Deux ans après le décès d’un proche, une ligne inattendue apparaît sur l’avis de taxe foncière : la taxe sur les logements vacants. Cette taxe d’État automatique en zone tendue peut doubler rapidement, passant de 17 % à 34 % de la valeur locative, sans avertissement préalable.
« Je pensais qu’une maison fermée ne coûtait rien » : deux ans après le décès de ma mère, le fisc a ajouté une ligne que je n’avais pas vue venir
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Une ligne inattendue apparaît parfois sur l'avis de taxe foncière, deux ans après un décès : la taxe sur les logements vacants. Ce n'est pas une erreur du fisc, mais une vraie taxe d'État, calculée sur la valeur locative de la maison restée fermée pendant que la succession se règle.
Un logement vide depuis plus d'un an en zone tendue est taxé à 17 % de sa valeur locative, puis 34 % dès la deuxième année. Autant dire que le montant peut doubler en un rien de temps, sans qu'aucun coup de fil de la mairie ne vous ait prévenu.
À retenir
- Une taxe peut frapper votre maison vide sans que vous le sachiez vraiment
- Le taux grimpe de 17 % à 34 % en quelques mois à peine
- Trois solutions légales existent pour s'en sortir si vous agissez vite
Zone tendue, indivision : qui paie réellement
La TLV est une taxe d'État automatique dans les environ 3 700 communes en zone tendue, due après 1 an de vacance, aux taux de 17 % puis 34 %. Elle vise les grandes agglomérations en tension, mais aussi de nombreuses communes touristiques du littoral ou de la montagne, ajoutées à la liste depuis 2024.
Quand la maison appartient à plusieurs héritiers, personne n'échappe à la facture. Si le logement vacant appartient à plusieurs personnes en indivision, la taxe est due par l'ensemble des copropriétaires, proportionnellement à leurs droits dans le bien.
Bonne nouvelle relative : contrairement à la taxe foncière, où le fisc peut réclamer la totalité à un seul indivisaire, ce n'est pas le fonctionnement habituel ici. Chacun règle sa part, ce qui suppose une organisation entre frères et sœurs, souvent via le compte d'indivision géré par le notaire.
Le compteur qui tourne dès le décès
La vacance se calcule au 1er janvier de l'année d'imposition, indépendamment du chagrin ou des négociations familiales sur le prix de vente. Deux ans de silence dans la maison, cela suffit largement à déclencher le taux plein.
Un changement de règles se profile pourtant. Créée par la loi de finances pour 2026, la nouvelle taxe TVLH va remplacer, au 1er janvier 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants, s'appliquant automatiquement en zone tendue à tout logement inoccupé depuis au moins un an. Les taux de base resteront identiques, 17 % puis 34 %, mais certaines communes comme Paris ont déjà voté leur propre majoration.
La loi fixe les taux d'imposition à 17% pour la première année et à 34% pour les années suivantes, tout en autorisant les communes à les porter jusqu'à 30% et 60% respectivement, par délibération. Paris n'a pas hésité : le Conseil de Paris a adopté, le 18 juillet 2026, les taux maximum de la future taxe, soit 30% et 60%, applicables à partir de 2027.
Trois portes de sortie pour échapper à la taxe
Tout n'est pas perdu pour les héritiers de bonne foi. La loi prévoit des motifs d'exonération précis, à condition de les documenter sérieusement auprès du centre des impôts.
Premier cas : la maison reste invendable malgré des efforts réels. Si le bien est mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, la vacance est jugée involontaire et échappe à la taxe.
Deuxième cas, les travaux lourds. Ne sont pas touchés par la taxe les logements insalubres dans lesquels il faudrait faire trop de travaux pour les rendre habitables. Cette exonération est accordée sur présentation d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, ou à défaut de devis chiffrés démontrant l'ampleur du chantier.
Troisième cas, l'occupation ponctuelle. Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l'année échappe à la taxe. Un petit-enfant qui squatte la maison familiale l'été, des travaux de rafraîchissement suivis d'un usage temporaire, et le compteur de vacance repart à zéro pour l'année en cours.
Comment contester une taxe déjà reçue
Recevoir l'avis ne signifie pas devoir payer sans broncher. Une réclamation reste possible dans les délais légaux, généralement jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
Pour bénéficier de ces exonérations, les propriétaires doivent en faire la demande auprès de leur centre des impôts et fournir les justificatifs nécessaires, contrats de location, factures de travaux, attestations. La messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr reste le canal le plus rapide pour transmettre le dossier et suivre la réponse de l'administration.
Un détail change tout dans le calcul du délai de vacance après un décès. Le délai de vacance repart à zéro à la date du changement de propriétaire, ce qui signifie que pour des héritiers devenus propriétaires en juillet, le bien n'était vacant que depuis six mois au 1er janvier suivant, un délai inférieur au seuil d'un an requis pour la taxe. la date exacte de clôture de la succession peut décaler d'une année entière le déclenchement de la taxe, un argument à vérifier avant de payer sans discuter.
Sources : service-public.gouv.fr | assemblee-nationale.fr | partimmobilier.fr