Quel est le remboursement au partage des travaux payés seul en indivision ?

Sur une maison indivise, non : l'article 815-13 du Code civil ne rembourse pas la facture payée seul, il indemnise la plus-value du bien au jour du partage. Pour des travaux d'amélioration, le notaire retient le profit subsistant, même inférieur à la dépense ; pour des travaux de conservation, la créance est en principe la plus forte des deux sommes, sous réserve du correctif d'équité. Une facture de 25 000 euros peut ainsi ne représenter que 15 000 euros de plus-value au partage.

Que dit l'article 815-13 pour des travaux payés seul ?

Le texte distingue deux catégories de dépenses, avec des conséquences différentes au partage.

• Dépenses nécessaires à la conservation : toiture qui s'effondre, façade qui se fissure. La créance contre l'indivision est égale à la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant, sauf correctif d'équité.
• Dépenses d'amélioration : cuisine refaite, piscine installée. L'indemnité est calculée seulement sur le profit subsistant, même s'il est inférieur à la dépense faite.

Autrement dit, le point de départ n'est pas la facture, mais la valeur que les travaux ont apportée au bien indivis. La qualification de chaque dépense commande donc le montant retenu.

Pourquoi la plus-value peut être inférieure à la facture ?

Une toiture refaite à neuf coûte cher, mais sa contribution à la valeur globale d'une maison ancienne peut rester modeste. Le marché immobilier local, l'état général du bien et la conjoncture au moment du partage influent sur le calcul.

Un exemple chiffré le montre : une rénovation de toiture facturée 25 000 euros peut n'avoir généré que 15 000 euros de plus-value réelle au moment du partage. La différence reste à la charge de celui qui a payé.

Ce mécanisme explique l'importance de la qualification et de l'évaluation poste par poste. Une facture globale, même accompagnée de justificatifs, ne permet pas à elle seule d'isoler la part d'amélioration et le profit subsistant.

Que doit distinguer le notaire au partage ?

Dans un arrêt du 12 octobre 2022, la Cour de cassation a censuré une approche globale. Le projet d'état liquidatif ne distinguait pas, parmi les dépenses réalisées, celles d'amélioration et celles de conservation. La Cour d'appel avait repris le montant des dépenses justifiées par des factures, sans rechercher si les travaux d'amélioration avaient accru la valeur du bien.

La Cour de cassation rappelle donc la nécessité, pour le notaire liquidateur, de distinguer les dépenses de conservation et d'amélioration, puis de rechercher le profit subsistant éventuellement attaché à chaque poste.

Concrètement, l'état liquidatif doit ventilier les travaux, facture par facture, sans les globaliser dans un chiffre unique. Un état liquidatif mal préparé peut être contesté et retarder le partage.

• Qualifier chaque dépense : conservation ou amélioration.
• Chiffrer le profit subsistant pour chaque poste concerné.
• Ne pas se contenter d'un total global de factures.

Comment se protéger avant de payer des travaux ?

Pour les travaux d'amélioration, il est recommandé d'obtenir l'accord écrit des autres indivisaires avant de sortir le chéquier, même sous une forme simple conservée par mail ou SMS. Ce document facilite la reconnaissance de la créance au moment du partage.

Pour les travaux de conservation urgents, la protection légale est plus solide puisque la dépense elle-même sert de plancher au calcul. Il faut alors conserver les devis, les factures acquittées et des photos datées de l'état initial.

Une précaution utile consiste aussi à faire réaliser une expertise immobilière au moment des travaux, puis une seconde au moment du partage. Cette comparaison chiffrée transforme une simple facture en preuve de plus-value devant le notaire ou le juge.

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Sources : cheuvreux.fr | advocare.fr