Lorsque deux héritiers se partagent une maison familiale et que l’un l’occupe seul, une indemnité de jouissance est due à l’autre. Mais attention : cette créance disparaît après 5 ans de silence, même si l’occupation dure plus longtemps. Un piège juridique qui coûte cher à ceux qui attendent.
L’indemnité d’occupation en indivision se prescrit par cinq ans
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L'indemnité d'occupation due pour un bien indivis se réclame dans la limite des cinq dernières années : les périodes plus anciennes sont prescrites. Elle se calcule à partir de la valeur locative, éventuellement réduite d'un abattement fixé par le juge, et elle est versée à l'indivision avant d'être répartie au partage.
Qui doit une indemnité d'occupation dans une indivision ?
Lorsqu'un indivisaire use ou jouit privativement d'un bien indivis, il est en principe redevable d'une indemnité, sauf convention contraire. Cette indemnité compense la privation de jouissance des autres indivisaires.
Elle ne se verse pas directement à un héritier en particulier : c'est un revenu de l'indivision. Chaque indivisaire est indemnisé au moment du partage, à proportion de sa part.
Pourquoi l'indemnité n'est pas toujours réclamée automatiquement ?
Le simple fait d'occuper les lieux ne suffit pas à déclencher une demande de paiement. Sans demande formelle, sans accord écrit et sans mise en demeure, le silence peut être interprété comme une tolérance gratuite.
L'indemnité doit donc être réclamée. Plus l'attente est longue, plus la période encore récupérable se réduit.
Quelle prescription s'applique à l'indemnité d'occupation ?
L'action en paiement de l'indemnité d'occupation est soumise à une prescription de cinq ans. Autrement dit, une occupation de huit ans ne donne pas droit à huit années d'indemnité : seules les cinq dernières années peuvent être réclamées si aucun paiement n'a été demandé entre-temps.
Sur une occupation de huit ans, trois années échappent donc à toute compensation. Ce délai de cinq ans ne peut en principe pas être modifié par un accord entre indivisaires, l'article 2254 du Code civil écartant cet aménagement pour les créances payables par termes périodiques.
Comment calculer le montant de l'indemnité ?
Le calcul part généralement de la valeur locative du bien. Un abattement peut être appliqué, selon l'appréciation du juge, pour tenir compte du caractère précaire de l'occupation et des contraintes de l'indivision.
En cas de désaccord, le juge apprécie le montant et tient généralement compte de la valeur locative. Pour éviter une estimation approximative, il est conseillé de fournir plusieurs estimations locatives d'agence immobilière.
- retenir la valeur locative du bien ;
- appliquer, le cas échéant, l'abattement retenu par le juge ;
- limiter la période aux cinq dernières années ;
- rassembler plusieurs estimations d'agence en cas de contestation.
Que faire pour éviter de perdre sa créance ?
Il faut agir par écrit sans attendre : demande en justice, accord écrit ou reconnaissance de dette permettent d'interrompre le délai et d'éviter que le silence soit pris pour une tolérance. Une assignation en justice envoyée tôt interrompt le délai, ce qu'une simple lettre recommandée ne fait pas.
Chaque mois d'inertie réduit le montant récupérable. Une demande envoyée tôt sécurise la créance, alors qu'une réclamation tardive la limite aux cinq années qui précèdent.
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Sources : ebene-avocats.fr | indivision-patrimoine.fr | legifrance.gouv.fr