J’étais venu au centre des impôts pour une simple question sur mon avis. L’agent a posé deux chiffres l’un contre l’autre, et la réponse m’a laissé sans voix.
Je loue depuis trois rentrées la chambre de ma fille partie à un étudiant, et je déclare chaque loyer : aux impôts, on m’a montré ce que je payais sans le devoir
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À retenir
- Une chambre louée comme résidence principale peut être exonérée d'impôt.
- Le loyer doit rester sous un plafond calculé au mètre carré.
- Les loyers déjà déclarés se récupèrent par une réclamation.
Une question sur l'avis, une réponse inattendue
J'étais venu au centre des impôts pour une simple question sur mon avis d'imposition. L'agent a demandé la surface de la chambre, puis le montant du loyer, a posé les deux chiffres l'un contre l'autre et m'a annoncé que ces loyers n'avaient pas à être imposés. Ils passaient sous le plafond.
Trois printemps de déclaration, donc trois années d'impôt qui n'était pas dû.
Ma fille travaille à Lyon depuis qu'elle a quitté la maison. Sa chambre, meublée, est louée depuis trois rentrées à un étudiant qui y vit toute l'année, vacances comprises. Chaque printemps, je reportais consciencieusement les loyers sur ma déclaration, au titre de la location meublée, persuadé de bien faire. Personne, ni moi ni mon entourage, ne m'avait jamais parlé d'une exonération.
Les deux conditions qui ouvrent l'exonération
La règle tient en deux points. La pièce louée doit être la résidence principale du locataire, et le loyer doit rester « raisonnable ».
Le premier point ne pose guère de difficulté dans mon cas. Un étudiant qui occupe la chambre douze mois sur douze, sans la quitter l'été, en fait bien sa résidence principale. C'est la nature de l'occupation qui compte, pas le fait que le bailleur vive dans la même maison.
Le second point demande un peu d'arithmétique. Le caractère raisonnable du loyer s'apprécie à partir de la surface de la pièce : on compare le loyer annuel à un plafond calculé au mètre carré. D'où la question de l'agent, qui m'a d'abord paru anodine : sans la surface, aucun calcul n'est possible. Il lui a fallu moins d'une minute pour conclure.
L'exemple officiel : 15 m² à Lyon, 15 m² en région parisienne
L'administration donne elle-même un exemple chiffré. Pour une chambre de 15 m² à Lyon, le loyer perçu est exonéré s'il reste inférieur à 2 355 € pour une année. Cela représente un maximum de 196,25 € par mois.
En région parisienne, la même chambre de 15 m² bénéficie d'un plafond plus généreux : 3 195 € par an, soit 266,25 € par mois.
Lyon relève de la grille « hors région parisienne ».
Ces montants correspondent à un plafond de 157 € du mètre carré et par an en province, et de 213 € en Île-de-France. Ce barème est relevé d'une année sur l'autre. Mieux vaut donc refaire le calcul chaque année avec la grille en vigueur, plutôt que de se fier au chiffre retenu l'an dernier ou à celui d'un voisin.
Ce qui fait perdre l'exonération
Un loyer fixé au-dessus du plafond fait sortir de l'exonération, et on retombe alors dans l'imposition ordinaire des loyers meublés. La location à la nuitée a le même effet : une chambre proposée à des voyageurs de passage n'est la résidence principale de personne. La première condition tombe, et l'exonération avec elle.
Pour l'accueil de passage, d'autres règles existeraient, avec leur propre seuil, et il faudrait les vérifier auprès de l'administration avant d'en tirer la moindre conclusion.
Mon avis : le plafond n'est pas une cible à atteindre au centime. Si votre loyer s'en approche, une revalorisation du barème ou une hausse de loyer peut suffire à vous faire basculer. Un calcul à refaire à chaque rentrée, quittance du mois de septembre à la main, prend cinq minutes.
Récupérer ce qui a été payé en trop
Les loyers déjà déclarés peuvent se récupérer par une réclamation. Le chemin existe donc pour les années passées, pas seulement pour la prochaine déclaration.
Je prépare trois réclamations, une par année déclarée.
Le délai pour réclamer est encadré, je ne vais pas le citer de mémoire : je le vérifie sur le site des impôts avant d'écrire à qui que ce soit, en commençant par l'année la plus ancienne. Je rassemble de quoi prouver ma situation : le bail ou les quittances, la surface de la chambre, et les montants perçus chaque année. L'étudiant vivant sur place toute l'année, c'est bien sa résidence principale que je décris dans le dossier.
Une échéance au 31 décembre 2026
Le dispositif court « jusqu'au 31 décembre 2026 ». Il reste donc quelques semaines. Les loyers perçus d'ici là entrent dans le cadre actuel, et seront déclarés au printemps 2027, au moment de la déclaration suivante.
Rien n'est promis au-delà de cette date. Une prolongation, une modification ou une disparition du régime : aucune de ces hypothèses n'est actée à ce stade, et je me garderais bien de bâtir un budget sur l'une d'elles.
Mon réflexe au printemps prochain sera donc différent. Avant de saisir les loyers dans la case meublé, je mesure la chambre, je divise, je compare au barème de l'année. Si le résultat passe sous le plafond, rien n'est à imposer. Dans le cas contraire, je déclare comme avant.
Pour 15 m², l'écart entre Lyon et la région parisienne atteint 840 € par an, soit 70 € de loyer mensuel en plus autorisé à Paris et alentour.
Sources : bourseinside.fr | kohenavocats.com | thierry-immobilier.fr