Lorsqu’un parent entre en EHPAD et bénéficie de l’aide sociale à l’hébergement, le conseil départemental inscrit une hypothèque légale sur ses biens immobiliers. Cette garantie invisible empêche toute vente ou donation de la maison jusqu’à remboursement de la créance.
J’ai voulu vendre la maison de ma mère entrée en établissement : au guichet du conseil départemental, on m’a expliqué ce qui bloquait la signature
Par
Ma mère a soixante-dix-neuf ans, une hanche fragile et une place en EHPAD depuis huit mois. Pour financer ce séjour, nous avons sollicité l'aide sociale à l'hébergement auprès du conseil départemental, et vendre sa maison, vide depuis son départ, m'a paru la suite logique.
Au guichet, la réponse a douché mes projets en trente secondes.
L'agent a sorti un dossier avec une mention que je n'avais jamais vue : une inscription prise sur le bien. L'aide sociale à l'hébergement permet de financer une partie du coût de l'EHPAD pour les personnes dont les ressources ne suffisent pas, et elle est versée par le conseil départemental pour les établissements habilités. Personne, au moment de la demande, ne m'avait vraiment expliqué la contrepartie.
À retenir
- Une hypothèque légale gève tout bien immobilier dès que l'aide sociale à l'hébergement est accordée.
- Cette hypothèque n'entraîne pas la perte du bien mais bloque sa vente ou sa donation tant qu'elle n'est pas levée.
- La mainlevée s'obtient par acte notarial, le département étant remboursé sur le prix de vente ou lors de la succession.
Ce que le conseil départemental appelle une inscription hypothécaire
Conformément à l'article L 132-9 du Code de l'Action Sociale et des Familles, les immeubles appartenant aux bénéficiaires de l'aide sociale sont grevés d'une hypothèque légale dont l'inscription est requise par le Président du Conseil départemental. dès que l'aide sociale à l'hébergement est accordée, le département peut se garantir sur les biens immobiliers du bénéficiaire. Le Département procède à des inscriptions hypothécaires sur les biens du bénéficiaire de l'aide sociale à l'hébergement des personnes âgées et des personnes adultes en situation de handicap. Ma mère, sans le savoir, était concernée depuis le premier virement.
Le Département peut demander l'inscription d'une hypothèque sur le ou les biens immobiliers du patrimoine du bénéficiaire afin de prendre une garantie pour le recouvrement de sa créance. Cette garantie ne date pas de sa maladie ni d'une faute. Elle découle simplement du versement de l'aide.
La maison n'est pas vendue, mais elle n'est plus libre
C'est là que j'ai compris la nuance. L'hypothèque légale n'entraîne pas la dépossession du bien, mais elle permet au Département de se faire rembourser prioritairement face aux autres créanciers lors de la vente du bien. La maison reste à ma mère sur le papier.
Mais aucun notaire sérieux ne signera un acte tant que cette garantie n'est pas levée.
Le conseil départemental ne peut pas obliger un résident à vendre sa maison pour financer son hébergement, et le bien reste la propriété de la personne aidée. C'est rassurant sur le principe. Mais concrètement, cela ne règle rien pour qui veut vendre de son plein gré. La famille peut continuer à occuper le bien, le louer, ou simplement le laisser vacant, ce qui, dans notre cas, revenait à laisser la maison de ma mère se dégrader lentement.
Pourquoi la signature était bloquée au guichet
L'agente du conseil départemental m'a expliqué les choses sans détour. Le département peut inscrire une hypothèque et faire valoir sa créance lors de la vente ou de la succession, dans la limite des sommes avancées. Tant que cette créance n'est pas soldée, aucune vente propre ne peut aboutir.
Une donation se heurte au même mur.
Le donataire est concerné lorsque la donation est intervenue dans les dix ans qui ont précédé la demande d'aide sociale ou postérieurement à celle-ci. Céder la maison à mes enfants pour "simplifier" n'aurait donc rien réglé, et aurait même compliqué la situation vis-à-vis du département. J'ai réalisé que cette hypothèque n'était pas un obstacle administratif isolé, mais un mécanisme pensé pour survivre à toutes les manœuvres de contournement classiques.
Comment purger la garantie avant de signer chez le notaire
La solution existe, mais elle demande de l'anticipation. Il faut demander la mainlevée de l'hypothèque par acte notarial avant que la vente puisse être finalisée. Concrètement, le notaire calcule le montant dû au département, cette somme est prélevée sur le prix de vente, et l'acte peut ensuite être signé sans réserve.
Le produit de la vente ne m'appartient donc pas en totalité, du moins pas immédiatement.
Au moment de la vente du bien ou du règlement de la succession, la créance est remboursée, toujours dans la limite des sommes réellement versées. Ce plafond m'a un peu rassuré : le département ne peut pas réclamer plus que ce qu'il a avancé pour l'hébergement de ma mère.
Ce que répond le conseil départemental sur le fond
Face à mon incompréhension, l'agent a rappelé la logique globale du dispositif. Afin de garantir le recouvrement de sa créance, le Conseil départemental peut prendre l'inscription d'une hypothèque sur les biens immobiliers du bénéficiaire, et cette hypothèque légale n'entraîne pas la dépossession du bien. Le message était clair : l'aide sociale n'est pas un don, c'est une avance.
Et une avance, ça se rembourse.
Les prestations d'aide sociale, lorsqu'elles sont récupérables, ne le sont que dans la limite des sommes versées par le Département et de la valeur du patrimoine de la personne à la date du recours. J'ai aussi appris que chaque département applique ces règles avec ses propres nuances de fonctionnement, ce qui explique pourquoi ma voisine, dont la mère est hébergée dans un autre département, n'a jamais entendu parler de cette formalité.
Ce qui se joue vraiment à la succession
Si ma mère ne vend jamais et reste en établissement jusqu'à la fin, l'histoire ne s'arrête pas pour autant. Quand la personne bénéficiaire de l'aide sociale décède, le conseil départemental peut récupérer les sommes versées sur le patrimoine transmis par la personne décédée à ses héritiers. La maison, dans ce cas, entrerait dans l'actif successoral au même titre que n'importe quel autre bien.
C'est le patrimoine de la personne décédée qui est concerné par cette récupération sur succession, le patrimoine de ses héritiers n'étant pas concerné : seul leur héritage sera moins important. Autant dire que vendre maintenant, en purgeant l'hypothèque, ou attendre la succession revient à peu près au même sur le plan financier, à la différence près que la première option m'évite d'assumer seule l'entretien d'une maison vide pendant des années.
J'ai fini par accepter l'idée que cette maison, malgré son allure de refuge intact, portait déjà une dette invisible depuis le premier chèque d'aide sociale. Le guichet du conseil départemental ne bloquait rien par excès de zèle : il appliquait, sentence après sentence, un texte de loi vieux de plusieurs décennies que je découvrais, moi, avec vingt ans de retard.
Sources : pour-les-personnes-agees.gouv.fr | senat.fr | assemblee-nationale.fr