Un mur de séparation n’appartient pas automatiquement aux deux voisins à parts égales. Des indices matériels précis, comme un chaperon ou des corbeaux de pierre, peuvent révéler qu’un seul propriétaire en est responsable. Ce détail décide souvent qui devra supporter les coûts importants de réparation.
La réparation d’un mur mitoyen incombe aux propriétaires qui y ont droit
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En principe, la réparation d'un mur mitoyen se partage entre les propriétaires qui y ont droit, proportionnellement à leur droit. Un copropriétaire peut toutefois échapper à cette dépense en abandonnant la mitoyenneté, sauf si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient. La présomption de mitoyenneté peut être écartée par un titre ou par une marque contraire.
Qui paie la réparation d’un mur mitoyen ?
La réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. Autrement dit, à propriété égale, la facture est partagée également. Ce principe s’applique une fois la mitoyenneté établie.
Quand un mur est-il présumé mitoyen ?
L’article 653 du Code civil prévoit que tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque contraire. Cette présomption est simple : elle peut être combattue par un titre, par la prescription ou par une marque de non-mitoyenneté.
La règle renverse la charge de la preuve. Celui qui affirme être propriétaire exclusif du mur doit le prouver par un titre ou par la prescription. Un acte notarié ou un signe visible contraire peut donc changer la répartition des frais.
Quelles marques prouvent qu’un mur est privatif ?
Le Code civil retient des critères concrets. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque :
- la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné ;
- il n’y a que d’un côté un chaperon ;
- des filets et corbeaux de pierre ont été mis en bâtissant le mur d’un seul côté.
Dans ces cas, le mur appartient à celui du côté duquel penche la pente, ou du côté où sont fixées ces pierres en saillie. La dissymétrie du sommet traduit l’appropriation exclusive de l’ouvrage par celui qui en assume l’égout.
Attention à la chronologie : ces corbeaux et filets ne font preuve de la non-mitoyenneté que s’ils ont été mis en bâtissant le mur. Ajoutés après la construction, ils ne peuvent pas faire obstacle à la mitoyenneté.
Peut-on refuser de payer en abandonnant la mitoyenneté ?
Tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté. Cet abandon suppose que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. Il doit rester total : on ne peut pas conserver la moitié utile du mur et se défausser du reste.
Le droit d’abandon est donc interdit lorsque le mur mitoyen soutient un bâtiment qui appartient à celui qui veut renoncer. Un mur qui porte la charpente d’une extension reste mitoyen, et son propriétaire ne peut pas échapper aux réparations de cette façon.
Que peut faire chaque voisin sur un mur mitoyen ?
Bâtir contre un mur mitoyen est un droit reconnu à chaque copropriétaire, dans certaines limites d’épaisseur. Tout copropriétaire peut faire bâtir contre le mur et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit du voisin de faire réduire la poutre jusqu’à la moitié du mur.
Pour surélever le mur, le copropriétaire doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune. Il doit aussi verser une indemnité pour la charge que l’exhaussement fait peser sur le mur commun. La partie ajoutée devient privative.
Côté plantations, les arbres, arbustes et arbrisseaux peuvent être plantés en espaliers de chaque côté d’un mur séparatif sans observer aucune distance, à condition de ne pas dépasser sa crête. Si le mur n’est pas mitoyen, seul le propriétaire a le droit d’y appuyer les espaliers.
Comment acquérir la mitoyenneté ou vérifier avant de payer ?
On peut acquérir la mitoyenneté d’un mur qui ne l’était pas à l’origine par un accord amiable fixant les conditions de cession, par la prescription trentenaire, ou par la cession forcée prévue à l’article 661 du Code civil. La prescription suppose un usage du mur pendant trente ans, de manière continue et paisible.
La cession forcée permet à un propriétaire de contraindre son voisin à lui céder la mitoyenneté d’un mur privatif situé en limite de propriété. Il faut alors rembourser la moitié de la valeur du mur et du sol sur lequel il est bâti. La Cour de cassation a jugé que l’existence d’un empiètement, même minime, faisait obstacle à cette acquisition forcée.
Avant de lancer une procédure, il faut consulter le titre de propriété et l’acte notarié, qui mentionnent parfois explicitement la mitoyenneté, puis observer les signes physiques du mur : chaperon, corbeaux, fruit. Si le doute persiste, une discussion amiable avec photos et extrait du titre permet de clarifier la situation. Un notaire ou un géomètre-expert peut analyser le dossier.
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Sources : publications-prairial.fr | legalplanet.pro | kohenavocats.fr