Martine, propriétaire près de Rennes, a loué la chambre de son fils à une étudiante en pharmacie. Aux impôts, on lui a expliqué que l’exonération fiscale du dispositif de cohabitation intergénérationnelle solidaire prend fin le 31 décembre 2026. Attendre l’an prochain pour formaliser son contrat serait une erreur coûteuse.
Elle a loué la chambre de son fils parti à une étudiante pour un petit loyer : aux impôts, on lui a expliqué pourquoi il ne fallait pas attendre l’an prochain
Par
Louer la chambre restée vide après le départ d'un enfant, contre un loyer modeste versé par un jeune inconnu la veille encore : voilà exactement ce que permet la cohabitation intergénérationnelle solidaire, un dispositif né de la loi ELAN du 23 novembre 2018. C'est ce qu'a fait Martine, propriétaire près de Rennes, en accueillant une étudiante en pharmacie dans la chambre de son fils parti à Lyon. Elle pensait avoir tout le temps devant elle pour régler la question fiscale. Au guichet des impôts, on lui a expliqué le contraire.
À retenir
- La cohabitation intergénérationnelle solidaire exonère de fiscalité les loyers modestes versés par des moins de 30 ans à des seniors.
- Les plafonds de loyer exonéré sont fixés à 159 € par mois en régions (215 € en Île-de-France) pour 2026.
- L'exonération fiscale expire le 31 décembre 2026 : il faut signer le contrat avant cette date pour en bénéficier.
- En cas de dépassement du plafond, seule la fraction excédentaire devient imposable au titre des BIC.
Un dispositif pensé pour les seniors et les moins de 30 ans
Le texte de loi vise précisément les personnes âgées de soixante ans et plus, qu'elles soient propriétaires ou locataires, qui acceptent de louer ou sous-louer une partie de leur logement à une personne de moins de trente ans. La contrepartie financière doit rester modeste, et sa durée comme son montant sont librement fixés entre les deux parties. Rien n'oblige à une chambre à proprement parler : la loi parle d'« une partie du logement », ce qui laisse de la souplesse selon la configuration des lieux.
Le contrat peut aussi prévoir de menus services rendus par le jeune. Aucun lien de travail ne doit exister entre les deux occupants. Chacun peut mettre fin à l'arrangement avec un préavis d'un mois, sans les contraintes du bail classique.
La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation ne s'applique pas ici. C'est ce qui distingue ce contrat d'une location traditionnelle.
Ce que doit faire un senior locataire de son propre logement
Martine est propriétaire, mais le dispositif fonctionne aussi pour un senior lui-même locataire de son appartement. Dans ce cas, il doit simplement informer son propriétaire avant de sous-louer une pièce à un jeune de moins de trente ans. Le propriétaire ne peut pas s'y opposer, dès lors que les conditions légales sont respectées. Cette information préalable suffit, sans besoin d'un accord formel supplémentaire.
Le jeune locataire, de son côté, peut prétendre à une aide au logement s'il remplit les critères habituels d'attribution. La chambre sous-louée devient alors sa résidence principale au sens administratif.
Le loyer modeste, un avantage fiscal qui a ses limites
Martine demandait 130 euros par mois pour une chambre de 12 m², charges comprises dans un forfait séparé. Un montant qui lui semblait raisonnable, et qui l'est au regard des plafonds fiscaux. L'exonération d'impôt sur le revenu s'applique aux loyers tirés de la location meublée d'une partie de sa résidence principale, à condition que la pièce constitue la résidence principale du locataire et que le prix reste dans des limites jugées raisonnables par l'administration.
Au titre de l'année 2026, ces plafonds s'élèvent à 215 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et à 159 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions. Pour une chambre de 12 m² louée toute l'année en région, cela correspond à un loyer annuel de 1 908 euros, soit 159 euros par mois. En Île-de-France, la même surface autorise jusqu'à 215 euros mensuels sans perdre l'exonération.
Ces plafonds ont légèrement augmenté par rapport à 2025. Pour 2026, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 215 € en Ile-de-France (213 € auparavant) et à 159 € dans les autres régions (157 € auparavant). Une revalorisation modeste, mais réelle.
Pourquoi l'agent des impôts a insisté sur le calendrier
Martine pensait pouvoir attendre sa déclaration de l'an prochain pour clarifier sa situation. C'est là que l'agent des impôts a corrigé le tir. Le régime d'exonération prévu à l'article 35 bis du code général des impôts s'applique aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026.
Passée cette date, le texte tel qu'il existe aujourd'hui ne prévoit plus l'exonération. Rien n'indique à ce jour si une prolongation figurera dans la loi de finances pour 2027. Attendre janvier pour signer ou renouveler un contrat, c'est prendre le risque de se retrouver hors du cadre exonératoire.
D'où le conseil transmis à Martine : formaliser sa location avant la fin de l'année civile en cours. Un mois d'écart peut suffire à faire basculer une location de l'exonération vers l'imposition classique.
Que se passe-t-il en cas de dépassement du plafond
Le dépassement du plafond n'annule pas automatiquement toute exonération. Si le montant perçu dépasse le seuil d'exonération, la fraction excédentaire doit être déclarée au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément à l'article 35 bis du Code général des impôts. Seule la partie qui dépasse le plafond entre alors dans le revenu imposable.
Martine reste largement en dessous du seuil autorisé. Elle n'a donc, pour l'instant, aucune fraction à déclarer en BIC.
Un dernier point mérite l'attention des seniors dans sa situation. Première condition : les pièces louées doivent faire partie de votre résidence principale et constituer la résidence principale du locataire ou du sous-locataire. Sans ce critère de résidence principale du jeune, l'exonération tombe, quel que soit le montant du loyer demandé.
Un dispositif encore mal connu, malgré des règles précises
L'histoire de Martine illustre un point souvent ignoré des seniors qui franchissent le pas. Le dispositif existe depuis 2018, mais son volet fiscal reste temporaire dans sa rédaction actuelle. Beaucoup pensent, à tort, que l'avantage fiscal est acquis une fois pour toutes dès la signature du contrat.
La réalité est plus mouvante. Chaque année, l'administration ajuste les plafonds au mètre carré, et l'échéance de fin 2026 plane sur tous les contrats en cours ou à venir. Vérifier sa situation avant la fin de l'année reste le réflexe le plus sûr pour ne pas se faire surprendre par un changement de règle en cours de route.
Pour Martine, l'étudiante en pharmacie reste dans la chambre jusqu'à la fin de son année universitaire. Le loyer, lui, continue d'échapper à l'impôt, au moins jusqu'au 31 décembre prochain.
Sources : kohenavocats.com | editions-jfa.com