Les meubles gardés en souvenir dans la maison d’un parent disparu : pour le fisc, la maison reste habitable, et la facture n’est pas celle que les héritiers imaginent

Le 1er janvier, une photographie unique

Une maison encore garnie de ses meubles au 1er janvier reste, pour l'administration fiscale, un logement habitable. Elle est alors imposable à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, au nom des héritiers ou de la succession. Le prochain rendez-vous tombe dans onze semaines, le 1er janvier 2027.

Le calendrier pèse plus lourd que l'usage réel.

Depuis 2023, plus aucun foyer ne paie la taxe d'habitation sur sa résidence principale, mais les résidences secondaires y restent soumises. Selon impots.gouv.fr, elle est calculée pour l'année entière sur les logements meublés dont le redevable a la libre disposition ou la jouissance au 1er janvier. Aucun prorata n'est appliqué, c'est le principe d'annualité fixé par l'article 1415 du Code général des impôts. Le cadre général figure aux articles 1407 et suivants du même code.

Ce que « meublé » signifie pour le fisc

La loi vise les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation, une qualification appréciée au 1er janvier. Dans une réponse ministérielle récente, à propos d'un logement dépendant d'un bail commercial, l'administration a rappelé que la durée d'occupation effective n'a aucune influence sur le principe de l'imposition.

Trois cartons de photos dans un placard ne font pas, en principe, une maison meublée. Un lit, une table, une cuisine équipée et un buffet, si. Le fisc juge sur les faits, au cas par cas, et la tentation est grande de tout garder « en attendant de se décider ».

La première taxe tombe au 1er janvier qui suit le décès.

Une facture calculée sur la valeur locative

Le montant repose sur la valeur locative cadastrale du bien et sur les taux votés localement. Les exonérations liées aux revenus, connues du temps de la taxe sur les résidences principales, ne s'appliquent pas ici. L'article 1407 ter autorise de plus le conseil municipal à majorer la part communale de 5 % à 60 %. Selon plusieurs analyses publiées ces dernières semaines, de plus en plus de communes retiennent le plafond.

La taxe foncière, elle, reste due par le propriétaire au 1er janvier, que la maison soit pleine ou vide. Elle s'ajoute à la taxe d'habitation tant que les meubles restent, puis se poursuit seule une fois la maison vidée.

Dans une succession avec plusieurs enfants, le bien demeure souvent en indivision et l'avis arrive dans une seule boîte aux lettres. Celui qui le reçoit n'est pas le seul débiteur. La somme se partage entre indivisaires selon leurs quotes-parts, ce qui mérite un échange écrit entre frères et sœurs avant l'échéance.

Vider la maison : l'autre piège

Un logement vidé avant le 1er janvier échappe à la taxe d'habitation, faute de meubles, mais il entre dans la catégorie du logement vacant, ni occupé ni meublé à cette date. Cette seconde taxe ne frappe toutefois que certaines communes.

Dans les zones tendues, la taxe sur les logements vacants vise les biens vides depuis au moins un an au 1er janvier. Son taux atteint 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % dès la deuxième année consécutive. Hors de ces zones, certaines communes ont instauré la taxe d'habitation sur les logements vacants, avec un seuil de deux ans. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs écarte l'une comme l'autre.

Une maison vidée en décembre ne peut donc pas être taxée comme vacante en janvier.

Succession n'est pas exonération

Le décès n'ouvre aucune exonération automatique. Les héritiers peuvent en revanche invoquer une vacance indépendante de leur volonté : indivision bloquée, attente d'un acte ou d'une attestation immobilière, bien mis en vente sans acquéreur. La preuve leur incombe.

Une taxe unique sur la vacance, la TVLH, doit remplacer les dispositifs actuels à partir des impositions de 2027. Elle s'appuiera sur les déclarations d'occupation faites dans le service « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts, et une erreur de déclaration peut devenir le point de départ d'une taxation.

Mieux vaut donc constituer le dossier sans attendre l'avis : mandats d'agence, annonces, offres refusées, devis de travaux, échanges avec le notaire. Prêter ou louer le logement à un héritier plus de 90 jours consécutifs le sort aussi du champ de la vacance, avec en principe une indemnité d'occupation due à l'indivision. La vente met fin à la taxe dès la cession. Même une location de quatre à six mois suffit si l'occupation dépasse ce seuil.

Que faire avant le 31 décembre

Trois voies s'ouvrent aux héritiers. Garder la maison meublée et assumer une taxe d'habitation éventuellement majorée, vider avant le 1er janvier en rapatriant les souvenirs, ou vendre. Le calcul le plus utile consiste à relever la valeur locative sur l'avis de taxe foncière, puis à demander à la mairie le taux et la majoration en vigueur.

Le dernier camion doit partir avant le 31 décembre.

Les souvenirs qui comptent (photos, livres, vaisselle, bijoux, linge de maison) tiennent dans quelques cartons et déménagent en un week-end. Ce sont les gros meubles qui décident du statut fiscal de la maison. Photographiez les pièces vidées avec la date, et conservez la facture du déménageur ou le contrat de garde-meuble.

Si un avis de taxe d'habitation arrive malgré une maison vidée à temps, une réclamation reste possible depuis l'espace particulier du site des impôts. Elle se dépose jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement de l'impôt. Joignez les photos datées, les factures et, le cas échéant, l'attestation du notaire. Sans ces pièces, l'administration s'en tient à ce qu'elle a constaté.

Vendre ne dispense pas de payer. Le redevable est celui qui dispose du bien au 1er janvier, et une vente signée en février 2027 laisse donc aux héritiers la taxe de l'année entière.

Sources : impots.gouv.fr | edouarddenis-immobilier.com | manda.fr