850 000 logements ne sont plus des passoires thermiques et leurs propriétaires n’ont pas dépensé un centime en travaux

Depuis le 1er janvier 2026, 850 000 logements ont officiellement quitté le statut de passoire thermique. Sans un seul coup de perceuse. Sans isolation supplémentaire. Sans chaudière changée. Uniquement parce que la façon de calculer leur note DPE a été révisée. Pour des centaines de milliers de propriétaires, souvent des retraités qui redoutaient de voir leur bien bloqué à la vente ou interdit à la location, c'est un soulagement concret, immédiat, et qui mérite qu'on en comprenne les ressorts.

Un coefficient, des millions d'effets

Le DPE attribue aux logements une note de A (très économe) à G (très énergivore). Il repose sur la distinction entre énergie finale, celle que vous consommez réellement, et énergie primaire, celle qu'il faut produire pour obtenir cette énergie finale. Entre les deux, un coefficient de conversion fait le lien, et c'est précisément là que tout s'est joué.

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité, jusqu'alors fixé à 2,3, a été abaissé à 1,9. Cette évolution vise à corriger une inégalité de traitement pénalisant l'électricité, énergie fortement décarbonée, au profit du gaz ou du fioul importés. : depuis des années, le DPE jugeait sévèrement les logements chauffés à l'électricité, comme s'ils consommaient plus d'énergie qu'ils n'en consomment vraiment, parce que le coefficient ne tenait pas compte du fait que l'électricité française est produite à 70 % par le nucléaire.

L'abaissement du facteur de conversion de 2,3 à 1,9 entraîne mécaniquement une réduction d'environ 17 % de la consommation énergétique affichée dans le DPE pour les logements en chauffage électrique. Concrètement, un appartement parisien étiqueté F à 370 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an bascule en étiquette E avec une consommation recalculée à 307 kWhep/m²/an, et sort du statut de passoire thermique.

Ce coefficient a été abaissé à 1,9 pour s'aligner sur la valeur européenne définie par la directive sur l'efficacité énergétique. Il passe donc de 2,3 à 1,9, ce qui nous rapproche de la moyenne européenne fixée à 1,4, et reflète mieux le caractère décarboné de l'électricité en France.

Ce que ça change, vraiment, pour les propriétaires

La réforme a pour conséquence la sortie d'environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique (classe F ou G du DPE) parmi les 4,8 millions de passoires que comptait le parc de résidences principales. Sur ces 850 000 logements reclassifiés, on compte 35 % d'étiquettes F et 32 % de biens G. Les surfaces inférieures à 40 m² sont les plus concernées, 41 % d'entre elles gagnant une classe énergétique.

Pour un propriétaire bailleur, l'enjeu dépasse le symbole. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et ceux classés F seront concernés à partir de 2028. Cette réforme a donc permis à certains propriétaires d'éviter une interdiction de louer sans avoir à engager de travaux de rénovation.

Et à la revente ? Selon une étude de Se Loger, les logements classés passoires thermiques enregistrent, au moment de la vente, une perte de valeur de 15 % par rapport à un bien en étiquette D. Sortir du statut F ou G, c'est donc récupérer, sur le papier, une fraction substantielle de la valeur de son patrimoine. L'autre effet de la réforme est la revalorisation des logements chauffés à l'électricité sur le marché immobilier, le DPE influençant directement la valeur d'un logement, aussi bien dans le cadre d'une mise en location ou d'une vente.

Un point pratique à ne pas négliger : les DPE édités en 2025 et avant restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Il suffit de localiser le numéro ADEME à 13 chiffres inscrit en haut à droite de son document, de le saisir dans le champ de recherche : le système recalcule automatiquement l'étiquette énergétique avec le nouveau coefficient et permet de télécharger une attestation actualisée.

Une réforme saluée, mais pas sans nuances

Le secteur immobilier a bien accueilli ce changement. Attention toutefois : seuls les logements chauffés à l'électricité sont concernés. Si votre bien est équipé d'une chaudière au gaz ou au fioul, les coefficients appliqués à ces énergies restent inchangés et votre DPE ne sera pas impacté par cette réforme.

Du côté des critiques, elles ne manquent pas. Seize organisations de défense des consommateurs et de l'environnement ont dénoncé ce changement dans une lettre ouverte au Premier ministre, estimant que les premiers perdants d'une telle mesure seraient les locataires, souvent précaires, de passoires et bouilloires thermiques, et que les propriétaires n'auraient plus aucune incitation à rénover, malgré des factures toujours aussi élevées. David Rodrigues, responsable juridique à la CLCV, a résumé le sentiment de certains avec un trait d'ironie : « 14 % des logements à étiquette F ou G ne seront plus des passoires, sans même faire des travaux, c'est magnifique. »

Si la réforme permet une amélioration de la note DPE, elle n'a en revanche aucun impact réel sur le niveau de confort des occupants ni sur le montant de leurs factures d'énergie. Un appartement reclassé de F en E le 1er janvier 2026 reste exactement aussi bien (ou mal) isolé qu'il l'était le 31 décembre 2025. Le froid dans les murs, lui, ne se réforme pas par arrêté.

Vers une stratégie patrimoniale repensée

La réforme du DPE permet en outre de mieux orienter les dispositifs d'aides vers les logements réellement énergivores, alimentés par des énergies fossiles plus polluantes que l'électricité produite en France. Elle permet de concentrer les efforts et les aides (MaPrimeRénov', éco-PTZ) sur les logements réellement énergivores, notamment ceux chauffés aux énergies fossiles. C'est une logique de ciblage qui, pour les propriétaires bailleurs de biens au gaz ou au fioul, ne change rien à l'urgence de rénover.

La réforme de 2025 avait déjà ajusté la méthode pour les logements de moins de 40 m², améliorant la note d'environ 220 000 biens. Cette correction de 2026 apparaît ainsi comme une seconde étape d'un chantier plus large de fiabilisation et de justice méthodologique, après la refonte de 2021 qui avait rendu le DPE opposable. le DPE n'a pas fini d'évoluer, et les propriétaires qui bâtissent aujourd'hui une stratégie immobilière fondée sur un seul diagnostic feraient bien de garder un œil sur les prochaines révisions. En 2021, à l'occasion de la réforme du DPE, le coefficient de conversion de l'électricité avait déjà évolué une première fois, passant de 2,58 à 2,3 ; il vient d'être abaissé encore. Rien n'indique que c'est la dernière fois.

Sources : franceinfo.fr | syage.notaires.fr