« Vous pouviez donner le double » : la phrase du notaire qui a sidéré ce couple de grands-parents

Trente-cinq ans de vie commune, un appartement remboursé, une épargne prudemment constituée. Ce couple de Bretagne avait décidé d'aider leur petit-fils à acheter son premier logement et s'était présenté chez le notaire avec un chèque de 30 000 euros. La réponse du professionnel les a cloués sur place : « Vous pouviez donner le double, et même plus, sans payer un centime d'impôt. » Cette histoire n'est pas anecdotique. Elle illustre une réalité que beaucoup de grands-parents ignorent : le droit français offre aux grands-parents un cadre de transmission vers leurs petits-enfants parmi les plus généreux d'Europe, et il reste largement sous-utilisé.

Un double abattement que presque personne ne connaît

Le premier mécanisme est inscrit dans le Code général des impôts, à l'article 790 B. Vous pouvez donner jusqu'à 31 865 € à chacun de vos petits-enfants tous les 15 ans, en franchise d'impôt, que ce soit de l'argent, un bien immobilier, une œuvre d'art ou un portefeuille de titres. Cet abattement s'applique par grand-parent et par petit-enfant, ce qui signifie qu'une grand-mère peut donner 31 865 € à chacun de ses quatre petits-enfants, soit 127 460 € au total.

Mais voilà où le sujet devient vraiment intéressant. Ce premier abattement est cumulable avec un second dispositif, souvent appelé le « don Sarkozy », codifié à l'article 790 G du CGI. Ce don familial de sommes d'argent permet d'exonérer 31 865 € supplémentaires, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur. Un grand-parent peut ainsi donner jusqu'à 63 730 € à un même petit-enfant sans droits de donation. Zéro euro d'imposition. Pour un couple de grands-parents, ce sont donc 127 460 € qui peuvent être transmis à un seul petit-enfant, sans le moindre prélèvement fiscal.

Ce qui distingue ces deux abattements mérite d'être précisé. L'abattement spécifique de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant s'applique quelle que soit la forme de la donation, quel que soit l'âge des intéressés, et il est renouvelable tous les 15 ans. Il peut notamment se cumuler avec l'exonération applicable aux dons familiaux de sommes d'argent. Le premier abattement vise donc toutes les formes de transmission, quand le second ne concerne que les dons en argent.

La limite des 80 ans : le délai que peu de gens anticipent

L'âge du donateur n'est pas un détail. Après 80 ans, les 31 865 € du don familial disparaissent, mais les abattements de droit commun restent intacts. passer le cap des 80 ans coûte potentiellement 31 865 € par petit-enfant, définitivement perdus pour ce cycle de quinze ans. Pour un couple avec quatre petits-enfants, cela représente 127 460 € d'avantage fiscal évanoui par simple inaction.

Attendre 65 ans réduit la capacité à un seul cycle avant la perte du don familial. La bonne fenêtre, celle qui maximise les possibilités, se situe entre 60 et 75 ans : le patrimoine est souvent constitué, les petits-enfants sont majeurs, et les abattements sont pleinement utilisables. Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans au jour de la transmission, et le donataire doit être âgé de 18 ans révolus ou avoir fait l'objet d'une mesure d'émancipation.

Un détail administratif à ne pas négliger non plus : la déclaration du don familial de sommes d'argent doit être effectuée dans le mois qui suit la date du don afin de bénéficier de l'exonération de 31 865 €. Cette condition est d'application stricte, si vous dépassez ce délai, vous perdez le bénéfice de cette exonération. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration des dons manuels et des sommes d'argent est devenue obligatoirement dématérialisée. Le formulaire papier Cerfa 2735 disparaît pour la plupart des situations. Les bénéficiaires doivent passer par leur espace personnel sur impots.gouv.fr.

La fenêtre exceptionnelle 2025-2026 : une troisième couche d'exonération

La loi de finances pour 2025 a ajouté un troisième étage à ce dispositif, et le calendrier court jusqu'au 31 décembre 2026. Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, vous pouvez donner jusqu'à 100 000 € à chacun de vos petits-enfants en franchise d'impôt, si l'argent est utilisé dans les 6 mois pour acheter une résidence principale neuve ou en l'état futur d'achèvement, ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale dont le bénéficiaire est déjà propriétaire.

L'exonération est soumise à un double plafond : 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et 300 000 € de dons par bénéficiaire au total. Un bénéficiaire peut recevoir 100 000 € de don de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € de l'un de ses grands-parents, soit 300 000 € au total. Ce dispositif, baptisé article 790 A bis du CGI, ne fixe aucune condition d'âge pour le donateur, contrairement au don familial classique.

Concrètement, un grand-parent de moins de 80 ans dont le petit-enfant achète un logement neuf peut combiner les trois abattements sur un même acte : 31 865 € au titre de l'article 790 B, 31 865 € au titre de l'article 790 G, et 100 000 € au titre de l'article 790 A bis. Ce dispositif reste en vigueur en 2026 et est cumulable avec les abattements classiques, sous réserve du respect strict de l'affectation des sommes.

Ce que change vraiment un rendez-vous chez le notaire

La scène du couple breton n'a rien d'exceptionnel. La plupart des familles françaises sous-estiment la complexité et la générosité simultanée de la fiscalité des transmissions. Les barèmes et abattements n'ont pas été revalorisés depuis 2012, mais les plafonds actuels restent généreux, à condition de connaître les règles de cumul et de respecter le délai de 15 ans entre chaque cycle.

Lorsque la donation est réalisée par un notaire, ce dernier se charge des formalités et vérifie les abattements et exonérations applicables. C'est précisément cet accompagnement qui fait toute la différence entre transmettre 30 000 € avec remords et transmettre 63 730 € avec sérénité, ou bien davantage, si le petit-enfant a un projet immobilier en cours. La déclaration dans les délais permet aussi de faire courir le délai de quinze ans au terme duquel les avantages fiscaux se reconstituent. agir tôt, c'est aussi se donner la possibilité de recommencer.

Avec quatre grands-parents en vie, un petit-enfant peut recevoir jusqu'à 127 460 € (31 865 € × 4) en franchise de droits, en plus des 200 000 € provenant de ses deux parents. Un chiffre qui, mis bout à bout avec le dispositif temporaire de 2025-2026 pour l'immobilier, transforme l'aide familiale en levier structurant d'accession à la propriété, dans un marché où les prix restent élevés et les conditions d'emprunt, tendues. La transmission, bien pensée, est peut-être le meilleur investissement de la décennie.

Sources : clubpatrimoine.com | adcf.org