Le premier loyer est arrivé quelques jours après les obsèques : une règle de succession changeait pourtant qui devait réellement le supporter

Un couple marié depuis trente ans, un logement loué depuis quinze ans, et un veuf qui reçoit l'avis de prélèvement du loyer une semaine après l'enterrement. Sa première réaction : faut-il régler cette somme sur ses propres deniers, alors que le défunt était le seul titulaire du bail ? La réponse tient en un article du Code civil que peu de familles connaissent avant d'en avoir besoin.

Si le conjoint occupe à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, et si son habitation était assurée au moyen d'un bail à loyer, les loyers lui seront remboursés par la succession pendant l'année. Le texte date de 2006, mais son application concrète surprend encore beaucoup de familles.

Un droit qui s'active sans qu'on le demande

Le conjoint successible qui occupait à titre d'habitation principale, le logement au jour du décès bénéficie, de plein droit et pendant un an, de la jouissance gratuite du logement dépendant totalement de la succession ou appartenant aux époux, ainsi que du mobilier qui le garnit. Aucun courrier à envoyer, aucune case à cocher.

Le notaire chargé de la succession applique la règle sans qu'on la lui rappelle.

Ce droit d'ordre public est un effet direct du mariage et non un droit successoral, ce qui signifie qu'il ne dépend pas de l'acceptation de la succession par le conjoint et prime sur toute disposition testamentaire contraire durant l'année qui suit le décès. même un testament rédigé en toute conscience par le défunt ne peut pas priver le conjoint survivant de cette année de tranquillité. L'utilisation de ce droit ne réduit d'ailleurs pas la part du conjoint dans la succession, puisqu'il s'agit d'un droit émanant du mariage et non de la succession, ce qui empêche les autres héritiers de reprocher au survivant de s'être maintenu dans le logement. Un point souvent source de tension entre le conjoint et les enfants d'un premier lit.

La loi prévoit, pour le conjoint toujours marié au jour du décès, le droit de jouissance gratuite du logement familial et des meubles qui l'équipent, cette prérogative s'appliquant de plein droit pour une durée d'un an à compter du décès de l'époux. Il faut néanmoins que le logement ait été la résidence principale au moment précis du décès.

Quand le logement est loué : qui paie le loyer ?

C'est là que la situation devient concrète pour beaucoup de familles. Le conjoint survivant bénéficie, durant une année, de la jouissance gratuite du logement qu'il occupait à titre de résidence principale au jour du décès, et si ce logement était loué, la succession prendra en charge les loyers pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement.

Le bailleur continue donc bien de percevoir son loyer.

Le paiement du loyer est assuré par la succession, soit par l'utilisation directe par le conjoint des fonds présents sur les comptes bancaires du défunt, soit par le remboursement assuré par le notaire au fur et à mesure du règlement de la succession. Dans la pratique, cela suppose souvent une avance de trésorerie du conjoint survivant, remboursée ensuite lors du règlement définitif du dossier. Les sommes ainsi remboursées peuvent en outre être déduites de l'actif successoral, ce qui allège d'autant l'assiette taxable pour l'ensemble des héritiers.

Ce mécanisme vaut aussi si le bien était détenu en indivision avec un tiers étranger à la succession. Si le logement est indivis entre le défunt et un tiers ou loué, l'indemnité d'occupation ou le loyer dû par le conjoint est remboursé par la succession au fur et à mesure de son paiement.

Un an, pas plus : ce qui change après

Le droit de jouissance gratuite du logement familial prend fin un an après le décès.

Une nouvelle protection prend alors le relais, mais elle n'est plus automatique.

Avant l'écoulement de ce délai, le conjoint survivant peut effectuer une demande au notaire afin de bénéficier d'un droit d'habitation viager prévu aux articles 764 et 765-1 du Code civil, ce qui lui permet d'habiter le logement et d'user du mobilier jusqu'à son propre décès. Contrairement au droit temporaire, celui-ci n'est pas d'ordre public : le conjoint décédé a pu l'exclure par testament authentique, ou le maintenir en l'assortissant de conditions, comme une interdiction de louer ou une suppression du droit en cas de remariage. Autant d'éléments à vérifier avant de croire l'affaire réglée pour de bon.

L'article 765-1 impose de manifester sa volonté d'en bénéficier dans l'année du décès. Passer ce délai sans démarche fait perdre le bénéfice du droit viager, alors que le droit temporaire, lui, n'a jamais nécessité la moindre formalité.

Le Pacs, une protection réelle mais incomplète

Le partenaire pacsé n'a pas droit au même filet de sécurité automatique. Le mariage offre la protection la plus complète : contrairement aux époux, les partenaires de Pacs ne bénéficient pas d'une protection automatique du logement.

Le testament devient alors l'outil indispensable pour combler ce manque. Le Pacs offre une protection réelle mais incomplète, qui peut être renforcée notamment par testament. Sans cette précaution rédigée du vivant du partenaire, le survivant pacsé peut se retrouver démuni face aux héritiers du défunt, y compris pour le logement qu'il occupait au quotidien.

La différence avec les époux tient à la source du droit : chez les mariés, la protection découle du mariage lui-même, quel que soit le contrat matrimonial choisi. Ce logement de la famille est protégé quel que soit le régime matrimonial adopté par les époux, puisque l'article 215 alinéa 3 du Code civil interdit à l'un des époux de disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement. Rien d'équivalent n'existe automatiquement pour les partenaires pacsés.

Le concubinage, la case la plus fragile

En concubinage, la loi prévoit très peu de protection. C'est la situation la moins sécurisée des trois.

En cas de location, seul le signataire du bail a des droits, sauf mention contraire, et le concubin non-signataire n'a donc aucun droit propre vis-à-vis du bailleur. Concrètement, si le bail n'était établi qu'au nom du défunt, son compagnon ou sa compagne ne peut pas se prévaloir automatiquement d'un remboursement de loyer par la succession, faute de statut juridique reconnu par le Code civil.

Une porte reste toutefois ouverte, sous conditions strictes. En cas de décès, le concubin survivant peut uniquement conserver le bail sous certaines conditions, notamment prouver une vie commune d'au moins un an. Cette protection du maintien dans les lieux ne joue que lorsque les concubins vivaient ensemble depuis au moins un an dans un logement dont un seul était locataire. Le remboursement des loyers par la succession, prévu pour les époux, ne s'applique en revanche pas à ce transfert de bail.

Ce qu'il faut vérifier avant de régler la moindre facture

Trois éléments méritent d'être contrôlés dès les premiers jours suivant un décès : le statut matrimonial exact du couple, la nature du logement au jour du décès (résidence principale ou secondaire), et l'existence éventuelle d'un testament modifiant les droits d'habitation. Ces vérifications, souvent reléguées au second plan face aux démarches administratives urgentes, déterminent pourtant qui doit réellement supporter le loyer des mois suivant l'enterrement.

Le notaire en charge de la succession reste l'interlocuteur naturel pour trancher ces questions, puisqu'il dispose de l'acte de propriété, du contrat de bail et, le cas échéant, du testament. Rien n'empêche non plus, du vivant des deux membres du couple, de rédiger des dispositions qui anticipent ces situations, notamment pour les partenaires de Pacs ou les concubins qui ne bénéficient pas de la protection automatique réservée aux couples mariés.

Sources : ona-notaires.fr | rapport-congresdesnotaires.fr