantier de couverture complète reste une grosse réparation.

Un chantier qui ne porterait que sur une partie du toit serait plus délicat à classer. Le texte vise les couvertures entières, et tout ce qui ne figure pas dans la liste de l'article 606 est de l'entretien. Dans le doute, la lecture du devis ligne par ligne s'impose.

Demandez au couvreur de séparer, sur le devis, le remplacement complet de la couverture et les petites interventions. La ligne de partage entre enfants et parents suit exactement cette distinction.

L'exception qui peut renverser la facture

L'article 605 contient une réserve. Si les grosses réparations ont été occasionnées par un défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, l'usufruitier en est aussi tenu. Ici, l'usufruit s'est ouvert en 2014, et une toiture laissée sans soins pendant douze ans pourrait rouvrir le débat.

Tout repose sur l'origine des dégâts. Si la toiture est à refaire parce que des réparations d'entretien n'ont pas été faites pendant des années, la facture pourrait se répartir autrement. Si l'état du toit tient à autre chose, l'exception ne s'appliquerait pas. D'où l'intérêt de retrouver les factures de petites réparations, nettoyage de gouttières compris, réglées par les parents depuis 2014.

Les parents peuvent-ils forcer leurs enfants à faire les travaux ?

Non, et la Cour de cassation l'a confirmé. Dans un arrêt du 18 décembre 2013 (1re chambre civile, n° 12-18.537, publié au bulletin), elle juge que l'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à faire les grosses réparations. Il ne peut pas non plus lui réclamer des dommages et intérêts parce qu'il ne les fait pas.

Cela ne change que si l'acte de départ le prévoit.

Il faut donc distinguer deux choses. La dépense est pour les enfants, mais leurs parents ne peuvent pas les y forcer. Un toit en mauvais état pénalise d'abord ceux qui l'habitent, et la discussion en famille, avec un notaire si besoin, reste le chemin le plus réaliste.

Sauf clause contraire : relire l'acte de 2014

Toutes ces règles s'appliquent sauf convention contraire, rappellent les notaires. L'acte de donation de 2014 peut prévoir une autre répartition, voire un engagement du nu-propriétaire à réaliser les travaux, et seule sa relecture le dira.

Relisez-le avant de signer le moindre devis.

Trois points sont à repérer : la répartition des gros travaux entre parents et enfants, l'éventuel engagement des enfants à les réaliser, et toute mention de l'entretien. Si le texte est muet, le Code civil s'applique tel quel. Une clause ambiguë mérite d'être lue par un notaire avant tout engagement auprès du couvreur.

Reste le cas des parents qui préféreraient avancer l'argent pour que le chantier démarre vite. Payer à la place des enfants pourrait être regardé comme une donation indirecte, une question que la Cour de cassation a examinée le 23 octobre 2024 (1re chambre civile, n° 22-20.879), à propos de travaux non nécessaires. Pour une toiture, la réponse dépend du dossier, et c'est au notaire de la donner avant que le moindre virement ne parte.

Le Code civil ne dit pas que les enfants doivent lancer le chantier : il dit seulement que la dépense leur revient. Entre ces deux formulations se joue toute la discussion familiale, et sa clé se trouve dans l'acte de 2014.

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Sources : lappelexpert.fr | bofip.impots.gouv.fr