Qu’est-ce qu’une SCPI résidentielle ?

SCPI résidentielles : le principe

Jusque dans les années 2010, les investisseurs ont préféré les SCPI dont le parc immobilier était composé, pour l'essentiel, de locaux commerciaux ou industriels, de bureaux ou encore de chambres situées dans des maisons de retraite ou des résidences pour seniors ou étudiants.

Mais, à partir de cette date, les SCPI résidentielles sont revenues à l'honneur. Comme leur nom le laisse supposer, elles acquièrent un patrimoine immobilier composé de biens destinés à l'habitation, qu'il s'agisse de résidences principales ou secondaires.

Des objectifs différents

• Des SCPI de rendement, dont l'objectif est de distribuer à leurs associés des revenus réguliers. Ils sont versés sous forme de dividendes, qui représentent la part des loyers leur revenant. Certaines SCPI ne se contentent pas d'acquérir des biens immobiliers destinés à la location. Elles entreprennent en plus, dans leur parc immobilier, des travaux de rénovation, notamment pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments. Ce qui a pour effet d'augmenter les rendements moyens. C'est notamment le cas de Kyaneos Pierre, un couple rendement et rénovation résidentiel qui est bien la marque de fabrique de cette SCPI.
• Des SCPI fiscales, qui visent surtout à faire profiter leurs associés de certains avantages fiscaux. Pour ce faire, elles investissent dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel par exemple. Elle propose en effet des réductions d'impôt aux personnes investissant dans l'immobilier locatif. Pour bénéficier du dispositif, les logements doivent se situer dans certains secteurs et proposer des loyers plafonnés.
• Des SCPI de plus-values ou de capitalisation. Le but est ici de valoriser le patrimoine immobilier, afin de réaliser des plus-values au moment de la revente des parts.

L'intérêt d'investir dans une SCPI résidentielle

Des rendements intéressants

La majorité des SCPI résidentielles sont des SCPI de rendement. Ce mode d'investissement n'est avantageux que si le montant des dividendes, calculés à partir des loyers perçus, progresse régulièrement. C'est dans cette seule mesure qu'une SCPI résidentielle devient un investissement rentable.

Or, les rendements de ce type de SCPI demeurent très attractifs. On les apprécie notamment à partir du taux de distribution, un indicateur de performance qui prend en compte le montant des dividendes bruts servis au cours d'une année, mais aussi le prix de la part de SCPI, tel qu'il est établi au début de la même année.

Or, d'après l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), le taux de distribution moyen des SCPI résidentielles a été de 4,53 % en 2022. Ce qui représente une progression par rapport à l'année précédente, où le taux moyen était de 4,17 %.

Il ne s'agit bien sûr que d'une moyenne, le taux de distribution de certaines SCPI résidentielles dépassant nettement les 5 % en 2022.

Si le rendement est souvent au rendez-vous, c'est aussi parce qu'il est peu probable qu'une SCPI résidentielle se voit confrontée à de sérieuses difficultés. En effet, le logement répondant à un besoin vital, les responsables de la SCPI sont quasiment assurés de trouver des locataires, surtout dans les secteurs en tension, où l'offre locative est inférieure à la demande.

Un investissement abordable

Il existe une autre raison d'investir dans une SCPI résidentielle. En effet, si vous achetez un bien immobilier, vous devez consacrer une somme importante à cette opération.

Rien de tel avec les parts de SCPI. Leur prix d'achat moyen, en effet, se situe entre 150 et 1.000 euros environ. C'est donc un ticket d'entrée très raisonnable, qui rend ce type d'investissement plus abordable que l'acquisition d'un appartement ou d'une maison.

Moins de risques

En achetant un appartement destiné à la location, vous pouvez toujours être confronté à des mauvais payeurs ou avoir du mal à trouver des locataires.

Avec la SCPI, de tels risques sont mutualisés. En effet, le parc immobilier étant composé de nombreux biens, les défaillances des uns sont compensées par le comportement des autres locataires, qui paient leurs loyers.

Quant au problème de vacance des logements, il ne se pose pas pour les associés de la SCPI résidentielle. Rappelons en effet que c'est cette société qui s'en occupe, comme de tous les autres aspects de la gestion locative.

Un patrimoine immobilier diversifié

La SCPI résidentielle peut faire valoir un autre atout à ses futurs associés : celui de la diversité du patrimoine immobilier.

Elle ne vient pas de la variété des biens immobiliers qui, dans ce cas, ne sont réservés qu'à l'habitation. Elle tient plutôt à la diversité des secteurs géographiques dans lesquels se situent les biens composant le patrimoine de la SCPI.

Par ailleurs, un associé ayant déjà investi dans des SCPI dont le parc immobilier est plutôt composé de bureaux, d'entrepôts ou de locaux commerciaux, ne peut qu'ajouter à la diversité de son patrimoine en acquérant les parts d'une SCPI résidentielle.

Quelques risques cependant

Même si l'achat de parts de SCPI représente un investissement sûr, du fait notamment de la diversification du patrimoine immobilier et de la mutualisation des risques, il n'est pas totalement sans danger.

En effet, comme il est impossible de prévoir avec certitude l'évolution de la conjoncture économique, on ne peut pas totalement exclure une baisse des dividendes, liée aussi, parfois, à la nécessité d'entreprendre des travaux importants dans les immeubles. Quant au risque de perte partielle de capital, même s'il est peu probable, il ne peut pas être totalement écarté.