Vos charges de copro augmentent chaque année, pourtant cet article de loi de 1965 vous donne un droit que votre syndic espère que vous ignorerez

Votre appel de charges trimestriel a encore augmenté. Quelques dizaines d'euros de plus, parfois une centaine. On s'habitue, on signe, on paie. Entre 2021 et 2024, un copropriétaire payait en moyenne 1 886 euros de charges annuelles. Trois ans plus tard, la facture atteignait 2 259 euros, soit une hausse de près de 20 % en trois ans. Derrière cette progression, deux postes sont rarement remis en cause : les honoraires du syndic et l'assurance de l'immeuble. Ce sont pourtant les deux leviers les plus puissants pour faire baisser la note, et la loi vous en donne les moyens.

Ce que l'article 18 de la loi de 1965 dit vraiment

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 détaille les obligations attachées au mandat de syndic de copropriété. Modifié régulièrement pour répondre aux exigences pratiques de la gestion collective, il pose la base juridique de la relation entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Mais au-delà de l'organisation des assemblées générales et de l'entretien de l'immeuble, cet article contient quelque chose que beaucoup de copropriétaires ignorent : le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et doit être approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. vous votez, vous choisissez, et vous pouvez tout à fait décider de changer.

Le syndicat des copropriétaires reste libre de révoquer le syndic, en respectant les modalités prévues dans son contrat et dans l'article 18-VIII de la loi. Ce point est capital. Le syndic n'est pas un prestataire permanent dont on subit indéfiniment les tarifs. C'est un mandataire, dont le mandat est soumis à votre approbation collective. La confusion sur ce point arrange bien des cabinets.

La loi ALUR de 2014 est allée plus loin encore : depuis 2014, les syndics de copropriété doivent être mis en concurrence. La loi Macron du 6 août 2015 a précisé cette obligation : la mise en concurrence n'est plus systématique à chaque désignation, mais a lieu tous les trois ans. Trois ans. C'est le délai maximal pendant lequel votre syndic peut opérer sans que vous soyez légalement tenus de comparer son offre à d'autres. Passé ce cap, l'inertie devient une décision par défaut.

Honoraires et frais hors forfait : la facture dans la facture

Les honoraires des syndics professionnels représentent une part importante des charges de copropriété, oscillant entre 9 % et 12 % du total. Un chiffre qui paraît modeste jusqu'à ce qu'on l'applique à une résidence de taille moyenne. Selon l'observatoire de l'ARC (Association des responsables de copropriétés), les honoraires du forfait de base ont connu une augmentation moyenne de 10 % entre 2022 et 2023. Dix pour cent en un an, alors que l'inflation générale était bien en deçà.

Mais le forfait de base n'est que la partie visible. Le contrat qui vous lie au syndic comprend deux volets : le premier, dit "forfait de base", correspond aux honoraires de gestion courante. De nombreux syndics se rattrapent sur le second volet, à savoir les honoraires variables liés à des prestations exceptionnelles, facturées au coup par coup. De quoi multiplier la note par deux.

La loi encadre pourtant ces dépassements avec précision. Les contrats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015 doivent respecter un contrat type de syndic et inclure la majorité des prestations dans un forfait annuel de gestion courante. Le décret du 26 mars 2015 limite la liste des prestations pouvant être facturées en dehors du forfait. Concrètement, tous les actes qui ne figurent pas dans la liste des prestations particulières sont présumés concerner la gestion courante. Le syndic n'a donc pas le droit de facturer en supplément une prestation non comprise dans le forfait annuel qui ne figure pas dans cette liste.

Vérifier votre contrat ligne par ligne prend une heure. Cette heure peut rapporter plusieurs centaines d'euros par an. Des pratiques controversées de certains syndics incluent des frais supplémentaires injustifiés dans leurs contrats de gestion. Par exemple, des frais de mise en demeure peuvent atteindre jusqu'à 120 euros, une problématique souvent dénoncée par les associations de défense des copropriétaires.

L'assurance immeuble, le poste qu'on ne conteste jamais

Les primes d'assurance ont augmenté de 16 % entre 2021 et 2024. En 2026, on observe une augmentation de 9 % en moyenne des primes d'assurance immeuble, liée aux risques climatiques et aux sinistres en copropriété. Ces hausses sont réelles, en partie légitimes. Mais elles sont aussi systématiquement subies, jamais négociées.

L'assurance de l'immeuble est souvent reconduite tacitement d'année en année, sans que personne ne songe à consulter un autre assureur. L'une des options pour gagner sur le contrat d'assurance est de faire jouer la concurrence et de demander des devis auprès d'autres assureurs. Dans le cas d'une volonté de changement d'assureur, il faudra veiller au préavis de résiliation, car le contrat d'assurance est reconduit tacitement chaque année. Le conseil syndical peut initier cette démarche à tout moment, sans attendre l'assemblée générale.

L'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Ce vote est souvent expédié en quelques secondes lors de l'AG annuelle. Pourtant, c'est précisément à ce moment que vous pouvez demander la comparaison de devis, exiger que plusieurs offres soient présentées, et voter pour la plus avantageuse.

Agir concrètement : ce qui se passe en assemblée générale

La prochaine AG de votre copropriété n'est pas une formalité administrative. C'est le moment où vous exercez votre pouvoir de copropriétaire. Les copropriétaires ont toujours la possibilité de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Aucune majorité qualifiée n'est nécessaire pour formuler cette demande.

Pour le syndic lui-même, les écarts de tarifs entre syndics professionnels peuvent atteindre 40 % pour un service équivalent. Les gains constatés lors des mises en concurrence fluctuent en moyenne entre 10 et 30 % sur les postes concernés. Des économies qui, combinées à la renégociation de l'assurance immeuble, peuvent représenter une diminution perceptible de vos charges annuelles.

La démarche suit un ordre logique. D'abord, demandez le détail des charges ventilé par poste pour l'exercice écoulé, le syndic est tenu de vous le fournir. Ensuite, identifiez les contrats arrivant à échéance dans les trois mois. Tout contrat en cours de reconduction tacite peut être dénoncé avec un préavis, généralement de trois mois. Listez les dates d'échéance de chaque contrat et planifiez la mise en concurrence deux à trois mois avant. Enfin, faites inscrire à l'ordre du jour la présentation de devis alternatifs, à la fois pour l'assurance et pour le contrat de syndic si celui-ci approche de son terme triennal.

Pour que l'opération réussisse, un membre du conseil syndical ou n'importe quel copropriétaire doit adresser sa requête en recommandé au syndic actuel, deux mois avant la réunion. Vérifiez que les contrats proposés comportent bien la fiche descriptive standardisée, indispensable pour une comparaison loyale. Un détail qui peut sembler technique, mais qui est obligatoire depuis 2015 : le projet de contrat doit être accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

Un élément que peu de copropriétaires connaissent : tout manquement aux obligations d'information du syndic est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. La loi ne donne pas qu'un droit de négocier, elle sanctionne les syndics qui font obstacle à cette négociation.

Source : ctc83.fr