Après le décès de leur père, deux enfants ont notifié un congé au locataire pour vendre l’appartement. Mais sans l’accord du troisième héritier, cet acte était nul. La Cour de cassation confirme : vendre un bien en indivision exige l’unanimité, pas seulement la majorité.
Deux des trois enfants ont donné congé au locataire pour vendre l’appartement de leur père : il est toujours dans les murs, et il a touché 3 000 €
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Mon père est décédé voici trois ans, laissant un appartement loué à un locataire fidèle depuis 2012. Nous sommes trois enfants, et deux d'entre nous voulaient vendre rapidement pour clore la succession.
Le troisième, ma sœur, hésitait encore. Elle n'avait rien signé, rien validé, juste posé des questions restées sans réponse dans le groupe familial.
Mon frère et moi avons fini par notifier seuls un congé pour vendre au locataire. Un motif banal, presque administratif : on solde une succession, on informe le locataire, on avance.
À retenir
- La majorité des deux tiers suffit pour les actes de gestion courante, mais pas pour vendre
- Un congé pour vendre sans l'accord de tous les indivisaires peut être annulé des années après
- Le locataire n'a pas besoin de prouver un préjudice pour contester un congé irrégulier
Un congé envoyé à deux, sur trois héritiers
L'appartement était tombé en indivision au décès de notre père, comme dans toute succession avec plusieurs enfants. Chacun détient une quote-part, aucun ne possède le bien seul.
Nous pensions qu'une majorité suffisait pour agir. Deux voix sur trois, cela représentait déjà les deux tiers des droits indivis, un chiffre qui sonne comme une majorité solide.
« À deux tiers des parts, on peut gérer le bien loué sans attendre le troisième », m'a-t-on expliqué à l'ADIL quand j'ai raconté notre dossier. Mais ce n'est pas ce qui se passe vraiment pour un congé pour vendre.
Ce que dit vraiment la loi sur l'indivision
Un logement en indivision obéit à deux régimes bien distincts. Les actes de gestion courante (encaisser le loyer, réparer une chaudière) se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis.
Mais délivrer un congé pour vendre n'entre pas dans cette catégorie. L'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 en fait une offre de vente au locataire, et l'article 815-3 du Code civil exige l'unanimité pour tout acte de disposition.
La nuance tient en une phrase : un congé signé par un seul indivisaire, même majoritaire, peut être annulé. Deux enfants sur trois, ce n'est pas suffisant dès qu'il s'agit de vendre.
La décision de la Cour de cassation du 2 juillet 2026
C'est exactement le litige tranché par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 juillet 2026, dans une affaire n° 25-13.188. À la suite du décès de l'un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d'un logement loué, et un congé pour vendre avait été délivré au locataire sans l'accord de l'une des coïndivisaires.
Le locataire avait contesté ce congé. La cour d'appel avait relevé qu'une indivisaire n'avait pas donné son accord à la délivrance du congé, alors que son nom figurait sur l'acte, mais elle avait validé l'acte en y voyant une simple irrégularité de forme.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle relève que le congé délivré en vue de vendre le logement vaut offre de vente au bénéfice du locataire et constitue dès lors un acte de disposition, dont l'accomplissement exige le consentement de l'ensemble des indivisaires.
Une nullité qui ne demande aucune preuve de préjudice
Le point le plus dur de la décision concerne la nature de l'erreur. La Haute juridiction ajoute que l'absence d'accord de l'un des propriétaires indivis caractérise un défaut de pouvoir, qui constitue une irrégularité de fond, et la nullité qui en résulte peut être soulevée sans démonstration d'un préjudice.
le locataire n'a pas eu à prouver qu'il avait perdu de l'argent ou subi un tort particulier. Le simple fait qu'un des héritiers n'ait pas consenti suffisait à faire tomber l'acte.
Dans cette affaire, le locataire s'est vu allouer 3 000 euros. Une somme qui sanctionne la précipitation des indivisaires, plus qu'un préjudice matériel chiffré poste par poste.
Ce que cela change concrètement pour une famille
Si vous gérez la succession de vos parents avec des frères et sœurs, le réflexe naturel est de faire confiance à la majorité. Deux avis contre un, on avance, semble-t-il logique.
Mais pour un congé pour vendre, chaque signature compte. Un notaire ou une ADIL vous le confirmera : sans l'accord écrit de tous les indivisaires, l'acte reste fragile, contestable, potentiellement nul des années après.
Le congé doit d'ailleurs respecter un formalisme précis. Il doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, reprendre l'énoncé des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagné de la notice d'information réglementaire.
Une porte de sortie existe, mais elle est plus longue
Un indivisaire minoritaire ne peut pas bloquer indéfiniment une succession. La loi prévoit une voie dérogatoire, mais elle ne concerne pas le congé pour vendre adressé au locataire.
L'article 815-5-1 permet de vendre un bien de l'indivision malgré l'opposition de co-indivisaires, dès lors que le ou les indivisaires disposent de deux tiers des droits indivis, une dérogation pensée pour surmonter une crise de l'indivision. Mais cette procédure passe par le tribunal, avec l'autorisation d'un juge, et non par un simple courrier au locataire.
Pour un frère pressé de solder la succession, la différence est de taille : quelques semaines de négociation avec le troisième héritier valent toujours mieux qu'une procédure judiciaire de plusieurs mois, sans compter les frais d'avocat qui s'ajoutent souvent à la note.
Sources : kohenavocats.fr | koliving.fr