Baissez les charges de copropriété en contestant syndic et assurance

Deux postes concentrent l'essentiel des marges : les honoraires du syndic, qui pèsent lourd dans le budget, et l'assurance de l'immeuble, le plus souvent reconduite sans comparaison. La loi vous permet de demander le détail des charges par poste et de faire mettre ces contrats en concurrence. Le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence du contrat de syndic au moins tous les trois ans, et le conseil syndical peut réclamer des devis d'assurance à tout moment.

Combien les honoraires du syndic pèsent-ils sur vos charges ?

Les honoraires des syndics professionnels pèsent lourd dans le total des charges de copropriété. Rapporté à une résidence de taille moyenne, le montant n'a rien d'anecdotique. Selon l'observatoire de l'ARC (Association des responsables de copropriétés), les honoraires du forfait de base n'ont que légèrement augmenté, tandis que les honoraires complémentaires bondissaient.

Le forfait de base ne couvre que la gestion courante. Le contrat comporte un second volet, les honoraires variables liés à des prestations exceptionnelles facturées au coup par coup, qui peut multiplier la note.

Que dit la loi sur les honoraires facturés en plus du forfait ?

Les contrats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015 doivent respecter un contrat type et inclure la majorité des prestations dans un forfait annuel de gestion courante. Le décret du 26 mars 2015 limite la liste des prestations qui peuvent être facturées en dehors de ce forfait.

Conséquence concrète : tous les actes qui ne figurent pas sur cette liste sont présumés relever de la gestion courante. Le syndic n'a donc pas le droit de les facturer en supplément.

Demandez le détail des charges ventilé par poste pour l'exercice écoulé : le syndic est tenu de vous le fournir.
Comparez chaque ligne du contrat avec la liste des prestations particulières.
Repérez les frais ponctuels, comme les frais de mise en demeure, que des associations de défense des copropriétaires dénoncent.

Tout manquement du syndic à ses obligations d'information est passible d'une amende administrative, dont le montant peut atteindre 15 000 euros.

Comment mettre le contrat de syndic en concurrence ?

Depuis la loi ALUR de 2014, les syndics de copropriété doivent être mis en concurrence. La loi Macron du 6 août 2015 a précisé cette obligation : elle n'est plus systématique à chaque désignation, mais a lieu tous les trois ans. C'est le délai maximal pendant lequel votre syndic peut opérer sans que vous soyez légalement tenus de comparer son offre à d'autres.

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et doit être approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires reste libre de révoquer le syndic, en respectant les modalités prévues dans son contrat et par la loi du 10 juillet 1965.

Les écarts de tarifs entre syndics professionnels peuvent être importants pour un service équivalent, et les mises en concurrence permettent souvent d'obtenir des gains sur les postes concernés.

Les copropriétaires peuvent à tout moment demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils lui communiquent. Aucune majorité qualifiée n'est nécessaire pour formuler cette demande.

Comment renégocier l'assurance de l'immeuble ?

Les primes d'assurance de l'immeuble ont fortement augmenté ces dernières années, sous l'effet des risques climatiques et des sinistres en copropriété. Ces hausses sont en partie légitimes, mais elles sont presque toujours subies : le contrat est reconduit tacitement d'année en année sans que personne ne consulte un autre assureur.

Le conseil syndical peut initier cette démarche à tout moment, sans attendre l'assemblée générale. En cas de changement d'assureur, il faut veiller au préavis de résiliation, puisque le contrat se reconduit tacitement chaque année.

L'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. C'est le moment de demander la comparaison de devis et de voter pour l'offre la plus avantageuse.

Comment faire inscrire ces points à l'ordre du jour ?

Demandez le détail des charges ventilé par poste pour l'exercice écoulé.
Identifiez les contrats qui arrivent à échéance dans les trois mois : un contrat en cours de reconduction tacite peut être dénoncé avec un préavis, généralement de trois mois.
Planifiez la mise en concurrence deux à trois mois avant la date d'échéance.
Adressez la demande d'inscription à l'ordre du jour au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, suffisamment en amont de la réunion.
Vérifiez que les projets de contrat comportent la fiche descriptive standardisée sur le prix et les prestations, obligatoire depuis 2015 et dont le modèle a été fixé par un arrêté du 30 juillet 2021.

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Source : ctc83.fr