Un locataire âgé de 65 ans n’est pas automatiquement protégé contre un congé de son propriétaire. Cette protection repose sur deux conditions conjointes : l’âge et les revenus, selon des plafonds précis variant par zone géographique. Mais des détails souvent méconnus peuvent faire basculer un dossier.
« Je pensais qu’à mon âge on ne pouvait plus me demander de partir » : au moment de renouveler mon bail, on m’a expliqué à quelle condition la protection tenait vraiment
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« Je pensais qu'à mon âge on ne pouvait plus me demander de partir. » Cette phrase, je l'ai entendue dans la salle d'attente d'un point d'accès au droit, prononcée par une locataire de 71 ans venue faire vérifier son congé.
Elle recevait son bail à renouveler et un courrier de son propriétaire annonçant son intention de vendre. Persuadée d'être intouchable depuis ses 65 ans, elle n'avait jamais imaginé qu'il faille aussi regarder ses revenus, et surtout ceux du bailleur.
À retenir
- L'âge seul ne suffit pas : il faut aussi avoir des revenus sous un plafond spécifique
- Le calcul des revenus se fait sur les 12 mois avant le congé, pas sur le dernier avis d'imposition
- L'âge et les revenus du propriétaire lui-même peuvent annuler toute protection du locataire
Une protection à deux étages, pas un totem
Le texte qui organise tout cela, c'est l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Beaucoup de locataires connaissent son existence, peu en maîtrisent le mécanisme exact.
Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement lui soit offert dans les limites géographiques prévues.
Deux conditions, donc, pas une seule. L'âge à lui seul ne protège rien du tout, contrairement à ce que pense une bonne partie des locataires seniors.
Pour bénéficier de cette protection renforcée, deux conditions incontournables : l'âge du locataire et le niveau de revenus, la loi ciblant toute personne qui aura au moins 65 ans à la date de fin du bail, avec des ressources sous les plafonds des logements sociaux de type PLUS. Et ces plafonds ne sont pas symboliques.
Le plafond varie selon le lieu où est situé le logement, à Paris, en petite couronne, en Ile-de-France ou ailleurs, et selon la composition du ménage : un locataire de 70 ans vivant seul à Suresnes peut être protégé si ses revenus annuels n'excèdent pas 26 920 euros. Changez de code postal, changez de seuil.
Quand le calcul des ressources fait basculer le dossier
La question qui a le plus surpris cette locataire, c'est celle de la période de référence. Elle pensait que son dernier avis d'imposition suffisait à trancher.
La Cour de cassation en a décidé autrement dans un arrêt du 24 octobre 2024. Les ressources à prendre en compte sont celles perçues sur les 12 mois précédant la délivrance du congé, et non le revenu fiscal de référence de l'année antérieure.
Concrètement, un départ à la retraite récent peut tout changer. Un locataire dont les revenus ont baissé récemment, passage à la retraite ou perte d'emploi du conjoint, peut basculer sous le plafond entre deux avis d'imposition, et le bailleur qui se fie uniquement à l'avis N-2 risque de délivrer un congé qui sera contesté devant le tribunal.
la date exacte du congé compte presque autant que le montant des revenus eux-mêmes. Un mois d'écart peut suffire à faire basculer un dossier d'un côté ou de l'autre du plafond.
Le talon d'Achille que personne ne voit venir : l'âge du propriétaire
C'est là que la conversation, dans cette salle d'attente, a pris un autre tour. La juriste a expliqué que la protection pouvait s'effondrer non pas à cause du locataire, mais à cause du bailleur lui-même.
Cette interdiction ne s'applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d'âge ou de ressources. Un propriétaire de plus de 65 ans, ou aux revenus modestes, peut donc reprendre son bien malgré tout.
Et ces deux conditions ne fonctionnent pas ensemble, une seule suffit à faire tomber la protection. La protection du locataire âgé n'est plus applicable lorsque le bailleur remplit lui-même au moins une des conditions suivantes : il est âgé de plus de 65 ans à la date du congé, ou il dispose de ressources inférieures au plafond en vigueur, ces deux conditions n'étant pas cumulatives.
Un détail amusant, si l'on peut dire, quand plusieurs personnes possèdent le logement à plusieurs. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires, il suffit que l'une d'elles ait plus de 65 ans pour invoquer l'exception, mais ce n'est pas le cas pour une SCI même si un associé a plus de 65 ans. La structure juridique du bailleur change donc la donne, presque autant que son âge réel.
Ce que dit vraiment le calendrier légal
Autre confusion fréquente : à quel moment évaluer l'âge, et à quel moment évaluer les ressources. Les deux ne suivent pas la même horloge.
La loi précise que l'âge, qu'il s'agisse du locataire, de la personne à sa charge, ou du bailleur, doit être apprécié à la date d'échéance du bail, tandis que les ressources doivent l'être à la date de notification du congé. Deux dates, deux logiques, un seul dossier à tenir bien ordonné.
La protection ne s'arrête pas non plus au locataire titulaire du bail. Cette protection s'applique également lorsque le locataire, bien qu'ayant moins de 65 ans, a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions de ressources. Un couple où l'un des deux a moins de 65 ans peut donc rester couvert, à condition que l'autre remplisse les critères.
Ce que le Conseil constitutionnel a validé, et pourquoi ça compte
Cette architecture à double condition n'est pas tombée du ciel, elle a résisté à un contrôle de constitutionnalité. Les juges ont estimé que la balance entre droit de propriété et protection sociale était respectée.
Le Conseil considère qu'elle ne porte pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi, apporter aux personnes âgées locataires disposant de faibles ressources une protection contre le risque de devoir quitter leur résidence principale.
Le propriétaire, lui, garde des marges de manœuvre que beaucoup de locataires ignorent aussi. Le bailleur, qui conserve la possibilité de vendre son bien ou d'en percevoir un loyer, dispose, en outre, en cas de manquement du locataire à ses obligations, de la faculté de l'assigner en résiliation du bail et en expulsion. La protection n'est donc jamais un blindage absolu, dans aucun des deux sens.
Reste un détail que peu de locataires vérifient avant de dormir tranquille : le montant précis du plafond qui les concerne, actualisé chaque année selon l'indice de référence des loyers. Comparer sa fiche de paie ou sa pension au barème en vigueur pour sa zone géographique et la taille de son foyer prend dix minutes, et évite bien des mauvaises surprises le jour où le facteur dépose une lettre recommandée.
Sources : chrono-immobilier.fr | gazette-du-midi.fr