Un acheteur découvre au notaire que ses voisins possédant des bois contigus bénéficient d’un droit de préférence légal sur la petite parcelle forestière qu’il souhaitait acquérir. Le Code forestier impose une notification par lettre recommandée et un délai d’attente de deux mois avant la signature définitive.
J’ai voulu racheter le petit bois de chênes au bout de mon jardin pour me chauffer l’hiver : chez le notaire, on m’a expliqué qui passait avant moi
Par
À retenir
- Les propriétaires de parcelles boisées contiguës disposent d'un droit de préférence légal sur un bois de moins de 4 hectares mis en vente.
- Le vendeur doit notifier le prix et les conditions par lettre recommandée ; les voisins concernés ont 2 mois pour se porter acquéreurs au même prix.
- Une vente conclue sans respecter cette formalité est nulle pendant 5 ans ; le droit de préférence ne s'applique que si la parcelle est classée « bois » au cadastre, pas si elle jouxte un jardin.
Un accord de principe, puis la case notaire
Avant moi, il y avait les voisins qui possèdent un bois touchant la parcelle. Le Code forestier leur donne un droit de préférence, et personne ne m'en avait parlé.
Le petit bois de chênes qui ferme le fond de mon jardin appartient à mon voisin. Il avait accepté de le vendre, et nous nous étions entendus sur un prix.
Mon plan tenait en peu de mots. Je coupais moi-même mon bois de chauffage, quelques stères par an, au lieu de le faire livrer. Une fois la vente signée, la tronçonneuse pouvait sortir du garage avant les premiers feux de l'automne. Le notaire a calmement refroidi mon enthousiasme.
Ce que prévoit le Code forestier
L'article L331-19 du Code forestier concerne la vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts, d'une superficie totale inférieure à 4 hectares. Dans ce cas, les propriétaires de parcelles boisées contiguës bénéficient d'un droit de préférence. Mon petit bois entre dans cette catégorie.
Le vendeur doit leur notifier le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Chaque voisin concerné dispose alors de 2 mois pour se porter acquéreur, au même prix.
Si plusieurs voisins se manifestent, le vendeur choisit librement entre eux. Le plus rapide ou le plus offrant ne l'emporte donc pas forcément. Selon la doctrine notariale, l'acquéreur de départ peut lui-même être retenu quand il fait partie des préférents, et le notaire m'a bien précisé que je ne perdais pas la vente d'avance.
Pourquoi mon jardin ne m'exempte de rien
L'article L331-21 dresse la liste des cas où le droit de préférence ne joue pas. Le premier concerne l'acheteur qui possède déjà une parcelle contiguë en nature de bois. Un autre vise l'acheteur parent du vendeur jusqu'au 4e degré.
Mon jardin n'est pas un bois.
J'espérais que mon terrain, collé au bois, me ferait passer pour un voisin comme les autres. La loi parle de parcelle contiguë en nature de bois, pas de terrain contigu. Je suis donc un acheteur ordinaire, sans passe-droit.
Une autre exemption existe (le 8° de l'article L331-21). Elle s'applique quand la propriété vendue comprend aussi d'autres biens, bâtis ou non bâtis. Ce n'est pas mon cas, puisque la vente ne porte que sur le bois.
La lettre recommandée, étape à ne pas sauter
La notification aux voisins n'est pas une politesse. Elle doit contenir le prix et les conditions de la vente, et les 2 mois de réflexion courent à partir d'elle. Mon calendrier de bûcheron amateur devait donc composer avec ce délai. Il s'allonge d'autant si un voisin se manifeste.
La sanction prévue par l'article L331-20 est radicale. Toute vente conclue en violation de l'article L331-19 est nulle.
L'action en nullité se prescrit par 5 ans. Pendant ce délai, une vente passée sans la formalité reste attaquable. Un acheteur qui aurait coupé et rangé ses stères pendant plusieurs hivers pourrait donc se voir contesté son titre de propriété.
Le bois de cet hiver, lui, ne peut pas attendre
Mon projet de couper mes propres chênes ne se fera pas cette année. Je commande donc mes stères comme d'habitude.
La parcelle, elle, suit son propre rythme. Si je veux toujours l'acheter, la lettre recommandée doit partir et les 2 mois doivent s'écouler. Aucun feu de cheminée ne peut accélérer cette procédure.
Avant de vous mettre d'accord sur un prix avec un voisin, regardez la fiche cadastrale de la parcelle. La loi retient le classement au cadastre en nature de bois et forêts, pas l'aspect du terrain. Faites ensuite poser la question de la notification au notaire dès le premier rendez-vous. Il en dira plus que n'importe quel guide sur les voisins à prévenir.
Et si un voisin forestier se manifeste
Si un seul voisin répond dans les 2 mois, il achète au prix convenu. Le texte ne dit rien de plus, et je m'en tiens à ce qu'il prévoit.
Si plusieurs voisins se manifestent, la décision revient au vendeur, qui n'a pas à justifier son choix. Mon voisin pourrait garder sa parole envers moi comme préférer un autre acquéreur. Dans les deux cas, la procédure aura été respectée, et la vente ne pourra pas être attaquée pour ce motif.
Je n'ai pas de parcelle boisée contiguë, et personne dans ma famille ne vend de bois. Si j'avais possédé ne serait-ce qu'un coin de chênes de l'autre côté de la parcelle, ou si j'avais été parent du vendeur jusqu'au 4e degré, le notaire n'aurait pas eu cette conversation avec moi.
Pour mon bois de chauffage, la lettre recommandée est donc partie. Reste à savoir si un voisin forestier répondra dans les 2 mois.
Sources : questions.assemblee-nationale.fr | cliniquedudroitrouen.fr