Au rez-de-chaussée, refuser de payer les charges d’ascenseur est possible

Oui, un logement au rez-de-chaussée sans cave ni parking desservis par l'ascenseur peut être exonéré, mais pas en cessant de payer : il faut faire modifier le règlement en assemblée générale ou saisir le tribunal judiciaire. La répartition repose sur l'utilité objective prévue à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, pas sur l'usage réel de la cabine.

Quand un rez-de-chaussée peut-il être exonéré des charges d’ascenseur ?

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs sont réparties selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot, et non selon leur utilisation effective. Un appartement au rez-de-chaussée qui ne dispose ni de cave ni de parking accessible par l’ascenseur n’a théoriquement rien à payer pour cet équipement. Plus un lot est élevé, plus l’ascenseur lui rend service, plus sa quote-part augmente ; à l’inverse, un lot du rez-de-chaussée sans desserte peut être exonéré.

L’exonération ne vaut pas pour l’occupant mais pièce par pièce. Un appartement au rez-de-chaussée peut être exempté pour son lot principal tout en restant redevable pour une cave ou une place de stationnement en sous-sol si l’ascenseur y mène. La simple possibilité technique et juridique d’accéder à l’équipement suffit à caractériser son utilité objective, même si le copropriétaire ne prend jamais la cabine.

Que dit le règlement de copropriété ?

C’est le règlement de copropriété qu’il faut consulter en premier, car il fixe la répartition des charges entre les lots, généralement selon l’étage et la desserte réelle. Tant qu’il n’a pas été modifié en assemblée générale ou corrigé par un juge, l’appel de charges reste dû tel qu’il est calculé.

Si le règlement impose à un lot du rez-de-chaussée une part des dépenses d’ascenseur alors que ce lot n’en tire aucune utilité, la clause est illégale. La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises qu’une telle clause est réputée non écrite. Mais une clause nulle ne s’efface pas d’elle-même : il faut obtenir une modification ou une décision de justice.

Peut-on arrêter de payer en attendant ?

Non. Un simple courrier au syndic ne suffit pas à faire disparaître la ligne litigieuse. Refuser unilatéralement de régler sa quote-part, même en étant convaincu d’avoir raison sur le fond, expose à des poursuites en recouvrement engagées par le syndicat des copropriétaires. Le point à contester est la répartition, pas le paiement courant tant que la grille n’a pas été modifiée.

Comment contester la répartition des charges ?

La contestation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Deux voies existent :

• L’action en révision d’une répartition lésionnaire prévue à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 : elle vise une répartition des charges du règlement de copropriété lors de la mise en copropriété.
• La contestation d’un appel de charges ponctuel : elle porte sur une facture calculée sur une grille incorrecte, intégrant des charges non imputables ou reposant sur une décision d’assemblée générale irrégulière.

Le juge peut désigner un expert pour vérifier la répartition et proposer une nouvelle grille. Cette expertise donne un appui technique à la décision.

Quels sont les délais pour agir ?

Pour l’action en révision prévue à l’article 12, le délai est de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété. Pour le copropriétaire d’un lot spécifique, cette action reste envisageable dans les deux années suivant la première vente de ce lot. Passés ces délais, cette voie judiciaire se ferme sur ce fondement précis. La contestation d’un appel de charges ponctuel est indépendante de cette action en révision globale.

L’exonération vaut-elle pour toutes les charges ?

Non. L’exonération des charges d’ascenseur ne s’étend pas aux autres charges communes. Les copropriétaires du rez-de-chaussée doivent participer à leur part aux frais de réfection de la cage d’escalier, même s’ils ne l’utilisent jamais. La ligne ascenseur peut disparaître de l’appel de charges ; l’entretien des parties communes générales reste dû.

Le principe joue aussi dans l’autre sens. Dans un immeuble ancien où l’ascenseur ne dessert pas directement le dernier niveau, le propriétaire reste redevable des charges, car il peut utiliser la cabine jusqu’à l’étage le plus élevé puis finir par les escaliers. De même, si l’accès à un lot se fait par un palier relié à l’ascenseur, le copropriétaire est redevable même si son appartement est de plain-pied. L’exonération dépend de la configuration des accès, pas de l’étage inscrit sur l’acte.

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Sources : copro-assistance.fr | assemblee-nationale.fr | kohenavocats.fr