Une femme a découvert chez le notaire qu’elle ne pouvait pas vendre seule la maison où elle vit depuis le décès de son mari. Ses enfants, devenus propriétaires d’une partie du bien lors de la succession, doivent aussi signer l’acte de vente. C’est le mécanisme du démembrement de propriété.
Pour vendre une maison en démembrement, deux signatures sont requises
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Un bien détenu en usufruit et en nue-propriété ne peut pas être vendu par un seul de ses titulaires : l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent tous deux signer l'acte, et un notaire ne peut pas passer outre. Le prix se partage ensuite entre les deux droits, après évaluation, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Qui peut vendre une maison en démembrement ?
Le démembrement de propriété sépare un même bien en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui confère la propriété des murs sans la jouissance. Ce schéma s'installe souvent en famille, au moment d'une donation ou d'une succession : un conjoint survivant conserve l'usufruit du logement, les enfants héritent de la nue-propriété.
Conséquence directe sur une vente : ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété du bien. Les deux signatures sont obligatoires, et la loi protège la nue-propriété des enfants exactement comme elle protège l'usufruit du parent. Personne ne peut priver l'autre de son droit sans son consentement écrit. En cas de mésentente entre usufruitier et nus-propriétaires, la vente est impossible.
Pourquoi le notaire refuse-t-il la signature d'un seul propriétaire ?
Les droits démembrés sont indépendants l'un de l'autre. L'usufruitier peut habiter la maison, en jouir et en percevoir d'éventuels loyers s'il décide de la louer, mais il ne peut pas la céder en pleine propriété sans l'accord des nus-propriétaires. Un notaire ne peut pas passer outre cette règle, quel que soit le motif invoqué par celui qui occupe les lieux depuis des années. Ce refus protège les deux parties : l'occupant contre une vente qui le priverait de son toit, les nus-propriétaires contre une cession qui viderait leur droit de tout intérêt.
Quand le démembrement prend-il fin ?
En principe, au décès de l'usufruitier. La pleine propriété se reconstitue alors entre les mains du nu-propriétaire, sans droits de mutation à payer. À ce moment seulement, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires et peuvent vendre seuls, sans signature supplémentaire. Tant que l'usufruitier est vivant et occupe la maison, ce jour n'est pas encore arrivé.
Qui paie l'entretien et les grosses réparations ?
La répartition des charges obéit à la même séparation stricte entre les deux droits, fixée par les articles 605 et 606 du Code civil. L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par un défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit : dans ce cas, l'usufruitier en est aussi tenu.
L'article 606 recouvre les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, eux aussi en entier. Tout le reste relève de l'entretien courant et retombe sur l'usufruitier : remplacement d'une chaudière, ravalement léger, entretien de la toiture au fil des années.
Cette frontière, en apparence limpide, alimente un contentieux abondant entre familles.
Peut-on déroger à ce partage par une clause ?
Ces règles légales n'ont aucun caractère d'ordre public. Les parties peuvent donc insérer dans l'acte notarié de donation une clause dérogeant expressément aux équilibres posés par les articles 605 et 606 du Code civil. Ce point se négocie au moment de la donation, pas après.
Comment se partage le prix de vente ?
Vendre un bien démembré du vivant de l'usufruitier est possible : il faut réunir les deux signatures, puis régler le partage du prix. La répartition peut se faire selon l'article 621 du Code civil, ce qui suppose une évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété par le notaire. Cette valeur dépend avant tout de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts.
Qu'est-ce que la convention de quasi-usufruit ?
Autre voie : verser l'intégralité du prix à l'usufruitier, à charge pour lui de restituer l'équivalent à ses enfants plus tard. Ce choix n'est pas sans risque s'il n'est pas correctement formalisé. Si l'usufruitier décède sans avoir conservé l'équivalent dans son patrimoine, les nus-propriétaires se retrouvent avec une créance sans gage. La solution consiste à formaliser la dette par acte notarié dès la mise en place du démembrement.
Faut-il passer par un notaire ?
L'intervention d'un notaire est indispensable pour la rédaction des actes — donation avec réserve d'usufruit, clause de réversion, convention de quasi-usufruit — et pour sécuriser une vente démembrée. L'avocat spécialisé en succession devient nécessaire dès qu'un conflit oppose l'usufruitier et le nu-propriétaire. Pour une maison de famille, la vente suppose donc un accord préalable entre le parent usufruitier et ses enfants nus-propriétaires.
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Sources : kohenavocats.fr | village-justice.com