Elle n’a jamais répondu à la lettre du syndic arrivée quelques mois après le décès de son père : deux mois plus tard, elle héritait de bien plus que son appartement

Le silence qui coûte plus cher qu'un appartement

Dans cette histoire, l'héritage ne se limitait pas à un appartement : il comprenait aussi les charges impayées du défunt. Quand un copropriétaire meurt en laissant un arriéré, le syndicat des copropriétaires devient créancier de la succession. Ses héritiers peuvent alors devoir payer sur leurs biens personnels.

Deux mois de silence valent acceptation, dettes comprises.

Les notaires connaissent bien ce mécanisme, beaucoup moins les héritiers. Pendant quatre mois après le décès, personne ne peut vous forcer à choisir entre accepter la succession, l'accepter à concurrence de l'actif net ou y renoncer. Passé ce délai, le syndic, en tant que créancier, peut vous sommer de prendre parti. Un compte à rebours démarre alors, et il ne s'arrête pas tout seul.

Quatre mois de répit, deux mois de sursis

L'article 771 du Code civil pose le cadre : un héritier ne peut pas être contraint d'opter avant l'expiration de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession. Ensuite, la sommation peut venir d'un créancier, d'un cohéritier, d'un héritier de rang subséquent ou de l'État. Elle prend la forme d'un acte extrajudiciaire.

L'article 772 accorde alors deux mois pour réagir. Dans ce laps de temps, l'héritier doit soit choisir, soit demander un délai supplémentaire au président du tribunal judiciaire. Les juristes parlent d'un délai préfix : une fois la date passée, aucune indulgence n'est prévue.

Le délai court à partir de l'acte, pas de votre lecture.

L'ardoise de 91 545 euros jugée par la Cour de cassation

Un dossier réel donne la mesure. Un copropriétaire décède en 2017 en laissant des charges impayées, et le syndicat fait délivrer une sommation d'opter à chacun de ses trois enfants, les 17, 18 et 19 juillet 2019. Aucun ne prend parti dans les deux mois.

Les enfants ont fini par renoncer à la succession, mais trop tard. La cour d'appel de Nîmes les a condamnés solidairement, le 7 juillet 2022, à payer 91 545,25 euros. Ils soutenaient qu'ils pouvaient encore renoncer tant qu'aucun jugement ne les déclarait acceptants. La Cour de cassation a écarté cet argument le 5 février 2025 : l'acceptation joue de plein droit, sans décision préalable.

S'y ajoutent 3 000 euros de frais de procédure. Solidairement, cela signifie que le syndicat peut réclamer la totalité à un seul des enfants, à charge pour lui de se retourner ensuite contre ses frères et sœurs. Passé le délai, l'héritier réputé acceptant ne peut plus ni renoncer ni accepter à concurrence de l'actif net.

Lettre du syndic ou sommation : deux objets différents

Un courrier de relance, même ferme, n'est pas une sommation d'opter. Celle-ci passe obligatoirement par un acte extrajudiciaire, délivré par un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers). Seul cet acte déclenche les deux mois.

Ignorer la lettre reste pourtant un mauvais pari. Elle montre que le syndic a repéré la succession, et la sommation peut suivre dès que les quatre mois sont écoulés. Les procédures d'exécution (saisie bancaire, saisie des rémunérations, saisie-vente) viennent ensuite si la dette reste impayée.

Un acte de commissaire de justice ne se range pas dans un tiroir.

Autre piège : on peut accepter sans l'avoir décidé. Certains actes accomplis en maître de la succession peuvent être lus comme une acceptation tacite, au sens de l'article 782. Avant de régler quoi que ce soit avec l'argent du défunt, un avis du notaire s'impose donc.

Trois options, des conséquences très différentes

Accepter purement et simplement engage votre patrimoine personnel, bien au-delà de la valeur de l'appartement. Accepter à concurrence de l'actif net limite le paiement des dettes à ce que contient la succession. Renoncer vous place hors de l'héritage, appartement compris.

Quand l'appartement vaut nettement plus que les dettes, l'acceptation à concurrence de l'actif net protège sans rien sacrifier. Quand le passif dépasse l'actif, la renonciation s'impose, par déclaration au greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt. Le délai supplémentaire, lui, se demande au président du tribunal et suspend le compte à rebours dès la demande jusqu'à la décision du juge. Il suppose de justifier d'un motif sérieux et légitime, par exemple un inventaire des biens encore inachevé.

Prendre les devants avant que l'huissier ne sonne

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci a eu lieu en France, ce qui place le notaire au centre du jeu dès les premières semaines. Il peut interroger le syndic sur le solde du compte du défunt et sur les appels de fonds à venir. Demandez-lui de chiffrer le passif avant le quatrième mois.

Le syndic détient le relevé des charges impayées, et il a tout intérêt à le communiquer. Mis en regard de la valeur du logement, ces chiffres permettent de trancher en connaissance de cause. C'est aussi le moment de lister les autres dettes éventuelles : impôts, crédit, factures en cours.

Le délai de deux mois ne se prolonge que par décision du juge.

Une nuance rassure tout de même : l'option successorale se prescrit par dix ans, et personne ne peut vous contraindre à choisir avant quatre mois. Un héritier qui n'a reçu aucun acte garde donc du temps pour réfléchir. Mais une fois la sommation délivrée et les deux mois écoulés, cette prescription décennale n'efface plus l'acceptation.

Sources : kohenavocats.com | efl.fr | notaires2normandie.com