L'abandon de mitoyenneté échoue si le garage du voisin soutient le mur

Un voisin peut abandonner sa part d'un mur mitoyen pour échapper aux travaux, sans l'accord de l'autre propriétaire, sur le fondement de l'article 656 du Code civil. Mais cet abandon est impossible si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient, comme un garage adossé. Dans ce cas, il reste tenu à sa part et la participation aux travaux peut être réclamée.

Que permet l’abandon de mitoyenneté ?

Un mur mitoyen appartient aux deux voisins à parts égales, avec les charges correspondantes. L’article 656 du Code civil permet à un copropriétaire de se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté. Cet abandon est unilatéral : le voisin n’a pas besoin de l’accord de l’autre propriétaire pour le décider, mais le juge peut le refuser s’il retire du mur un avantage particulier. L’acte porte le nom de déguerpissement. Conséquence : celui qui reste propriétaire du mur assume seul l’intégralité des frais d’entretien et de reconstruction.

Pourquoi le garage du voisin bloque-t-il l’abandon ?

L’article 656 pose une condition précise : l’abandon n’est possible que si le mur mitoyen ne soutient pas un bâtiment qui appartient à celui qui veut s’en défaire. Si le garage du voisin prend appui sur le mur, l’abandon est exclu. Le voisin ne peut pas conserver l’usage du mur comme support de sa construction tout en refusant d’en payer l’entretien. Dans ce cas, l’abandon est illégal et inopposable ; sa participation aux travaux peut être réclamée.

Que se passe-t-il si l’abandon est valable ?

L’abandon de mitoyenneté prive son auteur de tout droit réel sur le mur. Il ne peut plus utiliser le mur à des fins privatives : y accrocher un élément, l’appuyer ou y adosser une construction, notamment une extension, un abri de jardin ou une pergola. Le mur devient la propriété exclusive de l’autre voisin, avec les droits et les charges correspondants. L’abandonneur peut toutefois recouvrer la mitoyenneté selon l’article 661 du Code civil, généralement par une démarche active et un rachat.

Quelles formalités rendre l’abandon opposable ?

Un simple mot dans la boîte aux lettres ne suffit pas. Pour être opposable, l’abandon doit respecter des formalités de publicité. À défaut, il est possible de recourir à la justice pour constater le déguerpissement et rendre l’acte opposable aux tiers. La sécurité juridique impose de passer par un acte formalisé, souvent devant notaire, pour éviter les contestations lors d’une revente ou d’un litige avec les héritiers.

Que vérifier avant de réclamer la part du voisin ?

Avant de contester, il faut vérifier si une construction appartenant au voisin prend réellement appui sur le mur litigieux. C’est ce critère qui détermine la légalité de l’abandon. Un garage adossé compte comme un bâtiment au sens de l’article 656. Si l’un d’eux existe et appartient au voisin, son abandon de mitoyenneté est inopposable. La participation aux travaux peut alors être réclamée devant le tribunal judiciaire compétent en matière de propriété.