« Je pensais que personne n’entrerait chez moi sans mon accord » : quand les ouvriers sont revenus, on m’a expliqué ce que j’avais le droit de réclamer

Vous pensiez que la porte de votre appartement vous appartenait entièrement, même face au syndic ? La loi en dit autrement dès qu'une canalisation commune traverse vos murs.

C'est exactement ce qu'a découvert une copropriétaire lyonnaise l'an dernier, lorsque des ouvriers sont revenus chez elle pour la troisième fois en deux mois. Elle imaginait pouvoir refuser cet accès répété. Le syndic lui a expliqué le contraire, article de loi à l'appui.

Le principe : votre logement n'est pas totalement inviolable

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pose une règle simple, mais souvent mal comprise. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable.

Concrètement, si l'assemblée générale a voté le remplacement d'une colonne d'évacuation qui passe derrière votre salle de bains, vous ne pouvez pas verrouiller la porte indéfiniment. L'article 3 de la loi de 1965 répute d'ailleurs les canalisations comme des éléments d'équipement commun, même lorsqu'elles traversent les parties privatives.

Cette règle n'est pas anecdotique. L'article 9 est d'ordre public, ce qui signifie que toute clause contraire dans le règlement de copropriété est nulle. Impossible donc de s'en exonérer par contrat.

Des garde-fous existent, la loi ne donne pas un blanc-seing

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas débarquer chez vous sans préavis pour n'importe quel motif. Ces travaux ne peuvent être imposés que si les circonstances l'exigent et à condition que la consistance, l'affectation et la jouissance du lot ne soient pas affectées de manière durable, après notification au moins 8 jours avant le début des travaux.

Ce délai de prévenance change tout dans le quotidien. Une équipe d'ouvriers ne peut pas surgir le matin même sans avoir prévenu, sauf urgence caractérisée liée à la sécurité de l'immeuble.

Autre limite intéressante : la facilité technique ne suffit pas à justifier une intrusion. La jurisprudence a tranché dès 1997 sur ce point précis : le simple fait que des travaux soient moins coûteux en passant par une partie privative n'autorise rien si une solution alternative existe côté parties communes.

Le fait que des travaux soient techniquement plus simples et financièrement moins coûteux en passant par des parties privatives n'est pas un argument suffisant dès lors qu'il est possible de les réaliser en passant uniquement par les parties communes, selon un arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 1997.

Ce que vous pouvez réellement réclamer

Voici l'information qui change souvent le regard des copropriétaires sur cette obligation : elle s'accompagne d'un droit à indemnisation. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Attention toutefois à la notion de "grave". Le trouble doit être caractérisé, excéder la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter du fait de l'exécution des travaux ; les simples gênes, comme un échafaudage devant une fenêtre, sont exclues. Trois passages d'ouvriers en deux mois pour reprendre une canalisation défaillante entrent probablement dans cette catégorie, surtout si la salle de bains reste inutilisable plusieurs jours.

Le cas le plus favorable au copropriétaire reste la privation totale et temporaire de jouissance. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive, celle-ci étant à la charge du syndicat des copropriétaires.

Et cette somme n'est pas symbolique. Elle peut couvrir une nuit d'hôtel si la salle d'eau est hors service, le coût d'une remise en peinture après percement d'un mur, ou encore la valeur d'un revêtement de sol abîmé pendant l'intervention.

Que faire en cas de refus, du vôtre ou de celui d'un voisin

Certains copropriétaires persistent malgré tout à fermer leur porte. Les conséquences peuvent alors devenir sérieuses pour eux. Lorsque le copropriétaire refuse de laisser entrer les entreprises de travaux mandatées par le syndic, ce dernier risque une condamnation en justice, pouvant aboutir sur une ordonnance d'accès au bien, ainsi qu'une condamnation à son encontre.

Le syndic dispose d'une arme rapide en cas de blocage prolongé. Il peut saisir le juge des référés en cas de refus pour obtenir l'accès forcé au lot privatif sous astreinte journalière. Cette astreinte, calculée par jour de retard, dissuade généralement les plus récalcitrants avant même l'audience.

Si vous êtes locataire et non propriétaire, la règle vous concerne aussi directement. Le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, qu'il en approuve ou non le bien-fondé.

Le bon réflexe avant l'arrivée des ouvriers

Avant de signer quoi que ce soit ou de simplement accepter en silence, demandez le procès-verbal de l'assemblée générale qui a voté ces travaux. Sans vote régulier et sans notification écrite dans les délais, l'obligation d'accès ne s'impose pas de la même façon.

Documentez aussi l'état des lieux avant intervention, photos à l'appui, surtout si un coffrage ou un mur doit être ouvert. C'est souvent ce constat initial qui permet, des mois plus tard, de faire valoir une indemnité correctement chiffrée face à un syndic parfois pressé de tourner la page.

Sources : aste-immobilier.fr | arc-copro.fr