Le mythe persiste : une maison de famille resterait bloquée en indivision tant qu’un héritier refuse de vendre. C’est l’inverse qui est vrai. L’article 815 du Code civil garantit que nul ne peut être retenu de force dans l’indivision et que chacun peut demander le partage à tout moment, sauf convention ou jugement contraire.
On peut forcer le partage d’une maison en indivision, sauf sursis
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Oui. Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : un seul indivisaire peut provoquer le partage, sauf si un jugement ou une convention a prévu un sursis. Si les autres refusent, le juge peut ordonner la vente aux enchères pour répartir le prix.
Un seul indivisaire peut-il demander le partage ?
Oui. L'article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Un héritier peut donc exiger sa part sans attendre l'accord des autres, que l'indivision vienne d'un achat à plusieurs, d'une succession ou d'une séparation.
Concrètement, un seul indivisaire suffit pour lancer la procédure de partage devant le tribunal judiciaire. Sans convention et sans accord amiable, cette voie reste ouverte à tout moment, sans feu vert des autres indivisaires.
Que peut décider le juge si les héritiers s'opposent ?
Le juge dispose d'un outil radical si personne ne veut céder à l'amiable. Si les autres indivisaires s'opposent à la vente amiable, il peut ordonner une licitation, c'est-à-dire une vente aux enchères, puis répartir le prix entre les ayants droit.
Quelles majorités faut-il pour gérer ou vendre la maison ?
Tout n'exige pas l'unanimité. Les actes conservatoires, qui préservent le bien sans l'engager durablement, peuvent être accomplis par un seul indivisaire : réparer une toiture qui fuit ou payer une facture urgente, par exemple.
Pour les actes d'administration, l'article 815-3 énumère ceux que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent imposer aux autres. La liste est limitative : louer le bien, mandater un gestionnaire ou vendre un meuble pour payer une dette de la succession se décident à cette majorité qualifiée. Cette majorité se compte en parts de propriété, pas en nombre de têtes : deux héritiers réunissant 67 % des droits l'emportent sur trois autres qui se partagent 33 %.
Pour vendre la maison elle-même, une règle spécifique s'applique : l'article 815-5-1 du Code civil permet au tribunal judiciaire d'autoriser la vente à la demande des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis, après notification formelle aux autres. Hors ces cas prévus, l'unanimité reste la règle.
Un occupant doit-il une indemnité d'occupation ?
Oui, si un indivisaire a seul la libre jouissance d'un bien indivis. Sauf convention réglant la question, cet indivisaire est redevable d'une indemnité d'occupation, prévue à l'article 815-9 du Code civil.
Le calcul se fait par rapport à la valeur locative du bien, avec une décote, en général de 20 %, et en tenant compte de la durée de l'occupation. Les charges liées à l'occupation privative restent à la charge de l'occupant. En revanche, les charges de conservation, comme la taxe foncière ou l'assurance habitation, restent à la charge de l'indivision.
La demande en paiement n'est pas éternelle : l'action est soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 815-10 du Code civil, soit un délai de cinq ans.
Une convention d'indivision peut-elle bloquer le partage ?
Les héritiers qui s'entendent peuvent organiser leur indivision par contrat, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18. Cette convention peut fixer qui gère quoi, la répartition des revenus locatifs et la durée de l'indivision.
Elle peut aussi suspendre le droit au partage : pour une durée déterminée de 5 ans au plus, renouvelable par décision expresse des parties, ou pour une durée indéterminée.
Que faire quand plus personne ne s'entend ?
- Vérifier s'il existe une convention d'indivision ou un jugement qui suspend le partage.
- Si ce n'est pas le cas, un seul indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour provoquer le partage.
- En cas de blocage sur la vente amiable, le juge peut ordonner une licitation et répartir le prix.
Le partage forcé n'efface pas les règles de gestion ni l'indemnité d'occupation : il organise la sortie de l'indivision, pas la gratuité de l'occupation ou des décisions prises entre-temps.
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Sources : kohenavocats.com | tousvosactes-avocat-ms.fr | gdroit.fr