Contrairement aux idées reçues, une donation immobilière n’est pas toujours définitive. Le dispositif de donation temporaire d’usufruit permet de transmettre les revenus d’un logement tout en conservant la nue-propriété et en retrouvant le bien intact après la période fixée.
Une donation temporaire d’usufruit immobilier dure le plus souvent de 5 à 10 ans, avec un minimum de 3 ans
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La donation temporaire d'usufruit immobilier transfère seulement le droit de louer et d'encaisser les loyers, pas la nue-propriété. Elle se fait par acte notarié, souvent pour 5 à 10 ans, et le bien revient automatiquement au donateur au terme. La valeur fiscale de l'usufruit est de 23 % de celle du bien par tranche de 10 ans.
Qu’est-ce qu’une donation temporaire d’usufruit immobilier ?
Elle ne transfère pas la propriété du logement. Le propriétaire sépare deux droits : l’usufruit, qui permet d’habiter ou de louer le bien et d’encaisser les loyers, et la nue-propriété, qui correspond au capital sans droit d’en jouir.
Le parent conserve la nue-propriété. L’enfant reçoit l’usufruit pour la durée prévue dans l’acte. Pour un bien immobilier, l’acte notarié est obligatoire, même en famille.
Quelle durée choisir et que se passe-t-il à la fin ?
La durée minimale tourne autour de trois ans. Les notaires conseillent souvent des montages de cinq à dix ans. Au-delà, le régime fiscal avantageux devient moins intéressant, même si rien n’interdit techniquement d’aller plus loin.
À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. Le parent retrouve l’usufruit sans nouvelle démarche, sans droits à payer et sans repasser devant le notaire.
Comment est calculée la valeur fiscale de l’usufruit ?
L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Un logement de 200 000 euros donné en usufruit pour dix ans représente donc une valeur fiscale de 46 000 euros. Ce montant peut être absorbé par l’abattement de 100 000 euros par enfant, souvent sans droits à payer.
Qui déclare les loyers et quel est l’effet sur l’IFI ?
Pendant la période, c’est l’enfant qui encaisse les loyers. Il les déclare dans sa propre déclaration de revenus, à son taux d’imposition, souvent plus faible que celui de ses parents. Le parent sort ces revenus fonciers de sa feuille d’impôt.
Pour l’IFI, l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire n’a généralement rien à déclarer pour ce bien. Le logement sort donc, le temps de la donation, de l’assiette taxable des parents.
Quelles limites peuvent entraîner un redressement ?
L’administration fiscale peut requalifier l’opération en abus de droit si son motif principal est d’éluder l’impôt, sans réelle intention d’aider l’enfant. Le soutien doit être réel et documenté.
La doctrine fiscale admet qu’une donation temporaire d’usufruit consentie à un enfant majeur pour financer ses études ou son logement n’est pas abusive dès lors qu’elle s’accompagne d’un transfert réel et effectif des revenus. Elle s’appuie sur la doctrine de l’administration en matière d’abus de droit.
- prévoir un soutien réel à l’enfant ;
- organiser un transfert effectif des revenus ;
- documenter la justification familiale ;
- veiller à ce que l’opération ne soit pas révocable au gré des besoins fiscaux du parent.
Un montage bâclé, sans justification familiale sérieuse, s’expose à un redressement.
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Sources : leblogfinance.com | culture-financiere.com | ten.notaires.fr | bofip.impots.gouv.fr