Un propriétaire parisien croyait pouvoir louer son appartement quelques week-ends par an sans risque. Une lettre recommandée du syndic l’a confronté à une clause oubliée du règlement de copropriété qui change tout. Découvrez comment cette clause ancestrale s’applique toujours et peut vous exposer à des poursuites.
« Je pensais que quelques week-ends par an ne regardaient personne » : le jour où le syndic a écrit, on m’a expliqué la clause qui changeait tout
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Deux ou trois week-ends dans l'année, rien de plus. C'est ce que pensait ce propriétaire parisien avant de recevoir une lettre recommandée de son syndic, sommant d'arrêter toute location Airbnb sous peine de poursuites.
Le motif invoqué tenait en une expression, la clause d'habitation bourgeoise, inscrite dans le règlement de copropriété depuis des décennies. Cette clause juridique, souvent héritée d'immeubles haussmanniens, réserve les lots à l'habitation et peut interdire toute activité assimilée à du commercial.
À retenir
- Une clause d'habitation bourgeoise datant parfois des années 1950 peut interdire toute location Airbnb, même occasionnelle
- La loi Le Meur de 2024 a changé les règles : les copropriétés peuvent désormais voter à la majorité des 2/3 pour bloquer les locations touristiques
- Votre mairie exige un enregistrement obligatoire et un numéro unique depuis mai 2026, avec des amendes jusqu'à 20 000€ en cas de manquement
Une clause qui dort dans les règlements depuis des décennies
Le règlement de copropriété précise la destination des parties privatives et communes de l'immeuble et leur possible usage. Cette précision juridique est typique des résidences de standing de type immeubles haussmanniens à Paris et autres grandes agglomérations.
Beaucoup de copropriétaires ne l'ont jamais lue, ou l'ont oubliée depuis l'achat du bien. Pourtant elle s'applique encore aujourd'hui, même dans un immeuble ancien dont le règlement date parfois des années 1950.
Un règlement de 1950 s'applique toujours : les tribunaux interprètent les termes anciens pour juger si le Airbnb est compatible avec l'esprit de l'immeuble. Ignorer cette ligne n'est pas anodin : cela peut paralyser votre activité. De plus, vous exposer à une amende civile pouvant atteindre 50 000 €.
Simple ou exclusive : deux logiques, deux risques
Toutes les clauses ne se valent pas. La version dite simple tolère certaines activités professionnelles discrètes, tandis que la version exclusive ne laisse aucune place à l'ambiguïté.
Une clause d'habitation bourgeoise exclusive est plus stricte : elle réserve les lots à l'habitation et exclut les activités commerciales ou professionnelles, sauf exception prévue. Résultat concret pour le propriétaire occasionnel : en cas de clause bourgeoise exclusive, la location de courte durée est illégale, même ponctuellement, alors qu'en cas de clause simple, une tolérance est possible si le logement reste une résidence principale et ne cause aucune nuisance.
La jurisprudence a tranché depuis longtemps sur la nature de cette activité. Depuis plusieurs années, la jurisprudence civile considère que la location meublée de courte durée constitue une activité commerciale, même exercée par un particulier, comme l'a confirmé la Cour de cassation en mars 2018.
La loi Le Meur a rebattu les cartes en copropriété
Avant 2024, bloquer une location saisonnière exigeait l'unanimité des copropriétaires. Un seul refus suffisait à sauver l'activité litigieuse, ce qui rendait la clause difficile à faire respecter en pratique.
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé cet équilibre. Elle a changé l'équilibre pratique : une copropriété peut désormais, dans certains immeubles, modifier son règlement pour interdire la location de lots d'habitation en meublés de tourisme, sans exiger l'unanimité.
Concrètement, depuis la loi Le Meur, votée fin 2024, l'assemblée générale peut décider d'interdire ce type de location à la majorité des 2/3, et le règlement peut être modifié pour interdire ou encadrer la location touristique, par exemple en limitant la durée ou en exigeant une autorisation préalable. Un point récent renforce encore ce cadre : depuis la décision n° 2025-1186 QPC du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, beaucoup de copropriétés relisent leur règlement pour savoir si elles peuvent bloquer les locations Airbnb.
Ce que la mairie exige, même pour deux week-ends
Le syndic n'est pas le seul interlocuteur à surveiller. La commune impose ses propres règles, indépendamment du règlement de copropriété.
Selon la commune, trois situations peuvent se présenter : dans certaines grandes villes une autorisation de changement d'usage est exigée, dans les communes de plus de 200 000 habitants une déclaration doit être accompagnée d'une autorisation de changement d'usage, et dans les autres communes une déclaration en mairie suffit en principe. Cette formalité s'applique même pour une location très occasionnelle de la résidence principale.
Une nouveauté nationale entre en vigueur cette année. Ce numéro d'enregistrement sera obligatoire au plus tard le 20 mai 2026 partout en France, avec des sanctions dissuasives : les plateformes intermédiaires ont l'obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d'enregistrement, sous peine d'une sanction pouvant atteindre 12 500 € par annonce maintenue en ligne.
L'amende ne vise pas que les plateformes. En cas de défaut d'enregistrement, le maire peut prononcer une amende administrative de 10 000 à 20 000 euros maximum. Et depuis la même loi, toute déclaration de location en meublé de tourisme par un copropriétaire doit être signalée au syndic.
Un voisin peut agir seul, sans attendre l'assemblée générale
Le syndic n'est pas toujours le premier à réagir. Un simple copropriétaire agacé par le va-et-vient de valises peut saisir la justice directement.
La clause peut être opposée en justice par le syndicat des copropriétaires ou un voisin, ce qui explique pourquoi certains dossiers démarrent par une plainte individuelle plutôt qu'un vote collectif. Un précédent illustre bien ce mécanisme : la Cour d'appel de Paris a condamné, le 23 juin 2021, un copropriétaire pour trouble manifestement illicite en raison de locations répétées sur Airbnb.
Deux week-ends par an peuvent donc suffire à déclencher une procédure, si le règlement contient une clause exclusive et qu'un voisin décide de la faire respecter. La fréquence importe moins que la nature de l'activité aux yeux des juges.
Vérifier avant de louer, pas après la lettre recommandée
La bonne méthode consiste à lire le règlement de copropriété avant la première annonce, pas après une mise en demeure. Si votre logement est dans un immeuble, il faut vérifier que le règlement de copropriété autorise ce type de location et vous devrez aussi le déclarer à votre syndic.
Ce réflexe simple évite bien des déconvenues. Un appel au syndic, la lecture attentive de deux ou trois articles du règlement, et la déclaration en mairie prennent une heure, contre des mois de contentieux si la lettre recommandée finit par arriver.
Sources : kohenavocats.fr | 544.fr