« Ils pensaient que les impôts attendraient la vente de la maison » : pourquoi les héritiers qui patientent pour régler la succession finissent par payer bien plus que prévu

Le fisc ne regarde pas le panneau « À vendre »

Le calendrier fiscal d'une succession ne s'arrête pas parce qu'une maison est sur le marché. La déclaration doit être déposée six mois après le décès lorsque le défunt est mort en France métropolitaine, et un an dans tous les autres cas, selon l'article 641 du Code général des impôts. Visites, estimation ou compromis signé n'y changent rien.

Attendre la vente ne suspend aucun délai.

Le raisonnement des héritiers tient pourtant la route sur le papier. Les droits se règlent au dépôt de la déclaration, la maison pèse souvent l'essentiel du patrimoine, et son prix servirait tout naturellement à payer la note. Mais le calendrier du marché immobilier et celui de l'administration ne se parlent pas. Une vente qui traîne neuf mois, ce qui n'a rien d'exotique quand les acquéreurs se font rares, place la déclaration trois mois en retard.

Chaque mois de retard a un prix

Passé le sixième mois, un intérêt de 0,20 % par mois s'ajoute aux droits à payer. Le taux figure à l'article 1727 du CGI et représente 2,40 % par an. Sur 50 000 € de droits déposés avec trois mois de retard, les intérêts s'élèvent à 300 €.

Ce compteur démarre sans tenir compte de la bonne foi : il court dès le septième mois, même si vous n'avez rien à vous reprocher. Il fonctionne comme celui d'un taxi, discret au début, redoutable sur la durée.

La majoration, elle, se fait attendre. Entre le septième et le douzième mois, les droits ne sont assortis que de l'intérêt de retard.

Au treizième mois, tout bascule. L'article 1728 du CGI ajoute une majoration de 10 % calculée sur l'ensemble des droits, et non sur le seul retard. Pour 100 000 € de droits et douze mois de retard sur le délai légal, les intérêts atteignent 2 400 € et la majoration 10 000 €. La facture supplémentaire grimpe donc à 12 400 €, soit plus de 12 % des droits.

Quand la mise en demeure double la note

Un courrier recommandé change l'échelle des pénalités.

Si l'administration adresse une mise en demeure et que la déclaration n'arrive pas dans les 90 jours, la majoration est portée à 40 %. Pour des droits de 100 000 € et deux ans de retard, le total des pénalités atteint 44 800 €. Et comme les cohéritiers sont solidairement tenus au paiement des droits, l'administration peut réclamer la totalité à celui qu'elle trouve le plus facilement.

La demande d'étalement, seule vraie parade

Une seule démarche protège réellement les héritiers qui comptent sur la vente : la demande de paiement différé ou fractionné, fondée sur l'article 1717 du CGI. Elle doit être formulée au moment du dépôt de la déclaration, avec une offre de garanties suffisantes, une hypothèque sur un bien de la succession par exemple. En pratique, c'est le notaire en charge du dossier qui s'en occupe. L'administration reste libre de l'accepter ou de la refuser.

Dans le cas général, le fractionné s'étend sur un an au maximum après l'expiration du délai de déclaration, en trois versements au plus. La période passe à trois ans, avec sept versements, si la succession comporte au moins 50 % de biens non liquides, immeubles compris.

La demande interrompt le cours des intérêts de retard, mais son acceptation déclenche des intérêts de crédit, dont le taux était fixé à 2,20 % en février 2024. Depuis cette date, l'administration dispose de deux mois pour répondre. Chaque héritier doit en outre donner son accord, puisque la solidarité joue entre eux.

Le paiement différé, lui, répond à des situations précises : succession comportant des biens en nue-propriété, ou conjoint survivant ayant opté pour le droit viager d'habitation et d'usage. Il ne constitue pas un passe-droit pour ceux qui attendent un acquéreur.

L'acompte, ce levier qu'on oublie

Rien n'oblige à patienter jusqu'à ce que la déclaration soit prête pour commencer à payer. Selon l'administration fiscale, les acomptes versés dans les délais sont déduits de la base de l'intérêt de retard. Ceux versés dans les 12 mois suivant le décès réduisent aussi la base de la majoration de 10 %.

Les héritiers qui disposent d'une épargne personnelle peuvent donc régler une première part des droits sans attendre. Les pénalités ne porteront plus que sur la somme restante, jusqu'à ce que la vente permette de solder le reste.

Le bon réflexe dans les premières semaines

Poussez la porte du notaire dans le mois qui suit le décès, sans attendre d'avoir un acquéreur. Il dresse l'inventaire, fait évaluer la maison et prépare la déclaration, avec la demande d'étalement si elle s'impose. Une déclaration déposée à cinq mois et demi, maison encore en vente, n'entraîne aucune pénalité. Le premier versement intervient alors au dépôt, les suivants à six mois d'intervalle au maximum.

Le délai de six mois est celui de la déclaration, pas du partage.

Ces six mois passent plus vite qu'on ne le pense, entre les obsèques, les banques, les assureurs et les propriétaires de comptes à clôturer. Un décès survenu le 6 octobre 2026 impose un dépôt avant le 6 avril 2027. Au-delà de cette date, le compteur à 0,20 % par mois se met en marche, que la maison ait trouvé preneur ou non.

Beaucoup de familles ne devront d'ailleurs aucun droit : chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur ce qu'il reçoit de chaque parent, et le conjoint survivant est exonéré. La déclaration reste pourtant à déposer dès que l'actif brut dépasse 50 000 € pour des héritiers en ligne directe, même sans impôt à payer.

Sources : selectra.info | kohenavocats.com