Leur mère est entrée en établissement en gardant sa maison vide : l’avis de taxe foncière reçu l’automne suivant n’était plus le même

Une mère entre en EHPAD, la maison familiale reste fermée, personne n'y touche. L'automne suivant, l'avis de taxe foncière tombe dans la boîte aux lettres et le montant a bougé.

Beaucoup d'enfants aidants pensent qu'un logement vide, occupé par une personne âgée hébergée en établissement, garde automatiquement son statut fiscal d'origine. Ce n'est pas si simple, et le centre des finances publiques le confirme sans détour dès qu'on l'interroge.

Ce qui change réellement dès l'entrée en établissement

La première année, rien ne bouge. En matière de taxe d'habitation, l'ancienne résidence principale demeure exonérée en tant que telle pendant l'année au cours de laquelle le contribuable entre en Ehpad.

Mais dès l'année suivante, le logement change de nature aux yeux de l'administration. À compter de la deuxième année, la maison de retraite devient la résidence principale de la personne âgée accueillie.

Concrètement, la maison familiale, restée vide, devient une résidence secondaire sur le plan fiscal. L'ancien logement que la personne a quitté pour entrer en établissement devient une résidence secondaire si personne ne l'occupe.

Taxe d'habitation ou taxe foncière : la confusion qui coûte cher

Depuis la réforme, plus personne ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale. La taxe d'habitation afférente à l'habitation principale a été supprimée par étapes entre 2018 et 2023 : depuis le 1er janvier 2023, plus aucun logement occupé à titre de résidence principale n'est soumis à la taxe d'habitation.

Le problème, c'est que la maison de la mère n'est plus considérée comme résidence principale au bout d'un an. Or la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est maintenue, ce qui surprend beaucoup de familles persuadées que cette taxe avait disparu pour tout le monde.

Une exonération spécifique existe heureusement pour ce cas précis. Les personnes qui conservent la jouissance de l'habitation qui constituait leur résidence principale avant d'être hébergées durablement notamment dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) bénéficient d'une exonération de THRS afférente à cette ancienne résidence, à condition qu'elle reste inoccupée.

La taxe foncière suit une logique totalement différente, et c'est souvent là que le bât blesse. Elle n'a jamais disparu pour personne, mais des allégements existent selon l'âge et les revenus du propriétaire.

La taxe foncière, elle, dépend de l'âge et des ressources

Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition et hébergées durablement dans un EHPAD ou un établissement de soins de longue durée, qui remplissent les conditions de revenus, sont exonérées de la taxe foncière à condition que le logement qui constituait leur résidence principale ne soit pas occupé.

Entre 65 et 75 ans, l'avantage existe aussi, mais sous une forme réduite. Les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition bénéficient d'un dégrèvement de 100 € sous les mêmes conditions.

Il existe également un cas particulier, indépendant de l'âge, pour les revenus les plus modestes. Les personnes qui résident en maison de retraite, mais aussi celles qui habitent à domicile, sont exonérées de la taxe foncière si elles respectent notamment la condition d'être titulaire de l'allocation de solidarité aux personnes âgées.

Pourquoi rien ne se fait tout seul

Voilà le point que les familles découvrent souvent trop tard, une fois l'avis reçu et le montant déjà réclamé. Ce dégrèvement n'est pas accordé d'office : vous devez en faire la demande au centre des Finances publiques où se situe votre bien concerné.

Même chose pour l'exonération de taxe foncière liée à l'entrée en établissement, qui suit la même logique administrative. La demande d'exonération de la taxe foncière doit être effectuée auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien immobilier concerné.

Personne, à l'administration, ne va spontanément croiser le fichier des admissions en EHPAD avec celui des propriétaires exonérés. La démarche revient à la famille, ou au résident lui-même s'il est encore en mesure de la faire.

Les situations qui font basculer le dossier

Certains détails, apparemment anodins, changent tout le calcul. Si un conjoint reste vivre dans la maison, la donne fiscale n'est pas la même que pour un logement totalement vide.

Conjoint restant dans le logement : l'exonération peut être conservée si le conjoint respecte les critères d'âge et de revenus. À l'inverse, dès qu'un tiers occupe les lieux, même temporairement, les règles changent.

Logement loué ou occupé par un tiers : la condition d'inoccupation n'est plus remplie, et l'exonération ne s'applique pas. Un petit-fils qui squatte la maison le temps de finir ses études, et voilà l'exonération envolée.

Le cas de la cohabitation entre deux personnes âgées éligibles mérite aussi d'être connu. En cas de cohabitation entre plusieurs personnes âgées éligibles à l'exonération de la taxe foncière, celle-ci ne pourra être accordée qu'à une seule d'entre elles, et non à chacune individuellement.

Reste un dernier piège, propre aux grandes villes et zones littorales très demandées. Dans les communes classées en zone tendue, une taxe sur les logements vacants peut s'ajouter à la note si le bien reste inhabité plus d'un an, un mécanisme distinct de la taxe foncière et souvent ignoré des familles qui pensent avoir fait le tour du sujet en réglant l'exonération EHPAD.

Sources : trouver-maison-de-retraite.fr | questions.assemblee-nationale.fr | pour-les-personnes-agees.gouv.fr