Josiane voulait faire plaisir à son voisin en lui léguant sa maison. Mais chez le notaire, elle a découvert une fiscalité impitoyable : 60 % de droits de succession pour un tiers, contre zéro pour un conjoint. Un geste généreux qui pourrait forcer la vente du bien.
« Je pensais que léguer ma maison à mon voisin lui ferait seulement plaisir » : chez le notaire, on m’a expliqué ce qu’il devrait payer pour en garder les clés
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À retenir
- Les héritiers sans lien de parenté subissent un taux de 60 % : le plus élevé du barème
- L'abattement ne dépasse que 1 594 euros contre 100 000 euros pour un enfant
- Sur une maison de 200 000 euros, le voisin paierait environ 119 000 euros de droits
Un testament rédigé avec le cœur, pas avec la calculette
Elle s'appelle Josiane, elle a 71 ans, et son voisin de palier l'a aidée pendant quinze ans à porter ses courses, arroser ses plantes en vacances, changer une ampoule. Sans enfants, elle a voulu le remercier à sa façon : lui léguer sa maison par testament.
Le geste paraît simple. Civilement, rien ne l'empêche : on peut léguer son patrimoine à qui l'on veut, voisin, ami, filleul, du moment qu'un testament en bonne et due forme l'atteste.
Mais la générosité a un prix que peu de gens anticipent. Et ce prix, Josiane l'a découvert le jour où elle a pris rendez-vous chez son notaire pour formaliser son projet.
Chez le notaire, la douche froide du taux à 60 %
Le notaire lui a expliqué que la fiscalité française ne fait aucun cadeau aux transmissions entre personnes sans lien de parenté. Les personnes sans lien de parenté, comme un concubin, un ami ou un filleul, supportent un taux de 60 %, de loin le plus élevé du barème.
Ce taux ne varie pas selon la valeur du bien transmis. Contrairement au barème progressif appliqué aux enfants, c'est un taux unique et fixe, quel que soit le montant en jeu.
C'est, sans exagérer, le régime le plus brutal du droit successoral français. Et il s'applique dès le premier euro ou presque, faute d'abattement conséquent.
Un abattement de 1 594 euros, ou l'aumône fiscale
C'est là que le bât blesse vraiment. Pour tout autre héritier, cousin, concubin non pacsé, ami ou tiers sans lien de parenté, le taux de 60 % s'applique après un abattement de seulement 1 594 euros (article 777 du CGI).
Comparez ce montant aux 100 000 euros dont bénéficie un enfant avant même de calculer le moindre euro d'impôt. L'écart donne le vertige, et il n'a rien d'un hasard législatif : il traduit une hiérarchie fiscale des liens familiaux vieille de plusieurs décennies.
Résultat concret : sur une maison léguée au voisin, l'abattement disparaît en une fraction de seconde dans le calcul. Il ne reste plus que le taux plein, appliqué à la quasi-totalité de la valeur du bien.
Ce que le voisin devrait vraiment payer
Le notaire a sorti sa calculatrice devant Josiane. Un concubin non pacsé héritant d'un bien immobilier de 200 000 euros règlerait environ 119 000 euros de droits, soit près de 60 % du bien reçu.
Pour une maison de province valant 250 000 ou 300 000 euros, la note grimpe en proportion. Le voisin de Josiane devrait donc trouver, en quelques mois, une somme représentant plus de la moitié de la valeur du bien qu'il vient de recevoir.
Le problème est concret et immédiat : peu de gens disposent d'une telle liquidité sur leur compte courant. La conséquence, dans une majorité de cas, c'est la vente forcée du logement légué pour pouvoir régler l'administration fiscale.
Ironie du sort : le bien censé faire plaisir devient alors une source de tracas administratifs et financiers pendant plusieurs mois, entre expertise, mise en vente et paperasse.
Les seuls vrais gagnants : mariage et Pacs
Il existe pourtant des situations où cette fiscalité confiscatoire disparaît intégralement. L'article 796-0 bis du CGI exonère de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un PACS ; leur part successorale est exonérée de tous droits de succession.
Cette exonération totale ne dépend ni du montant transmis, ni de la durée de vie commune. Un couple marié depuis six mois hérite dans les mêmes conditions fiscales qu'un couple marié depuis quarante ans.
Le contraste est saisissant pour Josiane et son voisin : un simple Pacs entre eux, s'il avait été envisageable, aurait suffi à faire tomber la note fiscale à zéro. Mais un Pacs suppose une vie commune et un projet de couple, pas un lien de voisinage, aussi précieux soit-il.
Des solutions existent, mais aucune n'efface tout
Certains notaires évoquent l'assurance-vie, dont la fiscalité successorale est plus douce en dehors du cadre du droit commun. D'autres suggèrent le démembrement de propriété, qui permet de transmettre progressivement, ou l'adoption simple, qui rapproche fiscalement deux personnes sans lien de sang.
Chaque option a ses contraintes et ses limites, et aucune ne transforme un voisin en conjoint aux yeux du fisc. Le seul levier réellement efficace reste d'anticiper très en amont, avec un professionnel, pour arbitrer entre plusieurs supports de transmission.
Josiane, elle, a fini par comprendre que son geste resterait un beau symbole, mais un symbole coûteux. Elle envisage désormais de transmettre une somme d'argent plus modeste, plutôt que la maison entière, pour éviter à son voisin l'obligation de vendre les murs qu'il aurait tant voulu garder.
Sources : questions-patrimoniales.fr | agn-avocats.fr