Ma mère loue le même appartement depuis qu’elle est veuve et le propriétaire lui écrit qu’il le reprend : à l’ADIL, on m’a expliqué ce qu’il devait lui proposer

Le courrier est arrivé un mardi matin, glissé dans la boîte aux lettres à côté des prospectus. Recommandé avec accusé de réception, l'écriture du propriétaire est nette, presque professionnelle : il reprend l'appartement. Ma mère y vit depuis trente ans, elle y a élevé ses enfants, elle y est restée seule après le décès de mon père, et elle a déjà commencé à demander des cartons à la supérette du quartier.

Elle a soixante-dix-huit ans, une petite retraite, et cette conviction ancrée depuis toujours : un propriétaire fait ce qu'il veut de son bien. Elle range, elle trie, elle appelle une agence pour visiter des studios qu'elle ne pourra pas payer.

Je suis allé à l'ADIL avant qu'elle ne signe quoi que ce soit.

Les congés se notifient six mois avant l'échéance du bail pour un logement vide, et c'est précisément dans cette fenêtre calendaire, souvent à l'automne, que les lettres recommandées tombent le plus nombreuses. Un rythme qui n'a rien d'accidentel : les bailleurs anticipent, parfois pour vendre avant la fin d'année, parfois pour reprendre le logement au printemps suivant. Il devra délivrer congé à son locataire au plus tard 6 mois avant la fin du bail, ce qui explique pourquoi ces annonces arrivent en vague, précisément quand la trêve hivernale approche.

Cette coïncidence de calendrier nourrit une peur précise chez les locataires âgés : celle de devoir quitter les lieux au moment le plus froid de l'année, sans savoir où aller. Ma mère avait déjà cette image en tête, celle d'un déménagement précipité en plein hiver.

Or cette peur, dans son cas précis, ne correspondait à rien de juridiquement fondé. Personne à l'ADIL ne lui avait promis l'impossible : ils lui ont simplement expliqué ce que la loi imposait au bailleur, avant même d'envisager un départ.

La loi du 6 juillet 1989 contient un article que la plupart des locataires ignorent jusqu'au jour où ils en ont besoin.

Son article 15, dans son paragraphe III, encadre strictement le congé donné à un locataire âgé. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement lui soit offert. Concrètement, cela signifie qu'un propriétaire ne peut pas se contenter d'écrire "je reprends" et de fixer une date de départ : s'il ne fournit pas de solution de relogement, son congé reste sans effet sur le plan juridique, quel que soit le motif invoqué, vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux. Cette protection ne fait pas disparaître le droit du propriétaire de récupérer son bien, elle le conditionne. C'est cette nuance, souvent perdue dans l'angoisse du courrier recommandé, que l'ADIL a pris le temps de détailler.

Deux conditions doivent être remplies en même temps pour que cette protection s'applique, et c'est là que beaucoup de familles se perdent.

La première concerne l'âge : la prise en compte de l'âge se fait à la date de l'échéance du bail, pas à la date d'entrée dans les lieux ni à la date du courrier. La seconde porte sur les ressources, appréciées à la date de notification du congé, et comparées à un plafond révisé chaque année par arrêté ministériel, qui varie selon la zone géographique du logement. Ces deux critères doivent être remplis ensemble.

Une seule exception permet malgré tout au propriétaire de se soustraire à cette obligation.

Les dispositions protectrices du locataire âgé ne s'appliquent pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources. la loi met en balance deux fragilités : celle du locataire âgé et modeste, et celle d'un propriétaire qui se trouverait dans une situation comparable. Dans le cas de ma mère, le propriétaire avait moins de soixante ans et des revenus confortables, deux éléments qui écartaient d'emblée cette contre-exception.

Reste à savoir ce que ce bailleur devait concrètement proposer, une fois la protection confirmée.

La loi ne se contente pas d'exiger un vague geste de bonne volonté. Le bailleur doit lui proposer, pendant la période de préavis, une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un secteur géographique proche, généralement dans la même commune ou une commune limitrophe, sans que la distance dépasse quelques kilomètres. Cette offre n'a pas besoin d'accompagner le courrier de congé lui-même : cette protection n'oblige pas le bailleur à présenter une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé ; il suffit que l'offre soit faite pendant la période de préavis, une précision confirmée par la Cour de cassation. Un loyer et une surface incompatibles avec les moyens du locataire ne comptent pas comme une offre valable.

Faute de cette proposition dans les règles, la sanction est nette : si aucune proposition de relogement ne vous a été faite avant la fin du préavis, le congé est nul. Ma mère peut donc rester chez elle, cartons remisés au fond du placard, tant qu'aucune offre sérieuse ne lui aura été présentée.

Ce mécanisme ne dispense pas pour autant de vérifier chaque élément au cas par cas.

Le revenu fiscal de référence, celui qui figure sur l'avis d'imposition, sert généralement de preuve pour apprécier les ressources du locataire face au plafond en vigueur. La jurisprudence a d'ailleurs précisé récemment la période exacte à retenir pour ce calcul, la Cour de cassation ayant tranché en faveur des douze mois précédant la délivrance du congé plutôt que l'année civile. Ce genre de détail technique justifie, à lui seul, de ne jamais répondre seul à un tel courrier. Une conseillère ADIL, gratuitement et sans rendez-vous compliqué, peut vérifier en quelques minutes si le plafond de ressources applicable dans le département concerné rend le congé valable ou non.

Le premier réflexe, avant toute visite d'appartement ou tout carton fermé, reste donc de se rendre dans une ADIL avec le bail, le dernier avis d'imposition et la lettre de congé.

Ma mère n'a toujours pas déménagé. Elle a rangé les cartons vides dans la cave, en attendant que son propriétaire lui adresse, s'il le souhaite vraiment reprendre le logement, une proposition de relogement qui tienne la route. D'ici là, le bail continue, silencieusement, comme si la lettre recommandée n'avait jamais franchi le pas de la porte.

Sources : assemblee-nationale.fr | gazette-du-midi.fr | treize17.notaires.fr