Une fuite dans le studio d’un étudiant a inondé l’appartement du dessous dès la rentrée : à l’assurance, ses parents ont découvert qui allait vraiment payer

Le contrat du locataire passe avant celui des parents

Dans un studio loué par un étudiant, une fuite qui noie le plafond du voisin du dessous mobilise d'abord l'assurance de l'étudiant, locataire en titre. Pas celle de ses parents, sauf clause particulière de leur contrat. C'est ce que beaucoup de familles découvrent au téléphone avec leur assureur, quelques jours après la rentrée.

Pourtant, l'obligation est ancienne : l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer.

L'Institut national de la consommation, avec la CNL, le rappelait dans une page du 22 janvier 2025 : l'assurance habitation est obligatoire, que le logement soit vide ou meublé. Elle couvre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). L'attestation se remet au bailleur avec les clés, puis chaque année à sa demande. Un studio meublé de 18 m² n'échappe donc à rien.

Ce que couvre la garantie obligatoire, et ce qu'elle laisse de côté

La garantie « risques locatifs » protège le logement du propriétaire. Elle répond du dégât des eaux qui abîme le parquet ou les murs du studio loué.

L'appartement du dessous relève d'une autre ligne du contrat. Les guides publiés par les assureurs mutualistes, comme la MAE, distinguent la responsabilité civile locative, qui concerne le bien loué et lui seul, de la garantie « recours des voisins et des tiers », qui joue quand un sinistre se propage vers un logement voisin. Cette seconde garantie figure dans de nombreuses formules, mais pas forcément dans la plus économique.

L'obligation légale porte sur les risques locatifs, pas sur le voisin.

Un étudiant qui a pris le contrat le moins cher à la signature du bail peut donc se retrouver avec un trou de garantie, à vérifier ligne par ligne dans son contrat. Chaque assureur rédige ses formules à sa façon.

L'origine de la fuite change la facture

Une fuite due à un robinet laissé ouvert, à un joint non remplacé ou à une machine à laver mal raccordée relève du locataire, selon les guides d'assureurs. Une fuite causée par la vétusté d'une canalisation encastrée ou d'un équipement, elle, relève plutôt du propriétaire bailleur. Quand elle vient d'une colonne montante ou de la toiture, la copropriété est en cause, et son syndic avec elle.

Dans un studio d'étudiant, la première hypothèse est la plus fréquente, mais rien ne la garantit. Le chauffe-eau de 15 ans n'a jamais été le client d'un locataire négligent.

Les dégâts des eaux représentent plus d'un tiers des sinistres d'habitation en France, selon France Assureur, soit près d'un million de dossiers déclarés par an. L'origine exacte, souvent difficile à établir, nécessite l'intervention d'un plombier ou d'un expert mandaté par l'assurance.

Le contrat des parents couvre-t-il l'enfant ? Tout dépend des conditions générales

Beaucoup de parents pensent que leur multirisque habitation suffit pour le fils ou la fille installé à 200 km. Certains contrats incluent la responsabilité civile des enfants à charge, mais ils couvrent rarement les risques locatifs d'un autre logement.

Aucune règle générale ne permet de trancher.

Le réflexe utile consiste à appeler l'assureur des parents avant la rentrée, pas après la fuite. Deux questions suffisent : l'enfant à charge est-il couvert pour sa responsabilité civile, et le contrat s'étend-il à un logement loué séparément ? Demandez la réponse par écrit et conservez-la avec le bail.

Sans assurance, la réparation retombe sur l'étudiant

Selon l'INC, le locataire non assuré s'expose à la résiliation du bail. Il doit en outre réparer lui-même les dommages causés.

Le bailleur dispose d'un recours : il peut souscrire une assurance « risques locatifs » pour le compte du locataire. Des sources secondaires concordantes évoquent une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, puis soit la résiliation du bail si une clause le prévoit, soit cette assurance pour compte, récupérée par douzièmes avec le loyer. Elles citent une majoration plafonnée à 10 % (décret du 30 mars 2016), à faire figurer sur l'avis d'échéance et la quittance ; ces chiffres, relevés hors Légifrance, méritent d'être recoupés avant de s'en prévaloir.

Le bailleur résilierait son propre contrat dès que le locataire lui fournit le sien, d'après ces mêmes sources.

Certains assureurs indiquent aussi que l'assurance « propriétaire non occupant » du bailleur peut intervenir quand le locataire n'était pas assuré. Cette piste ne règle pas pour autant la question du recours éventuel contre l'étudiant.

Les démarches à lancer dès que l'eau coule

Couper l'arrivée d'eau, prévenir le voisin du dessous, sécuriser les lieux : ce sont les premiers gestes. Vient ensuite le constat amiable de dégât des eaux, que les guides d'assureurs invitent à transmettre à l'assureur dans un délai de 5 jours ouvrés, un délai à confirmer dans votre contrat. Chaque personne concernée déclare le sinistre à son propre assureur.

Informez aussi le propriétaire, par écrit.

Si le voisin refuse de signer le constat, un courtier recommande l'envoi d'une lettre recommandée décrivant les dégâts. L'assureur de la victime l'indemnise en général d'abord, puis se retourne contre le responsable.

Avant la prochaine rentrée, trois vérifications méritent une soirée : la présence de la garantie « recours des voisins et des tiers », le niveau de la franchise, et la réponse écrite de l'assureur des parents sur la couverture de l'enfant. Vous pouvez aussi demander à l'assureur de l'étudiant si la recherche de fuite est incluse, car elle l'est généralement, selon les plafonds du contrat.

Dernier point, souvent oublié : l'attestation se renouvelle chaque année et le bailleur peut la réclamer à tout moment. Un contrat résilié en cours d'année pour impayé de cotisation peut donc suffire à fragiliser le bail, sans qu'aucune fuite ne se soit encore produite.

Sources : lolivier.fr | meilleurtaux.com