« On adorait l’Algarve » : pourquoi ces retraités français filent désormais à 20 km de la frontière espagnole

L'Algarve, les retraités français la connaissent par cœur. Les plages de Lagos, les falaises de Ponta da Piedade, le prix du café à Albufeira. Ils y sont venus en vacances pendant vingt ans, certains s'y sont installés, d'autres ont finalement renoncé. Le prix moyen au mètre carré en Algarve atteint désormais 4 150 € pour un appartement, et jusqu'à 4 650 € pour une maison. La hausse des prix a atteint +8,4 % rien qu'entre 2024 et 2025. À ce rythme-là, le rêve portugais se transforme en calcul bancaire. C'est précisément pourquoi un courant discret, mais bien réel, pousse désormais les candidats à la retraite ensoleillée vers une autre carte du Portugal, plus à l'est, plus abordable, et bien moins encombrée de compatriotes.

Elvas et Portalegre : le Portugal d'avant la flambée

Elvas est la plus grande ville fortifiée d'Europe et un site classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, réputée pour ses fortifications en étoile, son aqueduc historique et son impressionnante architecture militaire. Elle se trouve à moins de 15 km de la frontière espagnole, sur l'extrémité orientale du pays. 20 minutes en voiture séparent le centre historique de Badajoz. Ce détail géographique, anodin en apparence, change tout pour un retraité français qui cherche un ancrage européen sans se couper du reste du monde.

En octobre 2025, les prix de l'immobilier à Elvas s'établissaient en moyenne à 993 € par mètre carré, ce qui en fait l'une des zones les plus abordables du district de Portalegre, lui-même le moins cher de l'Alentejo pour acheter ou louer. Concrètement ? Le prix moyen de l'immobilier y est estimé autour de 1 066 euros par mètre carré, soit un appartement de 80 mètres carrés pour environ 85 000 euros. Un rapport qui n'existe plus ni en Algarve, ni à Lisbonne, où le prix moyen dépasse aujourd'hui 6 000 euros par mètre carré, et un appartement de 80 mètres carrés peut atteindre 484 000 euros.

Plus au nord, Portalegre, dans l'Alto Alentejo, à proximité de la Serra de São Mamede et de la frontière espagnole, combine un environnement naturel préservé et un marché immobilier particulièrement abordable, avec un prix moyen autour de 989 euros par mètre carré. Un appartement d'environ 80 mètres carrés peut y être acquis pour un montant proche de 79 000 euros. Ces localités se trouvent dans le nord de l'Alentejo, près de la frontière espagnole, à l'intérieur du Parc naturel de la Serra de São Mamede. Marvão couronne une crête avec ses murailles et ses vues panoramiques sur l'Estrémadure espagnole. Castelo de Vide conserve une atmosphère préservée, tandis que Portalegre offre tous les services pratiques, avec des excursions faciles jusqu'à Badajoz.

Le soleil de l'intérieur, sans les foules

Une idée reçue circule sur l'Alentejo : trop chaud l'été, trop isolé l'hiver. La réalité est plus nuancée. Elvas est l'une des villes les plus chaudes du Portugal en été, avec une température maximale moyenne proche de 35 °C. C'est une donnée, pas forcément un problème, les maisons portugaises de l'intérieur, épaisses et orientées nord-sud, ont précisément été construites pour absorber ces chaleurs. En hiver, l'Alentejo central est la région la plus sèche du Portugal, et l'endroit idéal quand il pleut sur les côtes occidentales. Ce climat continental méditerranéen, avec plus de 300 jours de soleil par an au Portugal, se ressent encore plus dans les terres de l'est.

Souvent oublié des Français en recherche d'un endroit pour s'installer, le littoral de l'Alentejo, en partie protégé par son statut de parc naturel, ne manque pourtant pas d'atouts. Dans cette région aux paysages variés où la nature reste préservée, se succèdent des plages de dunes, des criques au pied de hautes falaises, de petits ports de pêche, des champs verdoyants, de nobles bois de chênes-lièges, des maisons blanches soulignées de bleu et d'anciens châteaux forts. L'Algarve saturée de touristes en juillet est à deux heures de route. Mais le quotidien, lui, se vit ici, dans des villages où un café coûte un euro et où personne ne se presse.

Ce que la fin du régime RNH change vraiment

Le Portugal n'est plus le paradis fiscal d'autrefois. Depuis 2024, le statut de Résident Non Habituel (RNH), qui offrait des avantages fiscaux aux retraités, ne concerne plus les pensions. L'incitation fiscale qui l'a remplacé s'applique uniquement à des revenus d'activité spécifiques, comme la recherche scientifique ou l'innovation. Avec la hausse des loyers, la disparition des exonérations et une fiscalité désormais alignée sur celle des locaux (jusqu'à 48 % d'imposition), de nombreux retraités songent à rentrer en France ou à changer de pays. Ce retournement redistribue les cartes, mais pas de la façon qu'on croit.

Ceux qui partaient uniquement pour l'avantage fiscal font machine arrière. Ceux qui cherchent une vraie qualité de vie à moindre coût regardent désormais ailleurs sur la carte. Le coût de la vie permet d'en faire nettement plus qu'en France, surtout si l'on reste loin des grandes villes ou de la capitale. À Lisbonne, même un petit appartement peut coûter bien plus de 1 000 euros par mois. Dans certaines villes de l'intérieur, un logement de taille similaire peut coûter entre 300 et 500 euros. Pour les retraités qui gagnent une pension française, cette différence peut complètement modifier le budget mensuel.

Plusieurs municipalités de l'intérieur développent des politiques d'incitation à l'installation, notamment par des aides à la rénovation, des exonérations fiscales locales ou des programmes pour attirer les familles et les investisseurs. La ville de Portalegre est à 40 minutes en voiture de Badajoz, où les grandes surfaces espagnoles permettent de faire ses courses à des prix encore plus compétitifs, un avantage pratique que les retraités installés dans la région mentionnent régulièrement.

Elvas autrement : vivre dans un site UNESCO sans carte postale

Elvas offre un avant-goût authentique du patrimoine portugais, loin des sentiers touristiques habituels. Peu de touristes étrangers visitent cette belle ville qui recèle pourtant un patrimoine architectural vraiment unique. C'est là l'étrange paradoxe de cette destination : classée au patrimoine mondial depuis 2012, ses fortifications représentent le plus grand système de douves sèches à bastions au monde, et pourtant elle reste à l'écart des flux touristiques de masse. Pour un retraité qui cherche une vie tranquille dans un cadre historique fort, c'est une combinaison rare.

En arrivant à Elvas, le regard est immédiatement capté par l'imposant aqueduc d'Amoreira, un ouvrage monumental du XVIe siècle qui s'étire sur plus de sept kilomètres. Une fois à l'intérieur des remparts, la ville se découvre à travers un dédale de ruelles pavées, de places et de maisons blanchies à la chaux, typiques de la région. La région de l'Alentejo compte deux sites classés au patrimoine mondial : le centre historique d'Évora et la ville-garnison frontalière d'Elvas et ses fortifications. Deux sites UNESCO en quelques dizaines de kilomètres, une densité patrimoniale que beaucoup de régions françaises pourraient envier.

La convention fiscale franco-portugaise mérite une lecture attentive avant de signer quoi que ce soit. Les fonctionnaires de l'État et des collectivités territoriales restent taxables en France sur leurs retraites, même s'ils s'installent définitivement au Portugal. Un détail qui change beaucoup selon le parcours professionnel de chacun, et qui justifie de consulter un conseiller spécialisé avant de prendre une décision. Ce que l'Alto Alentejo offre par rapport à l'Algarve, c'est un marché immobilier qui n'a pas encore subi de pression internationale : de plus en plus d'acquéreurs, nationaux comme étrangers, cherchent à s'éloigner des centres urbains saturés pour privilégier un mode de vie plus lent, proche de la nature, et les prix de cette zone n'ont augmenté que de 5 % contre plus de 8 % en Algarve. La fenêtre d'opportunité existe, mais pas indéfiniment.

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Sources : portugal.fr | theportugalnews.com