Les notaires structurent désormais les donations différemment pour permettre aux parents de rester dans leur maison. En ne transmettant que la nue-propriété et en conservant l’usufruit, les parents évitent une taxation sur la valeur complète du bien, réalisant d’importantes économies fiscales.
La donation avec réserve d’usufruit permet de rester chez soi
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Le donateur ne cède que la nue-propriété de son logement et garde l'usufruit : il continue d'y habiter et d'en percevoir les loyers. Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, une fraction de la valeur totale fixée par un barème selon l'âge du donateur, à laquelle s'ajoute un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Au décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits de mutation supplémentaires.
Qu'est-ce qu'une donation avec réserve d'usufruit ?
Les droits du propriétaire se répartissent en deux groupes distincts : d'un côté l'usufruit, le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, de l'autre la nue-propriété, le droit d'en disposer. Cette séparation s'appelle un démembrement de propriété.
Dans une donation avec réserve d'usufruit, le donateur transmet uniquement la nue-propriété. Les parents restent chez eux et conservent l'usage du logement ; les enfants en deviennent propriétaires sur le papier.
Cette séparation détermine directement l'assiette sur laquelle les droits de donation sont calculés : le fisc ne taxe pas la maison entière, mais seulement la part qui change réellement de mains tout de suite.
Comment la valeur de la nue-propriété est-elle calculée ?
La fraction transmise n'est pas laissée à l'appréciation du notaire ou de la famille. Elle est fixée par un barème fiscal prévu par la loi, à l'article 669 du Code général des impôts, qui fonctionne par tranches d'âge, généralement de dix ans.
Ce barème fait varier la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété : la valeur de la nue-propriété augmente avec l'âge du donateur. Autrement dit, plus les parents transmettent tôt, plus la part taxée est faible ; plus ils attendent, plus la note grimpe.
Combien de droits de donation faut-il payer ?
Exemple cité par les professionnels du secteur, pour un bien évalué à 200 000 euros dont la nue-propriété représente 70 % de la valeur totale :
- la nue-propriété transmise est évaluée à 140 000 euros (200 000 × 70 %) ;
- les 60 000 euros correspondant à l'usufruit ne sont pas taxés au moment de la donation ;
- un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant s'applique, renouvelable tous les 15 ans.
Dans cet exemple, les 40 000 euros dépassant l'abattement restent soumis aux droits de donation selon le barème progressif. Des frais de notaire s'y ajoutent pour ce type de donation.
Que se passe-t-il au décès des parents usufruitiers ?
Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint au profit des donataires, qui deviennent automatiquement pleins propriétaires. La nue-propriété se réunit à l'usufruit sans droit de mutation à acquitter en complément : aucune seconde taxation ne s'ajoute sur ce bien au moment de la succession.
Quelles charges restent à la charge des parents ?
Rester chez soi après avoir donné les murs ne dispense pas de certaines obligations. L'usufruitier continue notamment de payer :
- la taxe foncière ;
- la taxe d'habitation le cas échéant ;
- l'assurance du logement ;
- et il déclare les revenus locatifs s'il y en a.
Le nu-propriétaire, de son côté, détient le bien juridiquement mais doit souvent attendre l'extinction de l'usufruit pour en disposer pleinement.
Que vérifier avant de signer chez le notaire ?
Le notaire évalue le bien, applique le barème correspondant à l'âge exact du donateur, calcule l'abattement disponible et rédige l'acte de donation avec réserve d'usufruit. Il vérifie aussi que l'opération correspond réellement à la situation familiale, et pas seulement à un objectif fiscal.
Un point mérite discussion avant la signature : la nue-propriété donnée ne se reprend pas facilement en cas de mésentente familiale. Le montage suppose donc une entente durable entre parents et enfants.
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Sources : monnotaire-masuccession.notaires.fr | lafinancepourtous.com