Prêter gratuitement un logement à un proche sans bail ni papier crée automatiquement un contrat légal appelé commodat. Deux ans plus tard, récupérer son bien peut devenir un calvaire juridique si aucun terme n’a été fixé par écrit. Heureusement, la loi offre des solutions simples pour éviter ce piège.
Récupérer un logement prêté gratuitement sans bail exige un préavis
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Un prêt gratuit de logement crée un contrat de prêt à usage (commodat), même sans écrit. Sans terme fixé, le prêteur peut y mettre fin à tout moment, mais doit respecter un préavis raisonnable : un délai de trois mois est prudent lorsque le bien est l'habitation principale de l'occupant. Un écrit daté et signé reste utile.
Le prêt gratuit sans bail crée-t-il un contrat ?
Oui. Prêter un logement gratuitement crée automatiquement un contrat appelé prêt à usage ou commodat. L’article 1875 du Code civil prévoit que l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi.
Aucun écrit n’est exigé pour que ce contrat existe : il peut se nouer verbalement. Mais l’absence de papier ne dispense pas des obligations qui en découlent, ni pour le prêteur, ni pour l’occupant.
Comment récupérer un logement prêté sans terme fixé ?
Quand aucun terme n’a été convenu pour un bien d’usage permanent, le prêteur peut en principe mettre fin au commodat à tout moment. Il doit toutefois respecter un délai de préavis raisonnable. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 10 mars 2021.
Le prêteur n’a pas à justifier sa décision : il agit de manière discrétionnaire, sous la réserve du préavis. La difficulté porte sur la durée de ce délai raisonnable, qui varie selon les situations.
Quel préavis raisonnable prévoir ?
Certains praticiens évoquent une durée calquée sur le droit du bail. Si le logement est l’habitation principale de l’emprunteur, il est prudent, pour le prêteur, de respecter un délai de trois mois, par référence aux délais de droit commun en matière de bail d'habitation.
Pour limiter les risques, mieux vaut notifier le préavis dans les règles. Un écrit daté et signé dès le départ reste utile.
Un loyer, même modeste, peut-il transformer le prêt en bail ?
La gratuité est essentielle. Un loyer réel, c'est-à-dire une contrepartie financière sérieuse, peut requalifier le contrat en bail, avec le statut protecteur du locataire. Seul le remboursement des charges réelles (eau, énergie, ordures ménagères) reste possible sans basculer dans la location.
Demander une contribution mensuelle fixe d'un montant sérieux peut transformer le commodat en bail verbal. Au moment de la reprise, tout dépend donc de la qualification de l’occupation : prêt à usage ou bail verbal. Les délais et la marge de manœuvre changent complètement.
Que faire si l’occupant refuse de partir ?
Si l’emprunteur se maintient dans les lieux alors que le prêteur a régulièrement réclamé la restitution, il peut être tenu de payer une indemnité d’occupation.
En cas de refus, il faut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’expulsion et, en général, une indemnité d’occupation à compter de la fin du prêt. La procédure peut être longue et peser sur les relations familiales.
Faut-il signer un écrit dès le premier jour ?
Rien n’oblige à consulter un notaire. Une convention manuscrite de deux pages, datée et signée par les deux parties, suffit à fixer la durée, l’usage autorisé et les modalités de restitution.
- fixer la durée du prêt ;
- préciser l’usage autorisé ;
- prévoir les modalités de restitution ;
- joindre un état des lieux d’entrée.
Les modèles de convention de prêt à usage disponibles gratuitement en ligne prévoient généralement une clause de gratuité sécurisée et un état des lieux d’entrée. Ce document, conservé précieusement, évite bien des malentendus le jour où l’un des deux souhaite mettre fin à l’arrangement.
Même avec un terme fixé à l’avance, le prêteur n’est pas totalement bloqué en cas de coup dur : avant le terme, le juge peut ordonner la restitution si le prêteur justifie d’un besoin pressant et imprévu de son bien, comme une perte de logement ou un accident de la vie.
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Sources : vacossin-associes.notaires.fr | gestionprivee.caisse-epargne.fr