Le voisin passait par le terrain de leurs parents depuis vingt ans : au moment de vendre la maison, le notaire a posé une seule question

Vingt ans que le voisin coupait par le fond du jardin pour rejoindre son garage. Vingt ans de bonjours échangés, de portillon jamais fermé à clé, d'habitude tranquille entre deux familles qui s'entendaient bien.

Puis les parents sont partis, la maison a été mise en vente, et le notaire chargé du dossier a posé une seule question, presque banale en apparence : ce passage figure-t-il dans un titre écrit, ou s'agit-il d'un simple arrangement entre voisins ?

Personne dans la famille n'a su répondre tout de suite. Et c'est précisément ce silence, ce flou entretenu pendant deux décennies, qui va décider si le futur acheteur devra continuer à laisser passer le voisin, ou non.

Une habitude n'est pas un droit

Un passage emprunté depuis vingt ans dans la meilleure entente du monde peut n'être qu'une tolérance, que le voisin peut supprimer demain matin. C'est l'inverse qui surprend le plus souvent les familles : la durée ne suffit pas à créer un droit.

En dehors du cas d'un terrain enclavé, utiliser un passage pendant des décennies ne crée aucun droit. Le Code civil réserve un traitement particulier au droit de passage, considéré comme une servitude qui a besoin d'un geste humain à chaque usage.

Le passage étant une servitude discontinue, une tolérance de passage, même trentenaire, ne fait naître aucun droit. Autant dire que les trente années souvent citées comme seuil magique ne s'appliquent tout simplement pas ici.

« Il passait par là depuis toujours » : ce que répond le notaire

« Il passait par là depuis toujours, on ne pensait pas que ça poserait problème » : au bureau du notaire, la famille s'est vu expliquer que rien n'obligeait le futur acheteur à maintenir cette habitude.

Un arrangement conclu entre deux voisins à titre personnel n'engage que ceux qui l'ont signé et une tolérance ne crée aucun droit transmissible. Le nouvel acquéreur n'a jamais donné son accord à quoi que ce soit : il découvre la situation, il n'en hérite pas juridiquement.

Le passage emprunté par simple tolérance des propriétaires ne répond ni à un besoin de désenclavement, ni à un titre, et il n'y a donc pas lieu d'en signaler l'existence dans l'acte de vente. D'où la question du notaire : il cherche à savoir s'il existe un écrit, une convention, un titre. À défaut, l'affaire est vite classée.

Ce qui change tout : l'écrit et la publication

L'article 691 du Code civil réserve certaines servitudes à celles qui reposent sur un écrit, et le passage en fait partie. Sans ce papier, même un usage quotidien et affectueux reste juridiquement fragile, presque invisible aux yeux de la loi.

À l'inverse, un passage écrit chez le notaire s'imposera au nouveau voisin, même s'il ne le découvre qu'après avoir signé. C'est la vraie ligne de partage entre une gentillesse révocable et un droit opposable à tous.

Lorsqu'une servitude existe réellement, elle se transmet à l'acquéreur. Le fonds servant reste grevé, quel que soit le nom inscrit sur la nouvelle carte grise du terrain, si l'on peut dire.

Le vendeur est d'ailleurs tenu d'informer l'acquéreur de l'existence d'une servitude, l'article 1638 du Code civil ouvrant un droit à indemnité ou à résiliation en cas d'oubli sur une servitude non apparente et significative. Un motif de plus pour que le notaire pose la question sans détour, bien avant la signature.

Et quand le terrain est enclavé ?

Le cas change radicalement de nature si la parcelle du voisin n'a aucun accès à la voie publique. Le droit de passage, défini à l'article 682 du Code civil, permet alors à un propriétaire enclavé de passer sur le terrain voisin, sans que celui-ci puisse s'y opposer.

Ici, ni écrit ni accord préalable ne sont nécessaires : la loi impose le passage, quel que soit le nouveau propriétaire. Mais attention, cette situation légale ne concerne que les fonds réellement enclavés, pas les simples raccourcis pratiques.

Il existe aussi la destination du père de famille : lorsqu'un même propriétaire divise son terrain et vend un lot devenu enclavé, un passage peut être réputé établi par la configuration des lieux. Une situation plus rare, mais qui mérite d'être vérifiée si le terrain familial a été loti au fil des générations.

Le réflexe à avoir avant la mise en vente

Leur mère avait toléré ce passage pendant des années : le notaire, lui, ne pouvait pas transformer une habitude en droit simplement parce qu'elle durait depuis longtemps.

Avant de mettre une maison de famille sur le marché, mieux vaut retrouver le titre de propriété et vérifier s'il mentionne une servitude, plutôt que de laisser le notaire découvrir le sujet au dernier moment. Remonter la généalogie du bien vendu est un travail que le notaire effectue plus facilement grâce aux archives des précédents actes.

Si l'arrangement avec le voisin n'a jamais été formalisé et que la famille souhaite le préserver après la vente, il reste possible de créer une véritable servitude avant la signature, par acte notarié. Cela suppose l'accord des deux parties, mais cela transforme une simple faveur en droit qui survivra à tous les changements de propriétaire.

À l'inverse, si personne ne fait cette démarche, le voisin devra composer avec le bon vouloir de l'acheteur, comme au premier jour. Vingt ans de passages tranquilles ne pèsent rien face à un simple portail fermé à clé, et c'est souvent la découverte la plus amère pour celui qui pensait ce droit acquis pour toujours.

Sources : ariam.fr | grenoble.lexgroup.fr