Elle voulait vendre la maison où elle vit depuis la succession : chez le notaire, on lui a expliqué la signature qui manquait

Elle vit dans cette maison depuis le décès de son mari, elle en paie les factures, elle y reçoit ses petits-enfants chaque dimanche. Quand elle a voulu la vendre pour financer un logement plus adapté à son âge, le notaire lui a opposé un refus poli mais ferme : sa signature seule ne suffisait pas. Ses enfants, devenus propriétaires d'une partie du bien au moment de la succession de leur père, devaient eux aussi apposer la leur sur l'acte.

Cette situation porte un nom précis : le démembrement de propriété.

Le mécanisme repose sur une distinction claire entre deux droits qui coexistent sur un même bien. Le démembrement de propriété consiste à séparer un bien en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui confère la propriété des murs sans la jouissance. Dans le cas de cette lectrice, la maison familiale a été démembrée à l'ouverture de la succession de son mari : elle a conservé l'usufruit, ses enfants ont hérité de la nue-propriété.

Pourquoi la succession change tout

Le démembrement de propriété n'a rien d'un montage patrimonial réservé aux initiés. C'est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit, un mécanisme souvent utilisé en famille lors d'une donation ou d'une succession. Il suffit qu'un conjoint survivant conserve l'usage du logement familial, pendant que les enfants héritent de la nue-propriété, pour que ce schéma s'installe durablement dans une famille.

Le duo dure parfois plusieurs décennies.

Le démembrement de propriété s'éteint, en principe, au décès de l'usufruitier. Le démembrement prend fin au décès de l'usufruitier, et l'on dit que la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire, sans qu'il y ait de droits de mutation à payer. À ce moment seulement, les enfants deviennent pleinement propriétaires et peuvent vendre seuls, sans avoir besoin d'aucune signature supplémentaire. Tant que leur mère est vivante et occupe la maison, ce jour-là n'est simplement pas encore arrivé.

La signature qui manquait

Chez le notaire, l'explication a été limpide. Les droits démembrés sont indépendants l'un de l'autre, mais ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien. Concrètement, la mère usufruitière peut habiter la maison, en jouir, en percevoir d'éventuels loyers si elle décidait de la louer, mais elle ne peut pas la céder en pleine propriété sans l'accord de ses enfants.

Ce blocage n'est pas propre à cette famille. En cas de mésentente entre usufruitier et nus-propriétaires, la vente est impossible sans accord des deux parties.

Un notaire ne peut pas passer outre cette règle, quel que soit le motif invoqué par celui qui occupe les lieux depuis des années. La loi protège la nue-propriété des enfants exactement comme elle protège l'usufruit de la mère. Personne ne peut priver l'autre de son droit sans son consentement écrit.

Qui paie les travaux, qui paie l'entretien

La répartition des charges obéit à la même logique de séparation stricte entre les deux droits. L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

Ce partage figure aux articles 605 et 606 du Code civil.

L'article 606 précise ce que recouvrent ces fameuses grosses réparations. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier. Tout le reste, remplacement d'une chaudière, ravalement léger, entretien de la toiture au fil des années, relève de l'entretien courant et retombe sur l'usufruitier.

Cette frontière, en apparence limpide, alimente un abondant contentieux entre familles. Le démembrement de propriété connaît un abondant contentieux, lorsqu'il s'agit particulièrement de déterminer lequel de l'usufruitier ou du nu-propriétaire est en charge des travaux à réaliser sur le bien concerné.

Vendre quand même : les options qui existent

Rien n'empêche, en théorie, de vendre un bien démembré du vivant de l'usufruitier. Il faut simplement réunir les deux signatures, et régler une question annexe : le partage du prix de vente. La répartition peut se faire selon les dispositions de l'article 621 du Code civil, qui implique une évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété par le notaire.

La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété dépend avant tout de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts.

Une autre voie existe : la convention de quasi-usufruit, qui permet de verser l'intégralité du prix à l'usufruitier, à charge pour lui de restituer l'équivalent à ses enfants plus tard. Ce choix n'est pas sans risque s'il n'est pas formalisé correctement. S'il décède sans avoir conservé l'équivalent dans son patrimoine, les nus-propriétaires se retrouvent avec une créance sans gage ; la solution consiste à formaliser la dette par acte notarié dès la mise en place du démembrement.

Anticiper vaut mieux que subir

Le notaire n'a rien inventé en refusant de signer seul l'acte de vente. Il applique une règle qui protège les deux parties à la fois : la mère contre une vente qui la priverait de son toit, les enfants contre une cession qui viderait leur nue-propriété de tout intérêt.

Le Code civil fixe une répartition par défaut des charges, mais elle n'a rien d'intangible. Les dispositions impératives relatives à la propriété foncière n'empêchent pas les contractants d'adapter conventionnellement la prise en charge des différents travaux d'immeuble, la cour d'appel de Pau ayant précisé dans un arrêt du 15 avril 2025 que ces règles légales n'ont aucun caractère d'ordre public ; les parties peuvent donc insérer dans l'acte notarié de donation une clause dérogeant expressément aux équilibres posés par les articles 605 et 606 du Code civil.

Ce point se négocie au moment de la donation, pas après.

Rédiger ou modifier ces clauses reste l'affaire du notaire, seul habilité à sécuriser ce type d'acte. L'intervention d'un notaire est indispensable pour la rédaction des actes, donation avec réserve d'usufruit, clause de réversion, convention de quasi-usufruit, tandis que celle d'un avocat spécialisé en succession devient nécessaire dès qu'un conflit oppose l'usufruitier et le nu-propriétaire. Pour cette lectrice, la solution passera par une discussion en bonne et due forme avec ses enfants, pas par un nouveau rendez-vous chez le notaire seule.

Sources : kohenavocats.fr | village-justice.com