Les baies vitrées étaient posées depuis deux semaines quand l’enveloppe du syndic est arrivée. Je pensais avoir tout prévu pour l’hiver, sauf la seule chose qui comptait vraiment.
Vitrer une loggia demande l’accord de l’AG voire une déclaration en mairie
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Vitrer une loggia touche à l'aspect extérieur de l'immeuble : l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires est exigé, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris, un second vote à la majorité des présents et représentés restant possible si le projet a recueilli au moins le tiers des voix. La mairie peut aussi imposer une déclaration préalable, selon le PLU et les éventuels périmètres protégés. Le service d'urbanisme est l'interlocuteur pour trancher avant de commander.
Faut-il l'accord de la copropriété pour vitrer une loggia ?
Oui. Une loggia, un balcon ou une fenêtre sont des éléments de façade. Dès que leur apparence change, les travaux touchent l'aspect extérieur de l'immeuble, que la loi place sous le contrôle de la collectivité des copropriétaires. L'accord de l'assemblée générale est donc exigé avant la pose.
L'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Ces travaux doivent rester conformes à la destination de l'immeuble. La majorité se calcule sur l'ensemble des voix du syndicat, absents compris : une assemblée où quelques copropriétaires seulement sont présents ne suffit pas à la franchir au premier vote, un second vote à la majorité des présents et représentés restant possible si le projet a recueilli au moins le tiers des voix.
Quand une déclaration préalable en mairie est-elle nécessaire ?
Les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bien, balcon, fenêtre ou huisserie par exemple, font partie de ceux qui peuvent être soumis à une déclaration préalable en mairie. Le conditionnel est important : tout dépend de la commune, de son plan local d'urbanisme (PLU) et de l'éventuelle situation de l'immeuble dans un secteur protégé. Le service d'urbanisme de la mairie est l'interlocuteur pour trancher.
Le PLU et les périmètres protégés varient d'une commune à l'autre, parfois d'une rue à l'autre. Le vote de l'assemblée et le dossier déposé en mairie répondent à deux logiques distinctes : l'un règle le rapport avec la copropriété, l'autre avec les règles d'urbanisme.
Que peut demander le syndic si les vitrages sont déjà posés ?
Face à des vitrages posés sans vote, le syndic dispose en pratique de deux voies : demander la régularisation, en inscrivant le sujet à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée, ou réclamer une remise en état. Laquelle l'emportera n'est pas écrit d'avance.
Régulariser suppose que l'assemblée vote en faveur des travaux déjà réalisés. Rien ne garantit ce résultat, ce qui rend la situation inconfortable pour celui qui a payé les baies vitrées. Le courrier du syndic mérite une lecture attentive : il indique souvent ce qui est attendu. Relevez la nature exacte de la demande, régularisation ou retour à l'état antérieur. Gardez une copie de l'échange et répondez par écrit, plutôt que par un appel téléphonique que personne ne pourra citer plus tard.
Dans quel ordre préparer les travaux ?
L'ordre logique est le suivant :
- Interroger la mairie sur la nécessité d'une déclaration préalable.
- Demander au syndic d'inscrire le projet à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Commander les baies vitrées seulement après ces étapes.
Ce séquençage peut avoir un coût apparent : l'hiver peut démarrer avant la pose. Entre une loggia vitrée en retard et une loggia vitrée à déposer, le choix est vite fait. Un projet bien présenté (description des travaux, aspect des menuiseries, couleur) a plus de chances de rassurer des voisins qui ne veulent pas d'un conflit de façade.
Que faire si le courrier du syndic est déjà arrivé ?
Les arguments de bonne foi ou les explications de l'installateur ne remplacent pas un vote. Demandez dès maintenant que votre dossier soit présenté à l'assemblée. Pensez aussi à l'installateur : son devis ou son bon de commande peut mentionner des démarches administratives, et il peut avoir des photos du chantier à fournir.
Côté mairie, les règles applicables à votre loggia dépendent de la zone où se trouve l'immeuble ; le service d'urbanisme reste l'interlocuteur pour trancher.
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Sources : optimum-avocats.net | kohenavocats.fr