J’avais serré la main du voisin et signé pour son pré au bout de mon jardin : chez le notaire, on m’a expliqué pourquoi ma signature ne suffisait pas

Une poignée de main n'engage pas la Safer

Vous avez topé là avec le voisin pour le pré qui touche votre jardin, et vous voyez déjà le potager, quelques arbres fruitiers, de l'espace. Chez le notaire, le scénario se complique : tant que le terrain a une vocation agricole, la Safer peut s'inviter dans la vente. Votre accord reste valable entre vous deux, mais il n'est plus le dernier mot.

Le notaire, lui, doit prévenir la Safer.

Le cas est plus courant qu'on ne le croit. Le pré borde la maison, l'agriculteur d'à côté ne l'exploite plus autant, ou bien ses héritiers cherchent à s'en défaire. Vous rêvez d'un grand jardin, d'un verger ou de rangs de légumes, et vous partez du principe qu'un accord de bon voisinage suffit. Le Code rural en juge autrement.

Ce que dit le Code rural, sans détour

L'article L143-1 donne aux Safer (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) un droit de préemption en cas de vente à titre onéreux. Il vise les biens immobiliers à usage agricole, les biens mobiliers qui leur sont attachés et les terrains nus à vocation agricole. Un pré, par définition, coche cette dernière case.

Reste à savoir si votre parcelle entre dans le périmètre concret. L'article L143-7 renvoie à un décret, pris pour chaque Safer, la fixation des conditions d'exercice du droit, notamment les zones et les seuils.

Cela change tout, car la Safer peut préempter, mais elle ne le fait pas systématiquement. Selon la zone et le seuil applicables chez vous, un petit pré peut très bien se trouver hors du champ de la préemption. Je ne vous donnerai aucun chiffre ici, parce que ces seuils varient d'une Safer à l'autre : c'est au notaire de vérifier ce qui vaut sur votre commune.

Le droit existe, son application dépend du lieu.

Deux mois pendant lesquels tout est suspendu

L'article L143-8 fixe à deux mois le délai dont dispose la Safer pour se décider. Il court à partir de la notification adressée par le notaire. Pendant ce temps, la vente attend.

Si la Safer ne répond pas dans ce délai, son silence vaut renonciation, selon les guides notariaux consultés. La vente peut alors se poursuivre.

Ces deux mois s'ajoutent à votre calendrier, et beaucoup de projets de jardin en tiennent peu compte. Vous comptiez planter des arbres à l'automne, tendre un grillage, retourner la terre dès le printemps ? Mieux vaudrait attendre la réponse avant d'engager le moindre frais. Un fruitier mis en terre sur une parcelle qui finit chez un agriculteur ne vous sera d'aucune utilité.

Les exemptions : l'agrandissement d'un jardin n'y figure pas

L'article L143-4 dresse la liste des cas où la préemption ne joue pas. On y trouve les échanges, les ventes entre parents jusqu'au 4e degré, les terrains destinés à la construction et les jardins familiaux situés dans une agglomération, dans la limite de 1 500 m². La liste est limitative : ce qui n'y est pas écrit n'est pas exempté.

Or l'agrandissement d'un jardin privé n'y figure pas.

La mention des jardins familiaux induit parfois en erreur. Elle vise des jardins situés en agglomération, d'une surface précise, et pas le pré que vous annexez à votre terrain pour y faire pousser des tomates. Le lien de parenté, lui, change la donne : un acheteur apparenté au vendeur jusqu'au 4e degré échappe à la préemption, ce qui concerne les cousins germains. Le voisin, même cher à votre cœur, n'entre pas dans cette catégorie.

Ce que le notaire explique, et pourquoi votre signature ne suffit pas

Votre signature engage votre parole, et elle a sa valeur entre le voisin et vous. Mais elle ne dispense pas le notaire de notifier la Safer avant de conclure la vente. Selon plusieurs guides notariaux, une vente portant sur un bien agricole conclue sans cette notification risquerait d'être annulée, avec des dommages-intérêts à la clé. Le notaire n'a donc aucun intérêt à passer outre, et vous non plus.

Les héritiers du voisin ne changent pas la règle. Dès lors qu'ils vendent à titre onéreux un terrain à vocation agricole, la même procédure s'applique. Seules échappent à la préemption les opérations qui ne sont pas des ventes, comme les donations.

Mieux vaut consulter le notaire avant de donner votre accord de principe.

Après la notification, une issue qui n'est jamais garantie

Rien ne dit que la Safer préemptera votre pré. Elle peut y renoncer, expressément ou par son silence, et la vente suit alors son cours. Elle peut aussi décider d'exercer son droit, selon la zone et les seuils fixés par le décret qui la concerne.

Pour y voir clair, demandez à votre notaire si la parcelle se situe dans une zone où le droit de préemption est ouvert, et à partir de quelle surface. Il connaît les décrets applicables et la Safer de votre département.

Si votre projet s'y prête, l'échange de parcelles figure parmi les exemptions de l'article L143-4. Il ne conviendra pas à tous les cas (il faut avoir un terrain à échanger), mais il vaut la peine d'être évoqué avec le notaire avant d'arrêter votre stratégie.

Le chapitre « Droit de préemption » du Code rural court de l'article L143-1 à l'article L143-16, soit 16 articles, que vous pouvez consulter sur Légifrance. Relisez en priorité le L143-4, puisque c'est lui qui trace la frontière entre les ventes protégées de la préemption et les autres.

Sources : kohenavocats.fr | angvc.fr