On s’obstine tous à chercher à qui appartient la voiture qui squatte le parking, alors que le vrai problème passe le portail avec elle

Cette voiture qu'on croit mystérieuse

Cette voiture grise garée au même endroit depuis des semaines n'appartient à personne dans l'immeuble. Tout le monde s'interroge : à qui appartient-elle vraiment ? Le vrai problème, lui, ne se lit pas sur la plaque d'immatriculation.

On scrute le pare-brise, on interroge le voisinage, on soupçonne le nouveau locataire du troisième étage. Mauvaise piste : le souci n'est pas ce véhicule précis, c'est ce qu'il représente chaque matin devant le portail.

Chaque jour, des inconnus franchissent le portail avec le badge de la résidence.

Cette voiture immobile est souvent le signe d'une place de parking louée à quelqu'un d'extérieur à la copropriété. Le locataire reçoit un badge, une télécommande, parfois un digicode transmis par SMS. Il entre, il sort, il gare sa voiture, comme n'importe quel résident. Or personne ne l'a jamais croisé en assemblée générale, et il ne paie aucune charge de copropriété.

Louer sa place, un droit... sous conditions

Louer sa place de parking n'a en soi rien d'interdit. Si vous possédez une place de parking en copropriété, vous avez le droit exclusif d'utilisation et pouvez la louer.

Le hic se niche dans un document que peu de propriétaires relisent une fois l'acte de vente signé : le règlement de copropriété. Ce texte peut parfaitement interdire la location à des tiers extérieurs, ou la réserver exclusivement aux occupants de l'immeuble. De nombreux règlements de copropriété imposent d'offrir la place de parking en priorité aux autres copropriétaires de l'immeuble afin d'éviter l'intrusion de personnes extérieures à la résidence.

Le règlement de copropriété s'impose alors comme la référence unique en la matière.

Le règlement précise notamment si vous pouvez louer votre place à des personnes extérieures à la copropriété ou si cette possibilité est limitée aux seuls copropriétaires. Certaines copropriétés interdisent totalement la mise en location, tandis que d'autres l'autorisent avec des conditions particulières. D'autres encore ne disent rien sur l'identité du locataire mais imposent des règles d'usage : horaires d'accès au portail, interdiction de stockage, destination exclusive au stationnement. Tout dépend de ce qui a été rédigé, page après page, au moment de la création de la copropriété.

Cette clause s'applique dès lors qu'elle figure noir sur blanc dans le règlement publié et annexé à chaque acte de vente. Peu importe qu'elle date de la construction de l'immeuble ou d'une modification récente, elle s'impose à tous, y compris aux propriétaires qui affirment l'ignorer.

Le rôle du syndic face à la clause bafouée

Quand cette clause existe et qu'elle est bafouée, ce n'est pas aux voisins de mener l'enquête eux-mêmes. Si l'occupant est identifié comme étant un copropriétaire ou un locataire de l'immeuble, le syndic peut intervenir en vertu de ses pouvoirs de gestion. Un signalement écrit suffit généralement à déclencher la procédure.

Le syndic peut alors mettre en demeure le copropriétaire fautif.

Ce que l'assemblée générale ne peut pas faire

Une fois la location en cours, l'assemblée générale ne peut pas décider du jour au lendemain d'interdire cette pratique. Une résolution votée en AG ne suffit pas à modifier une règle qui figure dans le règlement de copropriété. Pour changer la donne, il faut reprendre le texte lui-même et le faire évoluer selon une procédure précise. Cela passe par un vote spécifique, inscrit à l'ordre du jour, avec une majorité renforcée.

Le vote intervient à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes. Une démarche qui demande du temps, de la pédagogie, et l'adhésion d'une majorité de voisins convaincus.

Sans ce vote, l'interdiction décidée après coup reste sans valeur juridique.

Avant d'accuser, ouvrez le règlement

Avant de coller un mot sur le pare-brise ou d'apostropher le nouveau venu, mieux vaut ressortir le règlement de copropriété. Le document se trouve normalement dans les archives du syndic, ou dans les actes de vente conservés par chaque propriétaire. Une simple relecture suffit souvent à comprendre si la location est autorisée, interdite, ou simplement encadrée.

Si la clause interdit la location à des tiers extérieurs et qu'elle est ignorée, direction le syndic, pas le tribunal du quartier. C'est lui qui porte la voix du règlement, pas l'assemblée des copropriétaires excédés.

Un phénomène plus large que ce parking

Cette histoire de voiture immobile raconte en réalité un phénomène plus large. Les résidences avec parking en sous-sol multiplient les locations informelles à des automobilistes venus d'ailleurs, séduits par un tarif souvent plus accessible qu'un parking public. Le badge d'accès, pensé pour sécuriser l'entrée des résidents, devient alors une porte tournante pour des inconnus qui n'ont jamais signé le règlement intérieur. Le stationnement n'est que la partie visible d'un système d'accès qui mérite d'être questionné.

Autoriser la location n'ouvre pas toutes les portes pour autant. Le règlement peut encadrer les modalités d'accès au parking commun : horaires d'ouverture du portail, règles de circulation interne, interdiction pour les visiteurs d'accéder à certaines zones. Ces règles s'appliquent à tout occupant, y compris les locataires que vous aurez acceptés.

Sources : 544.fr | eco-finance.info | actus.foncia.com