J’ai fêté mes 75 ans en pensant ne plus rien payer sur ma maison : personne ne m’avait prévenu de la ligne qui resterait sur mon avis de taxe foncière

La surprise est classique, et légèrement amère : après des décennies à régler sa taxe foncière sans discuter, on découvre à 75 ans qu'un total continue de s'afficher en bas de l'avis d'imposition. L'exonération existe bel et bien, elle est même automatique. Mais elle ne balaie qu'une partie de la note. La ligne qui résiste, celle que personne ne prend la peine d'expliquer avant l'envoi du courrier des impôts, c'est la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la fameuse TEOM.

Une exonération réelle, mais pas universelle

Ce dispositif cible des catégories précises de contribuables : les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, les bénéficiaires de l'Allocation de solidarité aux personnes âgées, ou ceux qui perçoivent l' allocation aux adultes handicapés. Pour ces profils, franchir l'âge ne suffit pas : il faut aussi respecter un plafond de revenus. Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 12 793 euros pour une part fiscale en 2026, ce seuil étant majoré de 3 416 euros par demi-part supplémentaire, si bien que pour un couple marié le plafond atteint 19 625 euros.

L'avantage, quand il s'applique, ne demande aucune démarche. L'exonération et le dégrèvement forfaitaire s'appliquent sans démarche, l'administration fiscale croisant les données d'âge et de RFR à partir de la déclaration de revenus. si votre avis affiche encore un montant à 76 ou 80 ans, ce n'est presque jamais un oubli administratif. C'est que la mécanique fonctionne comme prévu, sur une base plus étroite qu'on ne l'imagine.

Petite subtilité qui évite les mauvaises surprises brutales : franchir le plafond d'une année sur l'autre ne fait pas tout basculer d'un coup. Si vos revenus dépassent légèrement les plafonds une année, vous conservez l'avantage pendant deux ans, puis un abattement dégressif s'applique (deux tiers puis un tiers) pour éviter les effets de seuil brutaux. Une façon, assez rare dans notre fiscalité, d'amortir la chute plutôt que de couper le robinet net.

La TEOM, cette ligne increvable

Voilà le cœur du malentendu. Sur le même document, deux impôts locaux cohabitent sous des noms qui se ressemblent, mais qui n'obéissent pas aux mêmes règles. L'exonération de taxe foncière ne fait pas disparaître l'intégralité de l'avis, car la TEOM, qui finance la collecte des déchets, figure sur le même document mais obéit à des règles distinctes. Et cette taxe-là ne fait aucune distinction d'âge ni de revenus.

Elle reste due par tous les propriétaires, sans exception. Un avocat spécialisé en droit immobilier résume la confusion la plus fréquente chez ses clients seniors : le propriétaire peut donc être exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties tout en conservant une ligne à payer au titre de la TEOM. Le montant n'a rien d'anecdotique sur la durée. En 2025, son montant moyen atteignait déjà 144 euros par habitant selon l'UFC-Que Choisir, soit une hausse de 20 % en cinq ans. Et la trajectoire ne s'annonce pas plus douce : avec la progression programmée de la TGAP dans le budget 2026, cette trajectoire haussière se confirme.

Ce qui frappe, en creusant le sujet, c'est que même les logements théoriquement épargnés n'y échappent pas. La TEOM est obligatoire pour tous les propriétaires de biens soumis à la taxe foncière, y compris les résidences secondaires et les logements vacants, et même un bien bénéficiant d'une exonération temporaire de taxe foncière reste redevable de la TEOM. Une logique d'ailleurs assez cohérente une fois qu'on la comprend : l'exonération liée à l'âge relève de la solidarité envers les revenus modestes, tandis que la TEOM finance un service rendu, celui du ramassage des déchets, qui continue d'exister que l'on ait 75 ou 95 ans.

Ce que couvrent les autres coups de pouce, entre 65 ans et le plafonnement

Entre 65 et 75 ans, le dispositif change de nature. Les propriétaires âgés de 65 à 74 ans bénéficient d'une réduction forfaitaire de 100 euros sur leur avis d'imposition, sous les mêmes conditions de revenus, ce dégrèvement ne se cumulant pas avec l'exonération totale : dès 75 ans, on bascule vers la dispense complète. Une ristourne modeste face à des montants qui ont grimpé récemment : une ristourne bienvenue quand la taxe foncière a bondi de 3,9 % en 2024 puis de 1,7 % en 2025.

Autre situation à connaître, celle des bénéficiaires de l'ASPA ou de l'ASI : ici, l'âge ne compte pas du tout. Les bénéficiaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées et de l'allocation supplémentaire d'invalidité sont exonérés de taxe foncière sur leur habitation principale sans aucune condition de revenus. Un couple de 68 ans percevant l'ASPA sera donc exonéré sans attendre 75 ans, alors qu'un propriétaire du même âge, retraité classique aux revenus légèrement supérieurs au plafond, ne touchera que les 100 euros forfaitaires.

Pour les foyers qui ne rentrent dans aucune de ces cases mais dont la taxe pèse lourd face à des revenus modestes, un dernier filet existe, à condition de le demander soi-même. Le plafonnement empêche la taxe foncière de dépasser la moitié du revenu annuel, ce mécanisme s'adressant aux foyers non assujettis à l'IFI dont le RFR reste inférieur à 29 815 euros pour une personne seule, et contrairement aux autres dispositifs, il n'est pas automatique : il faut en faire la demande via le formulaire 2041-DPFT-SD.

Reste un détail qui mérite d'être vérifié avant de s'énerver contre son centre des finances publiques : l'exonération à 75 ans ne s'applique qu'à la résidence principale. Une résidence secondaire, elle, continue de subir la taxe foncière au taux plein, quel que soit l'âge du propriétaire ou le montant de ses pensions. Autant le savoir avant de fêter un anniversaire de trop en pensant que tout le foncier a disparu d'un coup.

Sources : kohenavocats.fr | legifiscal.fr