Une propriétaire de pavillon découvre que son mur mitoyen penche vers son jardin. Convaincue que l’orientation désigne le responsable, elle contacte son assurance et apprend une vérité surprenante : ce qui compte vraiment, c’est le statut juridique du mur, pas sa pente.
« Je pensais que le mur qui penche de mon côté ne regardait que moi » : à l’assurance, on m’a expliqué ce qui est examiné en premier
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« Je pensais que le mur qui penche de mon côté ne regardait que moi » : voilà la phrase qui revient sans cesse chez les propriétaires de pavillon avec jardin mitoyen. Cette dame de 68 ans, installée depuis vingt ans dans son pavillon, en était convaincue depuis toujours.
Un matin, elle remarque que le mur du fond, celui qui borde le jardin du voisin, penche visiblement vers sa propre pelouse. Persuadée que la pente désigne le responsable, elle contacte son assurance habitation pour signaler le désordre avant qu'il ne s'aggrave.
À retenir
- L'orientation d'un mur qui penche ne détermine jamais qui doit le réparer
- Ce que l'assurance vérifie en premier : le statut mitoyen du mur, pas son inclinaison
- Un mur mitoyen oblige les deux voisins à partager les frais, sauf si l'un a commis une faute prouvée
Un mur qui penche, une croyance largement partagée
À l'assurance, le conseiller lui pose d'emblée une question qu'elle n'attendait pas : le mur est-il mitoyen ou privatif ? Elle reste interdite, persuadée que seule l'orientation de l'inclinaison comptait.
Cette confusion touche énormément de propriétaires. Le sens vers lequel un mur penche n'a en réalité rien à voir avec la question de savoir qui doit s'en occuper, ni qui paiera en cas de sinistre.
Ce que dit vraiment le Code civil sur la mitoyenneté
Tout mur servant de séparation entre deux terrains clos appartenant à des propriétaires différents est présumé mitoyen selon l'article 653 du Code civil, sauf preuve du contraire. Cette règle s'applique par défaut, sans qu'aucun des deux voisins n'ait besoin de le prouver.
Concrètement, dès qu'un mur sépare deux jardins ou deux façades appartenant à des personnes différentes, la loi part du principe qu'il appartient aux deux. Il devient mitoyen lorsqu'il est placé sur la limite séparative des deux propriétés pour servir de séparation.
Un détail permet parfois de trancher visuellement le doute, avant même toute expertise. Sur le plan du cadastre, un mur privatif porte un petit tiret du côté de son propriétaire, tandis qu'un mur mitoyen affiche un tiret de chaque côté.
L'entretien, une charge qui se partage à parts égales
Une fois le statut mitoyen établi, les obligations qui en découlent surprennent souvent. Les propriétaires d'un mur mitoyen doivent conjointement participer à son entretien et ses réparations, les frais étant en principe partagés à parts égales et les travaux décidés d'un commun accord.
Cela signifie qu'aucun des deux voisins ne peut se défausser sous prétexte que le mur penche « de l'autre côté ». Cette propriété partagée oblige les deux voisins à assurer l'entretien du mur mitoyen et, si l'un d'eux devait laisser se dégrader le mur par suite de négligence, il devra seul assumer les frais requis pour sa réparation.
La nuance est de taille. Le partage à parts égales ne vaut que tant qu'aucune négligence particulière n'est démontrée contre l'un des deux propriétaires.
Ce que l'assurance examine en premier lieu
Face à un mur qui menace de tomber, les compagnies ne commencent jamais par regarder qui a le plus à perdre en cas de chute. En cas de litige sur la responsabilité des dégâts, les compagnies d'assurances respectives missionnent chacune un expert qui remettra un rapport faisant état des causes de la dégradation et de la responsabilité de chacun.
Le premier point vérifié, avant tout le reste, reste toujours le même : le statut juridique du mur. Pour déterminer la responsabilité du sinistre, les assureurs des propriétaires mitoyens missionnent chacun un expert, qui va établir un rapport sur les causes de l'effondrement.
Une fois la mitoyenneté confirmée ou écartée, l'expert s'intéresse à un second critère, tout aussi déterminant. La responsabilité peut être partagée proportionnellement entre les propriétaires du mur mitoyen selon que leur action ou manque d'entretien a pu contribuer aux dommages.
Quand la faute d'un seul voisin renverse la donne
Le partage 50/50 n'est jamais une fatalité absolue. Dans le cas où l'un des propriétaires du mur mitoyen est capable de prouver que les dommages ont été provoqués par son voisin, seul ce dernier sera reconnu responsable.
La jurisprudence a d'ailleurs précisé ce principe il y a deux décennies déjà. Selon la jurisprudence établie par la 3e chambre civile le 19 octobre 2005, le copropriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction du mur lorsque ces travaux sont rendus nécessaires par son propre fait.
Un défaut d'entretien manifeste, des travaux mal exécutés d'un côté, une plantation aux racines envahissantes : autant d'éléments qui peuvent faire basculer une responsabilité pourtant présumée partagée.
Qui tranche quand les deux assurances ne s'accordent pas
Les rapports d'expertise divergent parfois d'un assureur à l'autre, chacun défendant naturellement son client. Si les deux experts sont en désaccord, un troisième peut trancher.
Quand même cette contre-expertise ne suffit pas à mettre tout le monde d'accord, une seule issue demeure. Dans le cas où le litige entre les propriétaires d'un mur mitoyen ne peut être résolu par les voies amiables, c'est alors à la justice que revient la charge de trancher.
Dans le dossier de cette propriétaire, l'assurance a d'abord vérifié le statut du mur sur le titre de propriété et le plan cadastral, avant de s'attarder sur l'historique d'entretien des deux côtés du jardin. L'expert mandaté doit désormais rendre ses conclusions.
Sources : assurance-pret-maison.com | fr-business.net