Pour accueillir sa mère de 78 ans, un père de famille installe un studio de 18 m² au fond du jardin. Entre la déclaration préalable à la mairie, les raccordements obligatoires et les règles d’urbanisme, il découvre que la vraie surprise l’attend à la première déclaration d’impôts fonciers.
J’ai fait installer un studio au fond du jardin juste pour garder ma mère près de nous : au premier avis d’imposition, la surface de la maison avait changé
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Le studio est arrivé un jeudi, sur un camion, en kit de bois clair. Ma mère avait 78 ans, un genou fragile, et l'idée de la savoir seule dans son appartement au troisième étage sans ascenseur ne me quittait plus.
Le fond du jardin, sous le vieux noyer, semblait la solution évidente. Un studio de 18 mètres carrés, chauffé, avec une petite salle d'eau : de quoi lui offrir son indépendance à quelques pas de notre cuisine.
À retenir
- Un studio au jardin : simple à construire, complexe administrativement
- La mairie valide le projet, mais qu'en est-il des impôts fonciers ?
- Comment une construction nouvelle change la fiscalité de toute la propriété
Une déclaration en mairie qu'on ne voit jamais venir
Le charpentier m'a prévenu avant même de poser le premier plot béton : il fallait passer par la mairie. Pour une surface entre 5 m² et 20 m², une déclaration préalable en mairie est nécessaire.
J'ai rempli le formulaire Cerfa dédié aux déclarations préalables de travaux, avec plan de masse et photos du terrain. Le délai d'instruction est d'un mois, et sans retour de la mairie dans ce délai, on bénéficie d'une décision de non-opposition.
Un mois, ce n'est rien quand on pense pouvoir installer sa mère en trois semaines. Mais c'est déjà trop long quand elle vit seule, avec une canne, au troisième étage.
Le raccordement, ce détail qui n'en est pas un
Le service urbanisme a posé une question à laquelle je ne m'attendais pas : le studio serait-il raccordé à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement de la maison principale ? L'installation n'est autorisée que si la mairie a validé les travaux et que les raccordements en eau, électricité et assainissement ont été réalisés.
Ma mère avait besoin d'un vrai chauffage et d'une vraie douche, pas d'un abri de jardin amélioré. Le raccordement complet est devenu une évidence technique, presque une condition médicale déguisée en question administrative.
Le motif de santé, une porte parfois entrouverte
Certaines familles installent une caravane ou un mobil-home de façon provisoire, sans formalité, tant que l'usage reste ponctuel. Leur durée d'installation doit être limitée à trois mois, sauf en secteur sauvegardé où elle tombe à quinze jours.
J'ai demandé au service urbanisme si un motif de santé pouvait assouplir les règles pour une installation temporaire. La réponse a été nuancée : certaines communes l'admettent, sur demande motivée et pièces médicales à l'appui, mais rien n'est automatique.
Dans mon cas, l'usage n'était pas temporaire. Ma mère allait vivre là toute l'année, pas juste le temps d'une convalescence après une chute.
Zone urbaine, PLU et le seuil qui grimpe à 40 mètres carrés
Un agent de la mairie m'a signalé un détail que j'ignorais totalement. En zone urbaine dotée d'un Plan Local d'Urbanisme, le seuil de la déclaration préalable peut passer de 20 à 40 m².
Mon terrain était classé en zone U. Le studio, avec ses 18 mètres carrés, restait donc largement sous le plafond, même si j'avais initialement cru devoir viser un permis de construire.
Au-delà de ce seuil, un permis de construire est requis. Je suis passé à côté de cette contrainte, mais de justesse, et sans le savoir avant de poser la question.
Ce que la déclaration préalable ne dit pas sur les impôts
Le dossier accepté, les travaux ont démarré. Personne, ni le charpentier ni l'agent municipal, ne m'a parlé du service des impôts fonciers à ce stade.
Une construction nouvelle entre pourtant dans le calcul de la valeur locative retenue pour la taxe foncière, dès lors qu'elle constitue un local habitable raccordé aux réseaux. Le studio de ma mère, avec sa douche et son chauffage, cochait toutes les cases d'un logement à part entière.
Le premier avis d'imposition
Ma mère a emménagé un mois de mai, sous le noyer, avec ses photos de famille accrochées au mur de son nouveau studio. Le studio a été achevé et déclaré au service des impôts fonciers, comme l'exige toute construction nouvelle.
C'est au moment de l'avis d'imposition suivant, celui qui arrive chaque année entre l'été et l'automne, que la ligne concernant la surface de notre propriété a changé. Pas avant, pas pendant les travaux : au tout premier avis suivant la fin du chantier.
Sources : pour-les-personnes-agees.gouv.fr | actuniort.fr | gustaverideau.com