Le copropriétaire absent a 2 mois pour contester le PV d'assemblée générale

Un copropriétaire absent et non représenté est dit défaillant : les décisions votées ce jour-là, travaux compris, s'appliquent à lui comme aux autres. Il dispose de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire. Si aucun procès-verbal ne lui a jamais été notifié, le délai de contestation passe à 5 ans.

Qu'appelle-t-on un copropriétaire défaillant ?

Le copropriétaire qui ne vient pas à l'assemblée générale sans se faire représenter est dit défaillant. Les décisions adoptées en son absence s'appliquent à lui comme aux autres copropriétaires, y compris les travaux votés, sauf contestation dans les délais.

Le droit de la copropriété ne tient pas compte de la raison de l'absence : une date mal tombée, un déplacement, l'impression que l'ordre du jour ne concerne pas l'intéressé. Ce qu'il regarde, c'est que le copropriétaire ait été présent, représenté ou, à défaut, notifié.

Quand démarre le délai de contestation de 2 mois ?

À la notification du procès-verbal, pas à la date de l'assemblée générale. Le syndic doit notifier le procès-verbal au copropriétaire défaillant, en principe par voie électronique, sous la forme d'une lettre recommandée électronique. Seul le copropriétaire qui a demandé à conserver la voie postale reçoit encore ce courrier dans sa boîte aux lettres.

La notification doit indiquer le délai de contestation : le courrier annonce lui-même la durée du compte à rebours.

Comment contester une décision votée en votre absence ?

Le défaillant dispose de 2 mois à partir de la notification pour contester une décision de l'assemblée. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, et la présence d'un avocat est obligatoire. L'opposant, celui qui a voté contre la résolution, bénéficie du même délai.

Un courrier de protestation adressé au syndic ne remplace pas la saisine du tribunal : la contestation se joue devant le juge, et dans les 2 mois.
Passé ce délai, la décision s'impose : elle devient la règle de l'immeuble et le syndic peut l'appliquer, travaux compris.
Prendre rendez-vous avec un avocat dans les premières semaines des 2 mois laisse de la marge pour préparer l'assignation.

Sur quoi peut porter la contestation ?

Contester ne revient pas à faire tomber les travaux. L'action porte sur la régularité de la décision d'assemblée : le juge examine si elle a été prise dans les règles. Que le chantier déplaise ou que la quote-part pèse ne suffirait pas, en soi, à fonder une contestation. La démarche s'appuie donc sur ce que la décision a de discutable dans sa forme ou sa procédure, et c'est à l'avocat, obligatoire, de l'apprécier. Mieux vaut mesurer l'enjeu avant de saisir le tribunal.

Et si le procès-verbal n'a jamais été notifié ?

Le délai de 2 mois suppose qu'une notification ait été envoyée. Si le syndic n'a jamais expédié le procès-verbal, le délai de contestation est de 5 ans, soit 60 mois contre 2 pour la procédure ordinaire. Cette durée répond à l'absence totale d'envoi, pas, en principe, à un recommandé resté sans réponse.

Un recommandé électronique arrive dans une messagerie, où il côtoie les courriels ordinaires. Celui qui n'ouvre pas le message risque de découvrir la décision une fois les 2 mois écoulés. La voie postale reste accessible à qui en fait la demande auprès du syndic.

Comment éviter d'être défaillant ?

Donner un pouvoir à une personne de confiance : vous êtes représenté et sortez de la catégorie des défaillants.
Voter par correspondance : vous exprimez votre position sans vous déplacer, et un vote contre fait de vous un opposant, avec les mêmes 2 mois pour contester.
Ouvrir les recommandés électroniques dès leur arrivée et inscrire dans votre agenda la fin des 2 mois dès que la date de notification est connue.
Signaler au syndic que vous tenez au courrier papier : c'est alors la voie postale qui s'applique.

Si la date d'envoi du procès-verbal est inconnue, elle se demande par écrit au syndic. Cette date fixe le point de départ des 2 mois, ou confirme qu'aucun envoi n'a eu lieu et que le délai de 5 ans s'applique.

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Sources : simonnetavocat.fr | justice.fr