Un coup de fil au notaire peut parfois doucher les meilleures intentions. C'est ce qui arrive à de nombreuses familles qui pensaient avoir trouvé la solution idéale pour aider un enfant à devenir propriétaire sans alourdir la facture fiscale. Le dispositif existe bel et bien, et il est généreux. Mais il obéit à des règles précises, et certains montages pourtant courants, notamment via une société civile immobilière, ne permettent pas d'en profiter. Explication de ce mécanisme et de ses limites, pour éviter les mauvaises surprises au moment de passer à l'acte.
- Le dispositif temporaire permet de donner jusqu'à 100 000 € par donateur (300 000 € par bénéficiaire) sans droits de donation jusqu'au 31 décembre 2026, pour financer un logement neuf/VEFA ou des travaux de rénovation énergétique, cumulable avec l'abattement classique de 100 000 €.
- Bercy confirme que cette exonération ne s'applique pas lorsque les fonds sont versés à une SCI ou prêtés via un compte courant d'associé, même si l'argent sert bien à acheter un logement.
- Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le bénéficiaire doit acheter ou faire les travaux en nom propre, le bien devant rester résidence principale (occupée ou louée) pendant au moins cinq ans.
Le dispositif d'exonération des donations familiales jusqu'en 2026
Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire permet aux parents et grands-parents de transmettre de l'argent à leurs enfants ou petits-enfants sans droits de donation, à condition que les sommes financent un projet immobilier bien précis. Instaurée par la loi de finances pour 2025, cette exonération s'applique aux dons réalisés jusqu'au 31 décembre 2026. Elle autorise un don allant jusqu'à 100 000 euros par donateur, et jusqu'à 300 000 euros par bénéficiaire. Pour en profiter, le bénéficiaire doit utiliser les fonds au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, soit pour acheter un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement, soit pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans son propre logement. Dans les deux cas, le bien doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, pendant au moins cinq ans. Bonne nouvelle pour les familles : cet avantage se cumule avec l'abattement classique de 100 000 euros applicable entre un parent et son enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Pourquoi la détention via une SCI exclut l'avantage fiscal
C'est justement là que le bât blesse pour de nombreux foyers qui envisagent d'acheter via une société civile immobilière, un montage pourtant répandu pour gérer un bien familial. Le gouvernement vient d'apporter une clarification sans équivoque sur ce point. Interrogé sur la possibilité d'appliquer l'exonération lorsque le logement est détenu par une SCI, le ministère de l'Économie répond par la négative. Bercy rappelle que ce dispositif de faveur est dérogatoire du droit commun et, par conséquent, d'interprétation stricte. En clair, verser les sommes reçues à une SCI, même familiale, ne permet pas de bénéficier de l'avantage fiscal. Même logique lorsque le bénéficiaire prête cet argent à la société via un compte courant d'associé. Et peu importe que la SCI utilise effectivement ces fonds pour acheter un logement, l'exonération reste exclue dans tous les cas. Cette restriction s'étend également aux travaux de rénovation énergétique : si le logement appartient à une SCI, l'associé ne peut pas bénéficier de l'exonération pour financer ces travaux, puisqu'il n'est pas personnellement propriétaire du bien.
| Situation | Exonération applicable |
|---|---|
| Achat en direct d'un logement neuf ou en VEFA | Oui, sous conditions de durée d'occupation |
| Travaux de rénovation énergétique sur sa résidence principale | Oui, si le bénéficiaire est propriétaire du bien |
| Versement des fonds à une SCI | Non |
| Prêt au compte courant d'associé d'une SCI | Non |
Les solutions pour financer son projet immobilier en respectant les conditions d'exonération
Pour ne pas se priver de cet avantage fiscal, la solution la plus simple reste l'achat en nom propre. Le bénéficiaire du don acquiert directement le logement, neuf ou en VEFA, ou finance ses travaux de rénovation en tant que propriétaire personnel de sa résidence principale. Cette méthode permet de cumuler sans difficulté l'exonération temporaire avec l'abattement classique de 100 000 euros entre parent et enfant. Il est également utile de rappeler que cette restriction ne signifie pas que toute donation destinée à financer une SCI est automatiquement taxée au premier euro. Les abattements classiques sur les droits de donation restent applicables, sous réserve de respecter leurs propres conditions, mais sans le bénéfice du dispositif temporaire. Avant toute opération impliquant une société civile immobilière, un passage chez le notaire reste indispensable pour vérifier la fiscalité applicable et éviter les mauvaises surprises.
Ce dispositif reste une occasion intéressante pour aider un proche à concrétiser un projet immobilier, à condition de respecter scrupuleusement ses conditions d'application. La détention via une SCI, souvent choisie pour organiser la gestion d'un patrimoine familial, n'ouvre pas droit à cette exonération, un point que confirme désormais clairement le ministère de l'Économie. Avant d'engager des fonds, un conseil personnalisé auprès d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine permet de sécuriser l'opération et de choisir le montage le plus adapté à la situation familiale.