Les notaires ne rédigent plus une donation à un seul enfant sans poser une question aux parents, et elle ne porte pas sur les impôts

L'avis de taxe foncière est arrivé cette semaine dans les boîtes aux lettres, et avec lui ressurgit chez beaucoup de propriétaires retraités la question de la transmission du bien qu'il concerne. Face à un notaire, pourtant, ce n'est presque jamais l'impôt qui ouvre la conversation quand la donation ne profite qu'à un seul enfant. La première question posée porte sur ce qui se passera après, entre frères et sœurs, ou après un divorce, bien plus que sur le montant des droits à régler.

Le climat s'invite aussi dans le calendrier : une chute de sept degrés est annoncée pour mercredi 16, avant un premier vrai froid attendu vers le 23. Ce genre de rentrée pousse justement les familles à se réunir autour de la table pour parler du patrimoine, bien avant les fêtes de fin d'année.

La question qui précède toujours la fiscalité

Un notaire qui prépare une donation vers un enfant unique, ou vers un seul des enfants d'une fratrie, interroge d'abord les parents sur l'égalité qu'ils recherchent, ou pas. Donner la même somme à chaque enfant paraît juste au jour de l'acte, mais la valeur des choses évolue, et un bien immobilier ne suit pas la même courbe qu'un compte épargne resté dormant. Ce qui semble équitable au jour de la donation peut se révéler tout autre au jour de la succession. Le notaire pose donc la question de l'égalité avant celle de l'impôt, parce que c'est elle qui déterminera l'ambiance des années suivantes entre les enfants.

Le rapport à la succession règle cette égalité, des années plus tard.

Ce mécanisme porte un nom précis : le rapport à la succession. Au moment du partage du patrimoine, le notaire effectue la règle du rapport, qui consiste à prendre en compte l'évolution de la valeur des biens entre le jour de la donation et celui du décès du donateur, en réintégrant fictivement les donations dans le patrimoine successoral. Ce n'est pas la somme inscrite dans l'acte initial qui compte, mais ce que le bien vaut le jour où l'on referme le dossier.

Les parents peuvent aussi choisir d'écarter ce mécanisme, en précisant que la donation est faite hors part successorale. Dans ce cas, la donation viendra s'ajouter à la part que la loi réserve à l'enfant, plutôt que d'être réintégrée dans la succession pour maintenir l'égalité entre tous.

Donation simple ou donation-partage : un partage qui ne joue pas sur la même valeur

Avec un seul enfant, la donation-partage n'existe pas juridiquement.

Si les parents n'ont qu'un seul enfant, la donation simple reste la seule option juridiquement disponible, car la donation-partage exige par définition une pluralité de copartageants. Un acte présenté comme donation-partage avec un enfant unique serait requalifié par le juge en donation simple. La distinction n'a rien d'anecdotique : elle change la manière dont la valeur du bien sera comptée le jour du décès.

La donation-partage fige la valeur des biens au jour de leur transmission, contrairement à la donation simple. Celle-ci reste rapportable à la valeur du bien au jour du partage de la succession, ce qui peut obliger le bénéficiaire à compenser les autres héritiers si le bien a pris de la valeur entre-temps.

Si la donation réévaluée dépasse la part successorale à laquelle l'enfant avait droit, il doit alors compenser en versant une soulte aux autres héritiers. La donation-partage échappe à cette logique : la valeur retenue reste celle du jour de l'acte, à condition que tous les héritiers réservataires aient reçu un lot dans le partage anticipé et l'aient expressément accepté. C'est tout l'article 1078 du code civil qui organise cette exception, à plusieurs conditions cumulatives fixées par la loi. Un parent qui n'a qu'un enfant unique n'a donc pas accès à cette stabilité juridique par ce biais, sauf à recourir à d'autres montages, comme la donation hors part successorale ou le démembrement de propriété.

Le logement familial, l'usufruit, et l'hypothèse d'un hébergement

Beaucoup de donations portent sur la résidence principale des parents, avec une réserve d'usufruit : seule la nue-propriété part vers l'enfant, le donateur conservant la jouissance du bien, le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus. Ce démembrement permet de transmettre le bien sans en perdre l'usage. Le notaire s'assure que cette architecture tient encore debout si l'un des parents doit, un jour, être hébergé en établissement.

L'entrée en maison de retraite ou en EHPAD n'implique aucun changement de statut pour l'usufruitier, dont les droits et obligations restent identiques. Le nu-propriétaire, en principe, n'a pas à vendre le bien pour financer le séjour, sauf accord contraire prévu dans l'acte.

Il peut aussi choisir de le louer, sans l'accord de l'enfant.

C'est précisément ce scénario que le notaire fait verbaliser avant de rédiger l'acte : qui décide si la maison doit être vendue, louée, ou simplement laissée vide le temps que la situation s'éclaircisse. Si le parent âgé n'occupe plus son logement, il peut décider de le louer, et les revenus locatifs générés peuvent contribuer à couvrir les frais liés au séjour en établissement. Sans réponse écrite sur ce point, la question resurgit souvent au pire moment, quand un parent a besoin de liquidités et que l'enfant nu-propriétaire hésite à donner son accord.

Divorce, décès d'un enfant : ce qu'anticipe la clause de retour

Une autre question porte sur ce qui arriverait si l'enfant bénéficiaire décédait avant ses parents, ou divorçait après avoir reçu le bien. Le code civil permet d'insérer une clause de retour conventionnel, qui prévoit que le donateur reprendra le don si l'enfant décède avant lui.

Cette clause revient si souvent dans la pratique qu'elle figure dans la quasi-totalité des actes de donation, même si le donateur ignore, au moment de signer, s'il en aura besoin un jour. Sans elle, si l'enfant décède avant ses parents, le bien donné entre dans sa propre succession et peut filer vers son conjoint ou sa belle-famille, plutôt que de rester dans le patrimoine d'origine. Avec elle, le bien est réputé n'avoir jamais quitté le patrimoine du donateur.

Le divorce pose un problème voisin : un bien donné à un enfant marié sous un régime de communauté peut, sans précaution, se retrouver mêlé aux biens du couple. Une clause empêche que le bien tombe dans le patrimoine commun du couple, de sorte qu'en cas de divorce ou de décès du conjoint, il reste propre au donataire.

Ce que la famille doit préparer avant le rendez-vous

Certains parents qui n'ont qu'un enfant choisissent d'associer directement leurs petits-enfants à l'acte, dans ce que l'on appelle une donation transgénérationnelle. Une partie du patrimoine saute alors une génération, y compris entre un enfant unique et ses propres enfants, avec l'accord de tous. Le mécanisme se prépare devant notaire, au même titre que les clauses de retour ou de démembrement.

Les familles recomposées ajoutent une couche supplémentaire à ces réflexions. Une donation-partage conjonctive, qui permet à un couple d'organiser en un seul acte la transmission de ses biens, nécessite que les époux aient plusieurs enfants communs pour produire tous ses effets. Un couple qui n'a que des enfants nés d'unions précédentes, ou un seul enfant commun, ne peut pas toujours en profiter de la même manière, ce qui pousse le notaire à construire l'acte pièce par pièce plutôt qu'à appliquer un modèle unique.

Rien de tout cela n'est figé pour toujours : un parent peut, des années plus tard, revenir devant son notaire pour intégrer d'anciennes donations dans un nouvel acte de partage, et rééquilibrer ce qui doit l'être entre ses enfants. Cette possibilité existe précisément parce que les familles changent, se recomposent ou traversent des passages que personne n'avait prévus au moment du premier acte. Le rendez-vous chez le notaire n'est donc jamais le dernier mot, seulement une photographie de la situation à un instant donné.

Sources : etude-albertas-notaires.fr | kohenavocats.com