L’usufruit donne le droit d’habiter et de percevoir les revenus, jamais la pleine propriété. Usufruitier et nu-propriétaire sont mutuellement bloqués pour vendre, et la répartition des charges réserve bien des surprises. Comprendre ces règles évite des blocages successoraux et des conflits familiaux.
L’usufruit d’une maison donne des droits, mais aussi des obligations
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L'usufruit d'une maison donne le droit d'y habiter ou de la louer et d'en percevoir les loyers, mais pas celui de la vendre seul : la propriété reste partagée avec le nu-propriétaire. L'usufruitier doit assumer les réparations d'entretien, la taxe foncière, l'assurance et les frais de gestion courante. Les grosses réparations relèvent en principe du nu-propriétaire, qui ne peut toutefois pas vendre le bien sans l'accord de l'usufruitier.
Quels droits donne l'usufruit d'une maison ?
L'usufruit donne à l'usufruitier le droit d'usage et de revenus du logement, jamais la pleine propriété. Il peut y habiter, y vivre au quotidien et le louer pour encaisser les loyers, y compris en l'exploitant à titre commercial. Tant que le bail ne dépasse pas neuf ans, il n'a pas à en justifier auprès du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire conserve la substance du bien et le droit d'en disposer, mais il n'a pas les clés : il ne peut ni y vivre ni le louer sans accord. L'usufruitier ne peut pas, lui, vendre la maison seul ni la mettre en garantie d'un prêt.
Comment vendre un bien démembré ?
Pour vendre un bien démembré, il faut l'accord des deux parties. Une autre solution consiste à vendre séparément l'usufruit et la nue-propriété à un même acquéreur, qui reconstitue alors la pleine propriété. En pratique, cette configuration décourage souvent les acheteurs et complique une vente rapide.
Cette situation explique que des successions s'enlisent quand un parent survivant a l'usufruit et que les enfants, nus-propriétaires, veulent vendre la maison familiale : chacun a des droits, mais aucun ne peut avancer seul.
Qui paie les charges et les réparations ?
L'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien (article 605 du code civil). Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit.
L'article 606 liste ces grosses réparations de façon limitative :
- les gros murs et les voûtes ;
- le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
- les digues, les murs de soutènement et les clôtures.
Le reste relève de l'entretien courant à la charge de l'usufruitier : peinture, chaudière, petites fuites. Les zones grises, comme la réfection totale d'une toiture, le remplacement d'une chaudière vétuste ou la rénovation d'une salle de bains, sont tranchées au cas par cas par la jurisprudence.
L'usufruitier ne dispose d'aucun moyen de contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations : l'usufruit est une charge réelle qui ne crée pas d'obligation pour le nu-propriétaire. À l'inverse, le nu-propriétaire peut exiger que l'usufruitier assume ses obligations d'entretien.
Pour les impôts et frais courants, l'article 608 du code civil met à la charge de l'usufruitier la taxe foncière, les primes d'assurance et les frais de gestion courante, comme l'entretien des espaces verts ou les honoraires de syndic.
Comment le conjoint survivant choisit-il en succession ?
Au décès d'un époux, en présence d'enfants communs, le conjoint survivant ne récupère pas automatiquement tout le logement. L'article 757 du code civil lui permet de choisir entre l'usufruit de la totalité des biens existants et la propriété du quart des biens.
- L'usufruit total permet de rester dans les lieux et de percevoir tous les revenus du patrimoine, sans devenir pleinement propriétaire.
- Le quart en pleine propriété donne moins d'ampleur, mais une liberté totale sur ce quart : le vendre, le donner ou en disposer sans l'accord de quiconque.
Le conjoint dispose d'un délai de trois mois à compter de la demande des autres héritiers pour se positionner ; passé ce délai, il est réputé avoir opté pour l'usufruit.
En présence d'un ou plusieurs enfants d'une précédente union, les droits légaux du conjoint survivant ne peuvent être que du quart en pleine propriété. L'usufruit universel devient alors impossible par la loi, sauf disposition testamentaire spécifique du défunt.
Que se passe-t-il en cas de départ en Ehpad ?
Un départ en Ehpad ne fait perdre aucun droit. Il n'est pas nécessaire de vivre dans le bien pour exercer son usufruit : un usufruitier âgé qui réside en maison de retraite reste titulaire de son droit.
Trois options existent alors :
- Laisser le logement vacant, en continuant d'assumer la taxe foncière et un entretien minimal.
- Le mettre en location pour financer les frais d'hébergement.
- Négocier avec le nu-propriétaire une conversion de l'usufruit en rente viagère, voire une renonciation contre une compensation financière.
L'abandon pur et simple n'est pas sans risque. Un défaut d'entretien du bien par l'usufruitier peut justifier une intervention du nu-propriétaire. La Cour de cassation a confirmé qu'un usufruitier qui laisse le bien se dégrader faute d'entretien peut aller jusqu'à être déchu de son usufruit.
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Sources : my-jugaad.eu | duflair.com | lexbase.fr